解决物业专项维修资金使用困难问题的策略

　　当前，随着我国房地产市场不断的发展，住房的商品化已经成为了当前的主要趋势，相对应的物业公共设施维修和设备的维护，对物业公共设施进行改造也就成为了当前业主的一个非常重要的任务。为了能够有效的适应这样的趋势，我国专门在《物业管理条例》中设置了物业专项维修资金的制度。在专项维修资金的筹集以及使用等方面做出了详细的规定。

　　同时，在我国的《物权法》中，也对维修专项资金的筹集以及使用状况做出了详细的规定。在筹集和使用过程中，建筑物以及附属设施的维修资金需要经过占有建筑物总面积三分之二以上的业主或者是总业主人数三分之二以上的业主同意才能够进行使用。

　　但是，自从《物权法》颁布以来，由于在资金的使用环节上存在动用专项维修资金必须要经过占有建筑物总面积三分之二以上业主的同意，或者是占有总人数三分之二以上的业主同意才能够使用，由于经常性的出现表决人数或者是建筑面积无法达到法定要求的情况，这样的话就使得维修专项资金根本无法发挥出本身的正常作用。资金的使用率比较低，同时资金的使用有效率也比较低，其中最为关键和困难的环节就是投票和表决比较困难，决策投票通过人数超过三分之二的难度也比较大。这样的话，针对专项维修资金普遍使用困难这个问题，我们可以从以下的角度来分析。

　　1、业主代表大会替代全体业主大会进行决策

　　在小区召开业主大会的过程中，可以通过集体讨论或者是书面的形式，在业主大会中形成全体业主会议制和业主代表大会的制度。全体业主的会议制度一般在人数比较少的小区，最大的上限在几百户。这样的制度可以保障小区的全体业主直接参与到业主大会中，大部分的事物都要通过投票进行表决。而反观业主代表大会，大多数的时候是在小区的业主数量比较多的环境下，一般来讲最少有几千户。由于业主的数量特别多，如果小区的全体事物都是由业主大会决定的话，往往会造成高成本的决策，并且执行的效率也比较低，很多的时候甚至没有办法做出正确有效的决策。

　　在我国颁布的《业主大会规程》中有相关的规定。在物业的管理区域内部，当业主的人数比较多的时候，可以以楼层或者是单元为单位，推荐一名业主代表参加业主代表大会的相关会议。推选业主代表参加业主代表大会的，业主代表需要在业主大会的会议开始三日之前，就业主大会的会议内容整机相关代表的业主意见，凡是需要投票解决的，业主的投票要经过本人签字确认之后，由业主代表在业主大会的投票上实时的进行反应，也可以通过任何方式，委托业主代表负责处理相关小区内部重大事务的决策。

　　当前来讲，随着我国房地产市场的不断发展，小区的自身规模也在不断的扩大，一个小区的住户人数动辄上千，顺利召开一次业主大会的时间往往需要几个月甚至是更长的时间。在这样的话，在大部分的时候业主大会是无法顺利召开的。所以，如果能够采取业主代表大会的形式作为小区内部的日常决策机构，相比专项维修资金的使用这样的事物就比较容易解决，也比较好的维护了业主的自身权益。

　　2、加强网络文化建设，推行业主电子投票

　　小区内如果有重大的事项需要决策的话，传统的投票方式一般来讲都是采取纸质的投票，物业的服务人员本身将要表决的书面材料挨家挨户的送给业主，业主在表达了相关的意见之后收回。这样的方式本身就是工程量相当大。随着当前住房体制的不断改革，商品房的开发力度也在逐渐的增大，大规模的综合片区不断出现，这样的大规模业主如果采取传统的纸质方式进行投票的话，需要克服很大的困难，在组织和活动方面也是非常的麻烦的。工作量特别大的背景下，最后所获得的活动效果不一定能让人们满意。同时，如果长时间拖延的话，将会导致公共设施错过最佳的维修时机，造成更大的损失。

　　由于传统的直至投票方式本身的工作量十分大，这样的话我们就可以通过推广网络信息化技术的方式，通过电子票来丰富网上的投票方式。这样的投票方式本身的工作量比较小，工作的成本比较低，工作人员不需要挨家挨户的进行宣传，这样就节省了大量的人力和物力，并且还减少了印刷的成本。同时，这样的投票方式结果比较真实可靠，可以在很大的程度上避免出现内部人员的暗箱操作。这样就有效的保护了业主的自身权益。当前越来越多的房地产投资背景下，小区内越来越多的方式不是实际的居住者。在这样的环境下，小区内的直至投票方式实际上是很难延伸到这些业主的。这样就直接导致了投票率太低的现象。但是，电子投票的方式直接的解决了这部分业主的问题。业主通过网络的方式投票，不仅可以行使自己的权利，也可以有效的帮助投票的表决获得法律所规定的票数，从而产生实际的法律效果。

　　当然，电子投票的方式还需要政府本身通过牵头的方式进行有效地推广。电子的投票方式本身作为一种新的事物，在广大的业主看来还是一个不是很了解和适应的过程。接受这样的方式需要一个相对比较长的时间。在这个过程中，投票前收集业主的相关系可能会引起业主自身的反感。所以，这样方式在信息的搜集工作开展过程中难度会比较大。所以，政府部门比较适宜牵头进行相关的工作。

　　3、制定特殊情况下的专项资金强制使用措施

　　在实际的使用过程中，很多公共设施设备在使用专项资金进行维修的过程中，更新改造的事实是比较清楚的。但是在投票的过程中很多的业主不同意或者是不表决。比如出现了顶层天花板漏水的时候楼下业主不同意，出现电梯故障的时候底层业主不着急。这对这样的情况，就有必要实行专项维修资金强制使用的措施。也就是要通过法律或者是规章制度的方式约定，在某一些情况下，可以强制使用这部分款项。但是，也有必要对这部分的行为作出一定的规范，在必要的时候必须要有相关的部门所开具的证明以及文件。这样的话就能够有效的保证相关的工作开展。

　　参考文献：

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