物业管理法律制度体系的构建策略

　　随着我国城市化建设的不断推进,我国的建筑业发展势头强劲.为了更好的发挥建筑的使用功能,管理建筑物周围的基础设施以及优化建筑物周围的环境,物业服务业迎来了发展的春天.

　　为了更好的规范物业服务企业,提升物业服务企业的服务水平,及时解决和处理物业服务纠纷,开展物业管理法律制度体系建设研究具有重要意义.

　　一、物业管理法律制度体系建设的重要意义

　　(一)加强对物业管理法律制度体系建设是为了更好的适应当前社会发展形势的需要

　　当前,随着我国依法治国理念的不断深入,我国的各项法律制度建设都已经趋于完善.物业管理由于是近些年才兴起的产业,是随着我国房地产业的发展而产生的一项新兴产业、朝阳产业,因此,我国的物业管理法律制度体系建设还不完备,还没有形成有效的法律制度监督体系,对于因为物业管理产生的纠纷我们处理起来还有很大的压力.为了更好的适应依法治国的社会发展趋势,加强对物业管理法律制度体系建设具有重要意义.

　　(二)加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物业管理水平的提升

　　物业管理在我国可以称作是一项朝阳产业、新兴产业.物业管理水平直接关系到城市的现代化建设以及居民的生活质量.

　　市场经济条件下,随着竞争的不断增强,物业管理水平也需要不断的提升.但是由于物业管理所涉及的问题较多,所管理的区域也越来越大,物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂,需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系,没有健全的法律制度体系是不行的.建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依,避免物业管理纠纷的产生,为构建和谐社会起到一定的作用.

　　(三)加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害

　　当前,因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增,究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全,我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大.建立健全物业管理法律制度体系,对于有效的维护各方的合法权益是很必要的.也可以为我国的司法实践提供必要的帮助.所以说,我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究.

　　二、物业管理法律制度体系建设研究

　　(一)物业管理法律制度的概述

　　1.物业管理法律制度的含义

　　所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为,并逐渐形成物业管理法律制度体系.

　　2.物业管理法律关系中的主体与客体

　　制定和完善相应的物业管理法律体系,我们首先要明确物业管理法律关系中的主体与客体.物业管理之所以会产生很多纠纷就是因为其主客体关系较为复杂,如果处理不好就会出现纠纷.所以,理顺物业管理法律关系中的主体与客体对于构建物业管理法律制度体系具有重要作用.

　　物业管理法律关系中的客体通常包括两类.一类是有形的客体是指建筑物以及周边的公共设施、环境产品等;另一类是无形的即物业服务企业所提供的服务.明确了物业管理法律关系的客体有助于提升物业管理水平.

　　物业管理法律关系中的主体较为复杂,包括建筑开发公司、物业服务企业、建筑物所有人即业主、业主委员会以及部分政府机关.建立健全物业管理法律制度体系就是为了更好的调整物业管理法律关系中各主体之间的关系,明确各主体之间的权利义务关系,按照法律规定认真履行自身的职责,规范物业管理,提升物业管理水平.

　　(二)我国现有的物业管理法律制度体系

　　随着我国依法直观理念的不断加强,我国的法律制度体系正在逐步的建立与完善.随着我国《物权法》的颁布与实施,我国物业管理法律制度体系建设更加的趋于完善.物业管理法律制度体系,通常情况下包括以下几个方面的内容:

　　1.规范物业服务企业自身经营的相关法律制度

　　随着我国法律体系的完善,我国相继出台了一系列对物业服务企业规范其自身经营活动的相关法律法规.例如:物业管理企业资质管理制度、物业管理招标投标制度、岗位培训持证上岗制度、物业管理企业财务管理制度、物业管理会计核算制度等.

　　2.规范物业服务企业对外经营行为的法律制度

　　企业要进一步实现对外界的经营,就必须其实遵循物业管理合同中的各项条例,并且参照我国的示范文本,与房地产开发商签订《前期物业服务合同》.而在后期,当房屋的业主入住以后,还要与所有的业主,共同订立《物业管理委托合同》,进而确保物业企业与开发商与业主三者之间都拥有合法的法律委托服务关系.尤其物业企业在实际经营与服务过程中所收取的服务费用、管理费用,维修基金等等还必须要做到收费合理.

