旅游房地产的概念及理论基础

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【题目】都江堰旅游房地产发展困境探析 
【第一章】都江堰市旅游房产开发研究绪论 
【第二章】旅游房地产的概念及理论基础 
【3.1  3.2】中国旅游房地产特征分析 
【3.3】相关房地产政策对旅游房地产的影响 
【3.4】旅游产业发展对旅游房地产的影响 
【第四章】都江堰市旅游房地产开发现状及问题 
【第五章】都江堰“小院青城”旅游房地产项目 
【第六章】旅游房地产开发未来前景分析及对策建议
【结论/参考文献】完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献

　　2.相关概念及理论基础

　　2.1 相关概念

　　2.1.1 房地产的概念

　　作为一种客观的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权力。房地产在法律意义上，本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等[11].

　　2.1.2 旅游房地产的概念及其类型

　　所谓旅游房地产概念是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或者部分实现了旅游功能。当前旅游房地产按照其所有权和使用权的大小可以分为几种形式：一是分时度假（时权酒店）；二是产权酒店；三是主题社区或景区住所；四是房地产大盘或者新城区项目。

　　随着旅游房地产的发展，逐渐衍生出了多种形式的房产类别，除了常规的购买模式，随之衍生的一系列休闲娱乐类型的旅游地产模式逐渐出现，就目前的情况分析而言，旅游房地产一般有以下类型：

　　第一种类型是满足居住条件的景色住宅，此类住宅基本都是属于被景区辐射的住宅，主要依赖于当地的旅游资源，满足居住人群的视觉享受，此类住宅大多缺失配套，居住人群大多都是有养老需求的老人。

　　第二种类型是旅游度假地产。此种地产主要是给旅游度假需求的人群提供方便，供他们进行旅游度假等方式娱乐，此类地产大多具有观光，餐饮，娱乐，酒店等多种形态产品，作为产业链，盈利模式中地产只是其中的一部分，主要是后续方式进行长久盈利。

　　第三种类型是产权酒店，这种类型的以酒店的投资经营的方式，将酒店分割成拥有独立产权的可以独立出售的单元，这些投资者可以利用酒店反租等形式得到回拨。

　　第四种类型是主题公园形式，主要是以人造的景观为主，围绕着一个或者多个主题进行地产开发，满足客户多元化的需求。

　　以上四种模式是目前国内外关于旅游房地产的主要发展模式，其类别都各自具有代表性在全国各地的旅游城市具有大规模的发展。

　　2.2 相关理论

　　2.2.1 旅游空间结构理论

　　城市旅游系统包括旅游城市、旅游城市体系以及以城市为集散中心的全部所有地区的旅游系统，空间结构类型包括内部休闲空间结构单一的旅游城市、旅游城市的系统结构和以城市为中心的区域空间结构。保继刚、侯国林、张捷、杨国良、秦学、吴承照、卞显红等众多学者对城市游憩商业区开展了详细而深入化的研究[12-18],吴必虎以上海为例，根据旅游空间结构提出了环城游憩带（ReBAM）的概念，并对环城游憩带形成的影响因素进行分析[19].苏平运用该理论研究，认为在 60 公里以内的城市中心是分布旅游最集中的地区，众多的旅游景点，在城市中心 60 公里之外，旅游地空间分布的差异开始逐渐出现，文化旅游和休闲旅游大幅减少，运动休闲旅游地，自然观光旅游地有了一定程度的增加。

　　2.2.2 核心-边缘理论

　　核心-边缘理论是解释区域空间演变模式的一种理论。由美国地理学家 J.弗里德曼于 1966 年提出[20].根据弗里德曼的研究，拉美地区发展演变的特点，和库尔特 G 缪尔达尔和敖 hisman 等相关核心边缘模式的作品，试图阐明一个地区如何由互不相联，转变为发展不平衡，又由不平衡发展到相互关联的平衡发展[21].

　　弗里德曼是从行为角度来论证地区发展模式的。他提出了一系列的假说：①区域发展与“出口”经济（即基本经济活动）有关系，区域经济发展依靠于“出口”产品的发展。②国民经济的一部分是区域经济，并不是孤立存在的，与国家其它的区域是有相关联系的。③区域领导人对区域发展有相当大的关系。④区域开发是与当地社会和政治制度有关，与当地的收入分配制度也非常大。⑤区域发展主要集体现在城市附近。

　　2.2.3 城市地租与竞租理论

　　20 世纪 60 年代美国土地经济学家，阿兰索（W.Alonso）[22]引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论而提出竞租理论，并做出了和同心圆土地利用模式和城市租金梯度曲线。马克思根据地租产生的原因以及条件的不同，把地租分类成三个类别：级差地租、绝对地租和垄断地租。资本主义社会的地租最普遍存在的形式是前两类中的地租模式，最后一类地租却在实际应用中仅是在特殊条件的影响下产生的资本主义地租的一种形式。在一些特定的场合，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所得到的报酬，不完全是土地出租产生的收益。从这个定义来看，我们就可以把地租分为契约地租以及经济地租两大类。契约地租是指物主将土地或其他财物租给承租者，承租者按照租赁契约支付给物主相应租金的一种租赁模式。经济地租也被称为理论地租，其本身又被分为广义和狭义两种模式。