现代物业业主自治模式探究

　　一、引言

　　2014 年年底国家发展改革委颁布 《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求各地放开非保障性住房物业服务等 7 项已具备竞争条件的服务价格，发挥市场在资源配置中的决定性作用。价格放开的信号一经释放，围绕物业服务价格的调整，出现了两种截然相反的观点： 一是认为物业服务价格上涨是必然趋势，理由是人力成本的逐年上升已使劳动密集型物业公司的运营举步维艰； 二是认为物业服务有望实现 “零收费”,理由是物业公司可以采用高新技术降低服务成本，或者对小区内的公共资源进行商业化经营，用所得利润抵消物业费。上述两种观点都认为物业服务的价格取决于物业公司，即都是在物业公司主导的物业管理模式下思考问题。物业服务价格改革要想通过市场竞争为业主提供质优价廉的服务，需要在转变对物业服务传统认知的基础上推动物业管理模式的彻底变革。

　　二、对物业服务的再认识

　　（ 一） 何谓 “物业”?

　　对于物业的传统认知是重财产而轻权利。物业一词的英文是 Property,根据 《剑桥英汉高阶双解词典》，它包含三层含义： 一是所有物、财产、资产；二是房产、地产、房地产； 三是财产权、所有权。

　　人们常把物业等同于房产是一种混淆，房产只是物业的载体，物业不仅强调房产及其附属物，更强调业主对房产及其附属物的财产所有权，以及在财产所有权的基础上衍生出来的一系列经济权利。由于业主拥有的房产及其附属物难以完全分割，从产权的角度物业分专有和共有两大部分，业主对其专有部分享有私人产权，对共有部分享有共有产权。

　　（ 二） 物业管理的本质

　　物业是财产更是权利。首先，需要明确物业管理权归谁？ 物业管理权是基于对物业的所有权而使用物业的权利，因此物业管理权应归物业所有人，即业主而非物业公司所有。物业公司只是向业主提供物业服务的主体，并非物业管理的主体。其次，需要明确物业管理的本质。物业管理和区分所有是相伴而生的，是业主围绕私有产权，对共有产权的治理。其本质是协调业主之间对物业的产权关系，排除业主在私有产权的基础上对共有产权的纠纷，并通过对共有产权的有效治理增进业主的整体利益。

　　再次，作为物业所有人和物业管理的主体，业主有权选择自己财产管理的模式。业主可以选择自我管理物业，也可以选择委托物业公司代为管理，即物业公司代为管理只是业主进行物业管理的一种方式而非唯一方式。事实上，许多国家的立法都将物业管理分为自治管理和委托管理两种模式。我国 2007 年颁布的《物权法》中也已明确允许业主自我管理物业。

　　（ 三） 物业服务的特点

　　物业服务具有准公共品的性质。准公共品是指有非竞争性或非排他性的物品，介于纯公共物品和私人物品之间。一类准公共物品具有明显的排他性，但是在消费上不具有竞争性； 另一类准公共产品在使用和消费上局限在一定的地域中，其受益范围有限，即在消费上具有竞争性，但却无法有效地排他，具有共同资源的性质。物业服务中许多服务项目，如小区的绿化、安保、清洁、健身设施等都很难做到有效地排他，使物业服务类似于小区的共同资源，也使业主在享受物业服务时具有 “搭便车”的可能，从而增加了物业服务收费的难度。

　　三、对传统物业管理模式的反思

　　（ 一） 传统物业管理模式面临的困境传统物业管理发展 30 余年，现在面临经营困境。中物协2008 年发布行业生存状况调查显示，盈利企业只占 39%,行业普遍生存困难。2013 年中物协再次发布报告称盈利企业利润下降趋势明显。业内普遍将此困境归咎于政府的价格管制。然而，事实并非如此。据北京物协 2014 年发布报告显示，全市物业服务平均欠缴率达 21. 5%,直接导致 84. 6%的物业公司处于亏损状态。另有研究 （ 方竹兰，2015） 认为，全国物业服务平均欠缴率甚至高达40% .由此可见物业公司经营困境的症结不是 “价格低”而是 “收费难”,其根源则是传统物业管理模式已走入 “死胡同”,到了非改不可的地步。