　　3.规范物业服务企业提供物业服务的管理制度

　　规范企业提供物业服务的管理制度以操作性强的管理标准为主,即有验收接管入住、物业档案、物业维修养护、安全、环境等管理规范.为提高物业管理的服务质量,则应推行国际通行的ISO9002 质量管理体系和 ISO14001 环境管理体系,并通过参加考评不断提高管理水平.物业管理服务提供给业主的不仅是保值增值的房地产,还有和谐、健康的生活秩序,创建与现代社会发展相符的社区文化.

　　(三)完善物业管理法律体系之探讨

　　目前我们从,我国物业管理法律法规体系的整体情况来看,我们可以看到,如果从宏观的角度来讲,其在原则性、指导性以及宏观发展性上基本已经满足了我国物业服务企业的发展需要.

　　但是从法律法规的实际操作性上来讲,则稍显不足,而操作性不足则会造成法律法规无法进行彻底的贯彻与实施,也不利于物业管理工作的实际开展.所以,针对这一问题,在制定新的物业管理法律法规的时候,就因该加强对实际操作性的研究与补充修订.

　　1.进一步发挥《物权法》在物业管理法律体系建设中的作用

　　《物权法》的出台对于提升我国物业服务管理水平.由于我国的物业管理所涉及的民事关系较为复杂,民事主体也较为多样.通常情况下,我国物业管理所涉及的民事关系主要是开发商、物业服务公司、业主以及业主委员会之间的关系.所涉及的问题大都是建筑物附近共有的部分、设备以及设施.《物权法》的出台,对于建筑物周围公共区域内的这些设备、设施的所有权做了明确的法律规定,在很大成都线减少了因为所有权的问题而产生的纠纷.所以说,我们应该进一步发挥《物权法》在物业管理中的作用,规范各主体之间的法律关系,避免纠纷的出现.进一步提升物业管理法律体系建设水平.

　　2.制订物业档案管理法规

　　因为建筑物实际使用年限通常都比较长,普遍都在 50 年以上,也正因如此,针对建筑物本身以及埋在地下的市政基础设施的数据档案,如:技术施工档案,维修更新档案等等内容则应该是物业企业进行管理的重点.所以,针对上述问题,我国的相关法律部门更需要建立一部有关物业档案管理方面的行政法规,对档案的归集、整理、保管、移交、经费做出相关规定,进而让物业的档案管理工作提高日常管理日程之中,提高对其的重视度.

　　3.维修资金、维修基金应当并轨

　　2003 年出台的《物业管理条例》第 54 条规定:"住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金.

　　根据目前我国出台的《物业管理条例》中对专项维修资金制度的规定,我们可以清楚的看到,物业中的专项维修基金已经具备了相应的法律地位,尤其是其能够得到公平、合理的运用,与每一名业主的实际利益信息相关.所以,按照《物业管理条例》的授权,建设部应尽快会同国务院财政部门制定出具体的收取、使用、管理的办法,进而从法律的角度上,对专项维修资金的管理进行完善.

　　4.建立物业管理经理人制度

　　目前,我国对物业管理从业人员普遍实施持证上岗的岗位培训机制,而在发到国家早已实行注册物业经济的培训机制,也就是说在国外只要能够获得物业营业执照与管理证书,就算是个人也可以单独从事物业的管理工作.

　　总之,物业管理法律体系建设作为我国法律制度体系建设中的重要组成部分,其建设水平如何直接影响我国依法治国的进程,因此,我们必须予以重视.

　　参考文献:

　　[1]夏善胜主编.物业管理法.法律出版社.2003 年版.

　　[2]程信和,刘国臻编.房地产法学.北京大学出版社.2001 年版.

　　[3]杨育林主编.房地产案件审判要旨与判案评析.人民法院出版社.2004 年版.