合同治理视角社区物业纠纷问题调研(4)

　　（2） 违约的物业公司与权利暴露的业主
　　
　　在双边治理结构下，业主团体作为物业的所有者具有聘用与解聘物业公司的权力。从该权力出发，业主有很强的谈判和协商能力，并以此实现对物业公司的监督。物业公司为了维持与业主之间的长期关系，必然会在盈利与服务质量之间追求一定的平衡。物业公司的机会主义行为就会得到一定的遏制。
　　
　　而在多边治理结构下，个体业主与物业公司之间存在着治理能力不对等的情况。首先是服务的界定与评估问题。个体业主缺乏整合，从各自的利益出发难以对物业服务的质量进行整体的界定与评估考核，对物业公司的监督标准的缺乏，也就为物业公司推卸责任留下了余地，物业服务质量自然难以保证。其次，个体业主很难对物业公司进行实质性的监督与管理。单个业主不具备清退物业公司、减少物业费用的权力，相反，物业公司作为高度组织化的市场主体，比业主团体更为强势。在力量不对等的情况下，个体业主缺乏对物业公司进行治理的能力。面对没有制约能力的合同，作为市场主体的物业公司，必然会出于利益最大化的追求而倾向于缩减成本，降低服务质量。
　　
　　五 结论
　　
　　本文认为合同治理是理解物业纠纷的一个有效视角。物业管理合同的履行依赖于事后的合同治理，而合同治理的关键就在于形成一套有效的治理结构，使契约中的权利与义务关系的执行得到保障。根据物业管理合同，正式的合同治理呈现出以业主团体与物业公司为主体的双边治理结构，前者是双边治理结构的核心。然而，在具体的执行过程中，这一正式结构嵌入到了原子化的社区中，与社会结构出现摩擦，并发生变形，双边治理结构转型为非正式的多边治理结构。在多边治理结构下，物业公司与业主之间缺乏对对方进行治理的有效手段，导致了合同约束力的软化。由此，双方的违约行为频发，物业纠纷不断。
　　
　　物业纠纷的解决依赖于正式治理结构的有效运作。因此，从社会结构的改善上来解决物业纠纷问题，即需要为物业管理的正式合同提供社会性的支持。政府应给予社会一定的自我发育与自我行动的空间，创造社区自治的良好政治环境。同时，在社区内部对社会资本进行培育，提高居民的社区归属感、参与度，增强居民之间的互动。这样，社区才可能具备共同体的特征，形成业主团体，并以物业管理的主体身份与物业公司建立起良性的市场关系，促使物业管理质量的不断提升，减少物业纠纷。
　　
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