小区给水系统的管理范围、内容要求及常见故障处理

　　建筑给水系统能否正常运行，关系到千家万户的用水及安全，因此，物业管理部门应做好系统的日常维护与管理工作，尽量减少故障几率，确保供水安全可靠。

　　一、给水系统的管理范围和管理内容

　　1、管理范围

　　物业管理公司对于给水系统的管理范围，政府部门有明确的规定。对于一般居住小区，如果物业管理公司管理的对象是高层楼房，则以楼内供水泵房总计费水表为界；如果是多层楼房，则以楼外自来水表井为界。界线以外（含计费水表 ）的供水管线及设备由供水部门负责维护与管理。界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护与管理。供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护与管理，公安消防部门负责监督检查；高低层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消火栓等，由物业管理公司负责维护、管理，并接受公安消防部门的检查。

　　2、管理内容

　　给水系统管理的主要内容有：

　　（1）防止二次供水的污染，对水池、水箱定期消毒，保持其清洁卫生。

　　（2）对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。

　　（3）发生漏水、停水故障，应及时抢修。

　　（4）保持消防水系统的正常工作，并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。

　　（5）露于空间的管道及设备，须定期进行检查和刷防腐涂料，以延长设备的使用寿命，北方寒冷地区还应注意管道冬季防冻。

　　（6）对于临时停用的设备和备用设备，要按规定的时间进行一次使用试验，使设备经常处于备用状态。

　　（7）检查水泵、电动机有无异常声响，如发现情况要及时处理；对使用到期或过期的残旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。

　　二、给水系统的管理要求

　　建立正常供水、用水制度是对物业管理公司给水系统管理的基本要求，具体包括：

　　（1）加强配水管网的管理。大型物业的配水管网是比较复杂的，需要做好管网的压强、流量测量工作，搞好平差计算和管网分析，全面掌握管网负荷、压力和完好程度。有计划地调整和更新不合理的管道，充分发挥管网的配水能力。

　　（2）狠抓节约用水，防止跑、冒、滴、漏。大力宣传节约用水，订立奖惩制度，建立节水管理机构，努力提高水的利用效率；做好供水量的计量和收费，定期进行数据的统计和分析，发现异常情况应及时处理；建立责任制，由专人负责日常供水、用水的监督检查，做好巡视工作，保证供水的安全进行，防止大面积跑水事故的发生。

　　（3）搞好供水设备和设施的维护，制定管理办法。明确规定各项设施、设备的维修周期、技术要求和质量标准，按规定进行设备设施的检修、改造、更新，定期进行性能测定，保证设备的效率。

　　三、给水系统常见故障及处理
　　
　　（一）水质污染
　　
　　1、物业管理部门（或委托其他部门进行）的例行检查（1）出水浊度超标，应检查水箱的盖是否盖严，通气管、溢流管管口网罩是否完好；水箱内是否有杂质沉淀；埋地管道有无渗漏现象等。

　　（2）细菌总数或大肠菌群数超标，除应进行上述检查外，还应检查消毒器的工作情况；水箱排水管、溢流管与排水管道是否有空气隔断，是否造成了回流污染。

　　（3）出水铁含量超标，一般是由钢制水箱顶板或四壁防腐层脱落造成的。

　　除上述水质污染现象外，还可能存在其他水质指标不合格的情况，此时可以请有关部门如卫生防疫站、自来水公司等帮助进行分析，找出污染原因，制定解决办法。

　　2、当用户发现出水混浊或出水带色时的检查（1）当水箱清洗完毕后，用户最初放出的水可能是混浊有色的。因此，物业管理部门应在水箱清洗前发布通知，告知用户有可能出现这种情况。

　　（2）水在管道中的滞留时间过长，也可能造成出水混浊有色。如清晨放出的水和使用热水器最初放出的水。

　　（3）若用户长时间放出的水是有色的，则物业管理部门应对水质进行检测，找出污染原因。

　　（二）水龙头出流量过小或过大

　　水龙头出流量过小或过大是给水系统常见的问题之一。一般来说多层建筑底层和高层建筑各分区的底下几层容易出现水龙头出流量过大过急、水流喷溅的现象，给用户带来不便，其主要原因是建筑底下几层给水管道中的水压过高所致。出流量过小的现象往往出现在建筑上面几层用户中，其主要原因是上面几层给水管道中水压过低或底下几层用户大量用水。为解决此问题，可在底下几层用户进水管上安装减压阀或在水龙头中安装节流塞；也可将底下几层和上面几层用户进水管阀门的开启度分别调小和调大；当高层建筑上面几层水龙头的出水量经常不能满足用户要求时，可考虑提高水泵的扬程或在水箱出水管上安装管道泵。