　　（ 二） 传统物业管理模式存在的问题传统物业管理模式下，物业公司和业主以及二者的关系都存在扭曲。

　　1. 交易双方先天不足。物业公司的先天不足表现为物业公司多数由房地产开发商成立，是地产商的子公司，二者存在密切的利益关系。这一方面造成地产商遗留问题会转嫁到物业公司和业主身上，加剧物业纠纷； 另一方面物业公司缺乏生存压力，因为地产商会对其进行补贴。业主方面主要表现为受过去计划福利的影响，缺乏购买物业服务的消费观念，对物业服务收费持抵触情绪。

　　2. 交易双方力量不对等。物业公司往往傍着地产商处于强势地位，小区业主则呈一盘散沙处于劣势。据上海浦东法院的统计，2013 年该院共受理物业服务纠纷案 13670 件，其中 98% 以上是物业公司起诉业主追讨物业服务费的。物业公司起诉业主的案件数量多且胜诉率高，而单个业主维权的力量很弱。因此小区成立业主委员会来维护业主权益非常必要，但目前，全国住宅小区成立业主委员会的比例平均仅为20% -30% （ 王秀水，2015） .

　　3. 交易双方角色错位。很多业主购房后只知道拥有私人房产却不知道还拥有小区公共财产，只关心私人房产收益却忽视了小区公共财产收益。业主对小区共有财产权利和收益认识不清，导致物业公司和业主的角色发生错位，物业公司本是小区业主请来的“管家”,现实中却变身为小区共有财产的 “主人”.

　　4. 交易双方利益冲突。传统物业公司是以盈利为直接目的，在财务管理不公开透明的情况下，为获得更多利润，存在侵占小区业主共有收益的可能。而如前所述传统物业管理模式下业主只关心私产、私权，对小区共产、共权缺乏关注，使物业公司侵占小区共有收益成为普遍现实。这也是物业公司虽哭诉物业服务费入不敷出，却鲜有从小区退出的奥秘。

　　（ 三） 传统物业管理模式变革的方向传统物业管理模式存在的诸多弊端必须更改，不从根本上打破物业服务市场上的卖方垄断，放开物业服务价格有可能只会带来物业服务费的上涨。

　　打破垄断关键是要变传统物业公司主导的物业管理模式为业主主导，在承认和保障业主对物业的所有权和管理权的基础上，鼓励和支持业主自我管理。

　　四、业主自治模式

　　业主自治型物业最明显的优势就是物业服务价格比传统模式下要低，甚至可以达到 “零收费”.就我国目前居民收入水平较低的国情而言，政府放开物业服务价格管制后应该鼓励业主实行自治。

　　（ 一） 业主自治的理论基础由于物业服务的部分项目具有共同资源的性质，使得物业管理类似于公共事务管理。针对公共事务管理中的 “公地悲剧”、“囚徒困境”和 “集体行动困难”等难题，传统经济学理论提出的解决方案要么秉承霍布斯对国家强制力的崇拜，认为应由政府集中管理； 要么继承自由主义的衣钵，认为私有化才是唯一出路。2009 年诺贝尔经济学奖获得者，美国经济学家埃莉诺·奥斯特罗姆根据各国公共资源管理案例的研究，成功找到并论证了有效公共管理的第三条道路---资源使用者自主治理。其理论基础是多中心治理理论，强调在社会公共事务的治理过程中，并非只有政府单个权力中心，而是由政府、非政府组织、私人机构及公民个人等多个权力中心组成治理网络，没有任何个人或群体作为最终的权威凌驾于法律之上。多中心理论的核心在于主张政府、市场和社会在公共事务管理中的协调与合作。

