我国物业管理行业发展现状、制约因素与对策

　　城市经济的不断发展带来了城市文明程度的持续提高，那么，自然而然人们对于居住环境也会相应地提出越来越高的要求，在这种情况下，作为第三产业发展起来的物业管理就会拥有巨大的发展空间。自三十年前从香港引入物业管理，我国的物业行业已经完成了从专业化到社会化，从企业化到市场化的历程。物业管理行业的发展不但促进了就业，改善了人民的生活质量，还跟上了中国城镇化发展的进程。但是，在这个蓬勃发展的过程中，其相应地也出现了一系列前所未见的问题，这些问题目前明显阻碍了行业的继续发展，而且还影响了社会的和谐稳定。

　　一、我国物业管理行业当前表现出来的发展现状

　　1.虽然起步较晚、规模不大，但发展迅速。自1981年3月深圳成立了全国第一家物业管理公司至今，中国各类资质物业公司已有6万余家，从业人员逾千万。是改革开放之后发展最为迅猛的大行业之一。当前，其已经开始涉及各个领域，并且种类繁多，大概有11大种类，主要包括农民房、商场商业街、宾馆、码头、车站、学校、医院、政府政法机关办公楼、工业区、写字楼、高层住宅、多层住宅等。

　　2.地域发展的不平衡现象较为突出。因为会受到地方性政策、群众对物业管理行业的认识、地区收入水平及经济发展情况、市场化程度等诸多因素的影响，所以，我国物业行业水准呈现明显的地域差别。南方行业起步早发展快，北方进入晚发展滞后；沿海城市的物业管理行业发展蓬勃竞争激烈，而内陆城市扩张缓慢垄断性强。除了这种跨省的差异，即使是在同一个市区也会存在物流管理行业发展不平衡的现象。比如，在温州的瓯海、鹿城、龙湾这三个行政区域中，因为受到房地产开发规划、经济支撑力度、历史原因等诸多因素的影响，鹿城区的物业管理在整体发展方面远超其他两个区。这种不平衡对中国的整体物业管理行业发展起了延迟作用。发达地区有条件跨地域经营的企业进入内地由于优势明显而创新力不足，无条件跨地域经营的企业安于现状或毁于无序的竞争。

　　3.物业管理企业没有较强的运作规范性。因为现今我国生效实施的一些与物业管理相关的法律法规还比较粗犷，不像欧美法系规定得那么详细可操作，造成国内物管企业在一个大框架下各自按自己套路经营管理，行业协会又不具备强约束力和管理动能。市场无序竞争，伤害了不少本可以成长的很好的初创型物管企业。

　　4.物管双方形成对立心理，纷争不断。物管与业主纠纷问题近些年呈持续上升趋势，已经成为消费者投诉的重点问题。虽然主要归结于物业管理行业的规模不断扩大，但管理和服务问题日趋明显也是主要原因。一方面是业主认为物业管理企业管理大于服务，没有摆正自己服务商的身份，往往将自身利益凌驾与业主权益之上。另一方面物业管理企业无法及时全额的收取物业费用。业主往往以服务不达标不到位的理由拒缴物业费。造成运营难以为继。

　　5.物业管理从业人员的低素质化和老龄化现象日趋明显。在行业出现之初，物业管理企业是诸多青年才俊荟聚之地。工作环境及福利待遇显着优于其他生产类工矿企业。但随着早期的准入门槛较低，行业爆炸式发展及无底线的竞争，造成物管企业受益急剧下滑。从业人员的薪资福利优势也逐渐消失。目前，物业行业高学历者比例低于一般商贸企业。职工结构也日趋老龄化。

　　二、对我国物业管理发展形成制约的因素

　　1.政府没有充分认识物业管理市场价值。物业管理不仅房地产开发后期的必经阶段也是城市系统管理的重要领域，同时，它还是城乡居民生活品质的重要保证和社会和谐稳定的关键环节。物业管理既不是个别业主的问题，同时也不是个别业务服务公司的问题，它实际上是一种社会性的大问题。现如今，我国有一部分地方政府错误地认为：物业消费是业主的事情，而物业管理只是物业服务企业的事情。

　　这种错误思想就会导致物业管理公司得不到政府的支持，这样一来，其发展就会倍加艰难，因此物业管理要实现充分市场化就需要经历更为漫长的过程。

　　2.业主不具备科学的消费观念。虽然有相当数量的业主已经从计划经济时代的无物业管理的福利房，公租房内搬至现代化的社区，但消费观念仍然没有改变。要么认为物业根本没有存在必要，要么认为物业收取了物业费就应该“无所不干”。一旦与错误的期望产生差距就产生仇视抵触心理。物管企业经营和行业的发展变得倍加艰难。

　　3.物业管理公司自我定位不清，片面最求利润。目前市场上物业管理公司接管项目途径绝大部分还是前期开发商选定，甚至是开发商自营物业，由小区业主自发成立业委会后聘用的物业尚数少数。很多物管公司以小区管理者身份而不是服务商身份与业主打交道，这种自我定位不但拉大了双方的距离还闭塞了有效的沟通渠道。再者物业行业整体利润水平不高，物管企业面对庞大的现金流却微薄的利润率很不平衡。加之很多规模较小，资质较低的物管企业只着眼于短期利益，罔顾业主权益。令行业整体口碑底下。