　　（三）管道和器具漏水

　　管道漏水是由于管材、管件质量低劣或施工质量不合格造成的。因此，物业管理部门在建筑竣工验收时，一定要对给水管道的管材和施工质量进行严格检查，发现问题应及时解决，换上质量合格的管材。

　　螺旋升降式水龙头是普遍使用的配水龙头，其漏水的主要原因是龙头内的皮钱磨损、老化。发现漏水后应及时更换皮钱，亦可更换既节水又能防漏的新型不锈钢制的陶瓷磨片式水龙头。

　　目前，在装修档次不高的建筑中，进户阀门一般为铁制阀门，只有在出现问题时才偶尔使用，故大多数锈蚀严重，一般不敢轻易去拧，否则要么拧不动，要么拧后关闭不严产生漏水。防止阀门损坏漏水的措施是：建议用户每月开、关一次阀门，并使阀门周围保持清洁；若阀门损坏，则应及时维修或彻底更换优质阀门，如铜制隔膜阀等。

　　埋地管道发生漏水后表现为地面潮湿渗水，其原因一般是管道被压坏或管道接头不严所致，发现后应及时组织修理。

　　（四）屋顶水箱溢水或漏水

　　屋顶水箱溢水是由于进水控制装置或水泵失灵所致。

　　若属于进水控制装置的问题，则应立即关闭水泵和进水阀门，进行检修；若属于水泵启闭失灵，则应切断电源后再检修水泵。

　　引起水箱漏水的原因是水箱上的管道连接问题或箱体出现裂缝所致。可以从箱体或地面浸润的现象中发现，故应经常对水箱间进行巡视，发现问题及时处理。

　　（五）水泵空转不上水

　　水泵空转可根据不同情况，采取相应措施。

　　（1）水泵的吸水管因倒坡使管内存有空气并已形成气塞，使水泵无法连续吸水而造成水泵不出水。当出现倒坡时，应调整坡度，并及时排放泵体及吸水管内的空气。

　　（2）吸水底阀关闭不严或损坏，使吸水管不满水，或底阀与吸水口被泥沙等杂物堵塞，使底阀关闭不严。当确认上述故障后应及时清理污物，检修底阀，若损坏应及时更换。

　　（3）底阀淹没深度不够会造成水泵不上水，应增加吸水管浸入水中的深度。

　　（4）水池（水箱）中水位过低也会使水泵不上水，此时应检查进水系统中的进水量、水压是否严重不足或浮球阀、液位控制阀等是否失灵。发现问题应及时调整补水时间（如利用夜间低峰用水时间补水），修理或更换失灵的进水阀。

　　（六）水泵不出水或水量过少

　　水泵不出水或水量过少可能是由于压水管阻力太大、水泵叶轮转向不对、水泵转速低于正常数或叶轮流道阻塞等原因造成的。出现此故障时应检查压水管，清除阻塞；检查电动机转向并改变转向；调整转速；清理叶轮流道。

　　（七）水泵运行中突然停止出水

　　水泵突然停止出水时，应立即停泵检查，以免烧坏电动机。故障原因：进水管突然被堵塞；叶轮被吸入的杂物打坏，进水口吸入大量空气。排除方法：检查进水管，清除堵塞物；检查叶轮并更换；检查吸水池的水位及水泵的安装高度，保证有足够的水量。
　　
　　（八）水泵轴承过热
　　
　　在水泵运转时，轴承温升不宜超过60摄氏度，当轴承缺油或水泵与电动机不同心、轴承间隙太小、填料压得过紧时，均可造成轴承过热。此时，应调整同心度、加油、调整填料压盖松紧度。

　　（九）水泵运转振动及噪声过大

　　水泵同心度偏差过大时会产生较大振动，此时应检查地脚螺栓、底座螺栓是否拧紧无松动。对要求控制噪声和振动较严格的建筑物应增加减振或隔振装置。

　　（1）橡胶隔振垫通常安装在减振平衡板下面，安装时应根据水泵的型号，按图集要求的垫块的规格、型号和数量分别垫在减振板四角及边位下，垫板必须成对支垫。减振平衡板为钢筋混凝土预制板，加工时应严格按有关图集尺寸、混凝土强度等级、预留孔及预埋件的位置施工。

　　（2）采用减振盒时，其减振板必须留洞准确，预制板表面应平整。减振盒应准确、平稳地摆放在板下的孔内，减振盒的规格、型号及数量需按设计选定购置，不得任意变更。

　　参考文献：

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　　[2] 包陆玖.实用给水管网检漏技术研究[J].工程与建设，2009（06）.
　　[3] 刘薇.物业设施设备管理与维修[M].北京：清华大学出版社，2006.