　　在该理论基础上，奥斯特罗姆通过大量的案例分析发展起来了自主治理理论。自主治理理论的核心是自主治理组织如何通过制度设计克服 “搭便车”等机会主义行为以取得持久性的共同收益。奥斯特罗姆从大量实证经验中总结出八项制度设计原则，其开发的制度分析与发展框架 （ IAD Framework） 现已成为公共资源自主治理的 “操作指南”.此外，公共治理的实现还离不开公民参与，没有公民的积极参与，就不可能在政府与市场之外存在 “第三只手”来治理公共事务。奥斯特罗姆将公民经长期反复博弈、协调、对话、容忍与尊重而形成的共同规则视为积累的社会资本。总之，该社会自治理论非常丰富，为我国住宅小区业主自治提供了理论指导。

　　（ 二） 业主自治的现实条件尽管奥斯特罗姆的社会自治理论研究了世界各地数千个公共资源自治案例，但都基于资本主义民主政治制度的前提。在我国实现业主自治型物业管理还需一定的现实条件，目前最重要的就是业主财产权利意识的觉醒和财产权利的回归，《物权法》的出台为此提供了依据。过去我国受计划经济时代经济权利高度集中于国家的影响，民众经济权利意识匮乏，民众参与经济活动的积极性和创造性都受到了较大抑制。业主作为 “物业买受者”只知道自己买到了私有房产，很少意识到自己还买到了小区的公共财产，更不清楚后者的收益多少与用途。因此，实行业主自治首先要让业主意识到自己对小区公共财产的所有权，以及其能够带来的各项收益。据估算，业主支付的商品房房价中，70% 购买的是小区公共建筑物，而对这些公共建筑物租赁与经营取得的共有收益能占到全部物业公司收入的三分之一（ 杜慧、卞静，2015） .因此在共有财产和收益面前，业主要组织起来，通过成立业主委员会来行使管理物业的权利，是当前我国实行业主自治的现实条件。

　　（ 三） 对业主自治的认识误区当前对业主自治的认识存在不少误区，主要表现在两个方面，第一、业主自治就不需要物业公司和市场化运作了； 第二、业主自治模式下物业费是降低了，但交易费用提高了。

　　首先，业主自治同样需要物业公司和市场化运作。理由有二： 其一，很多物业服务项目，如应急维修、电梯维保、垃圾清运、水箱清理等，具有复杂性和专业性，业主不可能直接自我服务，必须要引进市场主体对小区的公共财产进行运作； 其二，业主自治并不是消极地守护小区的公共资产，而是积极地经营。只有通过科学有效的市场化运作才能使业主的公共财产保值增值，同时也使业主的私人财产升值。所以业主自治并不是不要物业公司进行市场化运作，而是要在业主物权自主的前提下进行。

　　其次，相对于传统物业公司主导的模式，业主自治模式由于业主内部的协商、沟通等增多导致事前交易费用较高。然而传统物业管理模式下产生大量的物业纠纷表明其事后的交易费用很高且物业管理的效果差。因此说业主自治提高了交易成本是片面的，且在业主对话协商能力提高和共同规则形成以后，自治型物业事前的交易费用也会大幅降低。

　　五、结语

　　在目前物业服务供给较为充足的情况下，政府放开物业服务价格，有利于通过市场竞争为业主提供质价相符的物业服务。然而要加强市场竞争根本还是要打破物业服务市场存在的垄断，推动物业管理模式从物业公司主导转变为业主主导，鼓励并积极引导业主自治。

　　参考文献：

　　谭玲，《物业管理相关问题再探析》，《现代法学》，2006. 6.
　　周洪斌，《成本上涨与行业应对》，《中国物业管理》，2014. 9.
　　埃莉诺·奥斯特罗姆，《公共事物的治理之道： 集体行动制度的演进》，三联书店，2000.