　　4.立法滞后导致双方维权艰难。我国的物业管理已经经过了三十多年的发展，国务院、建设部等国家部委以及各地方政府虽然都已经相继出台了《前期企业管理协议示范文本》、《业主公约示范文本》、《物业管理委托合同示范文本》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业企业财务管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物权法》等一系列的法律、行政规章制度、地方法规以及行业规范，然而因为没有符合中国国情、科学和系统的物业管理理论体系对其加以指导，所以，各个部门在进行法规制定的过程中，通常都会局限在模仿境内外成功经验上或者是局限在就事论事的局部解决方案上，因此存在着较多的界定模糊和歧义。这就造成物业管理企业的经营行为不仅得不到约束，同时也得不到保障，同时业主的维权过程中诸多细节也无法可依导致整个维权行为的无效。

　　三、促进我国物业管理行业发展的相关对策

　　1.从政府的角度探索促进我国物业管理行业的发展的相关对策。

　　首先政府与时俱进，转变职能，从政策上积极地培育和促进物业管理市场化的进程，从而为物业管理的有序化发展提供良好的环境。其次，政府应该将《物业管理条例》有效地贯彻并落实，同时还要尽快出台与之相配套的法规及实施细则，从而使物业管理的法律体系得到完善。再次，政府进一步扶持社区自主管理，充分实现业委会的选择权。物业管理作为市场经济的产物，必然遵循市场经济规律。有序的竞争不仅能够促进物业管理的服务水平和服务质量的提高，同时还可以保证物业服务行业充分活力和生机。任何一种试图保护和垄断的行为都会阻碍物业管理行业的发展。所以，各地政府应该着眼于当地的实际情况并进行积极探索，可以对物业管理企业实行请进来和走出去发展战略[4]，在优胜劣汰的情况下能够有效的实现资源的优化配置，从而促进物业管理行业健康快速发展。最后，系统的建立物业管理人才培养的教育体制。目前国内不少数高校均开设了物业管理的相关专业，但学习内容还多局限于法律法规及日常文案的培训。毕业生实操经验少，思维不开阔。应在完整的理论学习的基础上进一步增加实习时间或学习与实习穿插进行。只有这样才能够让高层次专业人才以最快的速度充实到物业市场当中。促使物业管理的整体层次得到提高，使物业行业整体形象得到改观。

　　2.从业主的角度来探索促进我国物业管理行业发展的相关对策。

　　首先业主应摈弃原有的陈旧的消费观念。质次价廉的服务在市场经济的环境下已经没有存在的空间，居住环境的提升作为生活水平提高不可分割的组成部分已经成为广大群众的刚性需求，而这部分需求只有通过能提供优质服务且价格合理的物业管理企业来实现。其次业主与物管企业之间即是雇佣关系也是合作关系。无论哪种关系均建立在相互信任各取所需的基础上。所以业主应尽快调整心态，以享受服务支付费用的常规消费心理对待物业管理。在保证合法利益的前提下遵守契约，偿付物业费用。

　　3.从物业管理公司的角度来探索促进物流管理行业发展的相关对策。首先物业管理企业应舍弃局部利润最大化的最求目标，承担起振兴行业，服务社会的责任。只有行业强大了、有序了，社会和谐了。

　　企业才有客户群体实现利润。这需要物管企业无论从服务水准上还是社会责任上不断严格自我要求。其次物管企业作为可以媲美零售企业的拥有大现金流的企业可以利用金融手段在常规业务经营收入的基础上利用闲置资金进行金融投资运作。不但增加了企业总体收入，弥补了物业费用的不足。再次在当今互联网时代，任何经营模式都可能有颠覆性的成功，物业管理公司应广开思路，利用社区管理的用户数量，流量和地域性和忠诚度展开多种类别的经营内容。深圳作为中国物业管理的先锋已经出现部分公司将社区物业管理与网络电商相结合取得了巨大的成功。在大幅降低物业费的基础上仍然保持了远超同行业的经营利润收入。最后物业管理企业应加强品牌意识，在服务现场取得业主认可的成绩上应通过宣传、推广和媒体公关手段扩大口碑影响，像零售企业那样在营销上开始投入，在区域甚至全国形成规模效应，从而不断降低基础成本和增加总体经营收入。

　　四、结语

　　总的而言，物业管理行业的健康发展既不是某个人或者某个企业的事情，同时也不可能是一蹴而就的事情，它的健康发展需要借助整个社会的力量。因此，不管是政府，还是物业管理企业，或者是广大的业主都应该积极、认真对待我国物业管理行业在发展的过程中出现的一些问题，应该尽力将更好的解决方法寻找出来，促使我国物业管理行业能够健康、持续、快速的发展，最终，让社会中的每一个人都能够生活在更加美好的环境当中。

　　参考文献：

　　[1]陈思英,解予晴,沈兆俊. 物业行业现状:招聘需求量大 岗位满足率低[J]. 成才与就业. 2012(20).
　　[2]张作祥,刘诗轩. 城市社区物业管理现状调查分析研究[J]. 管理观察. 2012(07).
　　[3]赵国平. 国内物业管理发展概况、问题及趋势[J]. 社科纵横(新理论版). 2013(02).
　　[4]邢景辉. 浅析我国物业管理发展的问题及对策[J]. 山西建筑.2012(20).