我国物业管理发展的制约因素及对策

　　随着我国经济的不断发展，物业管理也不断壮大起来，并产生了许多的经济效益，它能够为政府减少大量补贴，促进企业房产的销售，并为开发商树立了一个良好的企业形象，为住宅小区的环境和治安做出了很大的贡献，提高了房地产企业在市场上的竞争力。但是物业管理在发展过程中，还存在许多制约因素，因此要做好物业管理这个新兴行业，就要提出有效的措施解决这些问题，这也是相关工作者研究的主题。

　　一、我国物业管理存在的制约因素

　　1.配套法规不健全

　　由于我国物业管理是新兴行业，物业管理相关的配套法规不够健全，虽然国家颁布了《物业管理条例》等规范性文件，对我国物业管理的法制环境产生了一定的影响，但是物业管理的规范仍然滞后于物业管理的发展，缺乏完善的、权威性的法律法规，成为我国物业管理发展过程中的阻碍。部分物业公司在物业管理过程中只依赖于《物业管理条例》，不能有效的解决矛盾和纠纷，给企业和业主造成了一定的损失。另外物业管理配套的法律法规不健全，使物业管理缺少约束，物业管理的服务不够到位，不能满足业主对物业管理服务的要求，影响房地产企业的经济效益，不利于物业管理行业的发展。

　　2.物业管理管理水平、市场化低

　　一般情况下，我国物业管理的管理模式分为两种，一种物业管理模式是伴随着开发商产生的，因此物业管理不是独立的企业，先天的条件不足；另一种为专业的物业公司，部分开发商会将所售物业委托给专业的物业公司进行管理。目前我国的物业管理类型多为第一种管理模式，这种管理模式使物业管理市场化不足，管理水平低下，缺乏完善的竞争机制，在管理服务上比较粗放，另外由于物业管理的专业化程度不高，管理规模小，因此不能产生规模性效益，造成物业管理行业性的亏本，对物业管理行业的发展造成严重的影响，因此这种低水平管理模式成为了物业管理的一项重要问题，应提出相应的措施及时解决，避免给物业管理企业造成损失。

　　3.业主委员会缺乏规范性
　　
　　业主委员会作为业主和物业管理公司协调、联系的载体，对维护广大业主的利益具有重要作用，因此一定要建立规范化的业主委员会，才能使物业管理不断完善和发展，但是我国业主委员会还存在许多制约因素，如业主的法律地位不明确、缺少制约、性质模糊等，不能充分发挥业主委员会的作用，同时业主委员会还存在滥用职权的现象，损害其他业主的利益，对物业管理的发展造成阻碍。

　　4.缺乏高素质人才

　　虽然我国物业管理行业的规模不断壮大，但是物业管理行业在社会上的地位得不到提高，大多数人认为物业管理不需要高素质人才，只需要一些清洁人员、设备管理人员以及保安人员即可，因此造成我国物业管理行业人员素质较低，物业管理队伍文化程度普遍不高，物业管理人员大多缺乏专业的管理知识，没有接受过正规的培训。随着我国物业管理的不断发展，我国物业管理行业正走向专业化和规模化，一些低素质人员已经不能满足物业管理行业的发展，因此需要不断引进高素质人才，需要具有丰富经验和知识的专业物业管理人员，这样才能促进物业管理行业的不断发展。

　　二、我国物业管理的优化策略

　　1.建立健全法规体系

　　建立健全法规体系对促进我国物业管理健康稳定发展具有重要作用，我国需要制定具有权威性的法律规范来引导、制约和规范物业的管理行为，法律规范的制定要详细具体，包括业主公约、物业公司的资质管理以及业主委员会等内容，加强物业的依法管理，另外需制定基本法规，使依法管理具有可操作性，如物业管理服务标准、收费标准等，使物业管理工作能够有序、顺利地开展，使我国物业管理逐步地走向专业化、规范化和社会化。

　　2.制定规模化发展策略

　　制定规模化发展策略，可以使物业管理产生更多的经济效益，通过市场的培育逐步走向成熟。目前，我国物业管理行业的经济效益较低，因此一定要进行规模化经营，才能保证市场绩效，降低物业管理的经营成本，从而提高物业管理的收益水平。另外应不断加快物业管理市场化进程，减少物业管理人员的数量，降低物业管理成本，对物业管理人员采用任聘的方式，同时采用竞争机制，提高物业管理经济水平，从而促进物业管理的快速发展。

　　3.建立规范的业主委员会

　　建立规范的业主委员会，发挥业主委员会的作用是规范物业管理市场的必然要求，同时对物业管理公司服务意识的增强具有重要作用，有利于物业管理行业健康稳定发展，因此建立规范的业主委员会，充分发挥业主委员会的作用，一定要做到以下几点：①制定完善的法律法规，明确业主委员会的法律地位，实现业主的合法权利。②保证业主的主体地位，维护业主的利益。③加强业主和业主委员会的联系，对业主委员会行进有效监督。④对业主委员会的成员进行培训，明确业主委员成员的权利和义务。

　　4.提高物业管理人员的综合素质

　　业主不仅需要物业管理的全面服务，还需要包括对人力资源的情感依托，因此这就需要加强物业管理人员的综合素质，增加客户对管理人员的满意度，从而为物业管理企业带来一定的经济效益，目前，我国物业管理人才严重缺乏，只有少数的大专院校设置了物业管理专业，导致物业管理人员综合素质整体低下，因此为提高我国物业管理人员的综合素质，应从三方面入手，第一增加我国高等院校物业管理专业的设置，第二应建立物业管理职业资格准入制度，第三加大对物业管理人员专业知识上的培训，考核通过才能允许上岗，并树立从业人员的服务意识，加强职业道德素质，同时物业管理的高层领导人也要定期开展学术研讨、讲座等活动，提高管理者的管理水平。

　　三、结论

　　综上所述，我国物业管理行业在发展过程中还存在诸多制约因素，不利于推进我国物业管理行业的发展，因此应采取一些可行的优化策略，解决我国物业管理行业存在的问题，对促进我国社会发展具有一定的作用，笔者提出的优化策略主要从建立健全法规体系、制定规模化的发展策略、建立完整规范的业务委员会、提升物业管理人员的综合素质等方面入手，旨在促进我国物业管理科学健康的向上发展，笔者相信通过对我国物业管理制约因素和优化策略的不断探讨，物业管理的发展会越来好，走上繁荣的发展轨道，使社会会越来越和谐。

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