推进我国寿险公司投资养老地产发展的对策

　　5 推进我国寿险公司投资养老地产发展的对策

　　5.1 政府应加强立法，制定统一的行业标准和监管政策

　　政府应制定与投资和经营养老地产相关的法律法规，使保险资金投资养老地产有法可依，从法律上给予保障。尽快拟定规范的养老服务机构等级准则，设定行业准入标准和进行养老服务过程中应遵从的条款，区分各部门的监管职责范围，对于就业人员要确定就业门槛，实行资格考试，并一步步的建立起不同服务人员与其服务相关的资格审核、职称考核的系统，加强对养老行业的规范化管理，对参与主体做出有效的引导和监管。

　　鉴于寿险公司的风险管控体制的不健全，保监会在允许寿险公司投资养老地产的基础上要加强外部监督管理，尽快出台寿险公司投资不动产的投资细则，形成系统的管理框架，强化对风险的控制，完善寿险资金运用的信息披露制度。由于偿付能力关系到众多被保险人的利益，因此要严格控制寿险公司投资养老地产资金的上限，以偿付能力为核心，建立寿险资金投资养老地产的动态监控体系，寿险公司要以偿付能力为指导性规则制定投资组合，防范投资过程中的风险进入保险业。保险监管机构要对不遵守规定的投资行为进行严厉打击，防止保险公司通过规避管控变相进入商业房地产买卖的高风险领域。

　　5.2 政府应制定和落实寿险公司投资养老地产的配套政策

　　政府在土地、税收、金融方面的政策对寿险公司投资养老地产具有很关键的影响，虽然现在政府对寿险公司投资养老地产表示肯定也给予了一些政策上支持，但是这些政策只是停留在表面。为了提高寿险公司投资养老地产的积极性，发挥养老地产在提高社会福利和缓解社会养老的压力的社会管理职能，政府应加快制定和落实与寿险公司投资养老地产有关的具体政策。在土地性质上，要区分普通商业地产和养老地产的性质，使寿险公司享有土地政策上的优惠，降低寿险公司拿地的成本。在寿险公司投资养老地产的税收政策方面，可以对其按社会公益性项目减免营业税和土地使用税，减免水、电等公共事业收费等。政府还要加快寿险公司投资 REITs 和参与以房养老相关的配套政策的制定及推广，同时放宽寿险公司更多寿险产品（如长期寿险）与养老地产相结合的限制，这样不仅能够增加寿险公司投资养老地产的盈利性，还能增强养老地产的实际操作性。

　　5.3 各方要共同努力打破公众传统养老观念的束缚

　　随着时代的不断进步，家庭养老的方式将会被打破，逐步被社会养老所取代，公众传统养老观念的转变在实现这一过渡中起到决定性的作用，这一观念的打破需要很长的一段时间，同时也需要包括社会法中在内的各方的努力。公众自身是突破根深蒂固的“孝道”思想及家庭养老观念的最主要力量，老人应当看到当前“421”家庭结构给子女带来的沉重养老压力，给家庭带来负担，作在新时代成长的子女更要有开放的思想，老人选择社会养老不仅为子女释放了养老压力，减少了家庭摩擦，而且还能让自己有更加丰富多彩的老年生活。政府可以将社会养老以公益广告的形式在电视及网络上进行反复宣传，使公众对社会养老产生深刻印象，随后公众将会主动的进行了解。寿险公司作为社会养老的主体之一，其投资建立的养老地产具有专业化的养老服务，能够满足老人在护理、医疗方面的需求，处于具有优美的风景，交通便利的地方，并且在基础设施上也是根据老年人的特点进行设计，还配有娱乐休闲会所满足老人精神文化需求。寿险公司应将养老地产的这些基本知识普及给更多的人，做好养老地产的宣传，让人们不断的认识养老地产，让社会大众明白入住该类养老社区不仅能够获得安逸舒适的老年生活，而且还能够获得家庭养老所不能拥有的专业疾病护理和康复治疗，将会带来更加体面的老年生活。

　　5.4 寿险公司要扩大与专业机构的合作，弥补经验不足

　　寿险公司为了弥补自身在养老地产开发和经营管理方面专业化经验不足的劣势，就需要加强同房地产商、运营管理商、医疗健康机构等专业机构的合作，利用这些专业机构的专业知识、技能和经验。在养老地产的开发建设上与房地产产商加强合作，由房地产商进行养老地产的规划和设计，并将养老地产的物业管理外包给房地产商下设的物业管理部门，或者是购买由上市房地产商开发的养老地产的股份。在养老地产运营后，将其往后的经营交给第三方管理机构，可以引进国外在养老地产方面具备成熟的经验的管理公司，由其发挥特长进行养老社区的专业化的操作运营，寿险公司也可以在这个过程中不断的学习和借鉴。与知名医院建立长久的合作，在养老社区中建立专门的医疗康复中心，由合作医院进行长期指导，利用医院丰富的医疗资源，还可以由医院为其进行医疗护理人员的培训。

　　5.5 寿险公司应建立风险防控机制，加强风险防范

　　养老地产的投资具有长期性，寿险公司在投资养老地产时要首先坚持稳健持续的投资理念，不能急于求成，追求眼前利益而忽略长久的发展，既要看到自身的优势也要注重弥补自身的不足，既要抓住机遇也要做好规避风险迎接挑战的准备。养老地产投资会遇到很多的风险，任何一种风险都会对寿险公司造成严重的影响，因此在投资的过程当中必须时刻要有风险管理的意识。在选择合作伙伴时必须要谨慎小心，认清合作伙伴的发展状况，经营水平。要熟练掌握资产负债管理的方法和技能，用资产负债管理理论来指导投资行为，在养老地产投资中要留意情况的变化，能够对风险及时的做出反应并且迅速的找到规避方法。还要设立专门的部门，对养老地产投资前进行审核评估，必须对投资做出合理的规划，在投资行为发生后做好资金核算和风险的掌控，在项目完成时做好资金的清算和绩效的评定，这就需要建立完善的内控机制，做到各个部门各个岗位之间的独立，提高信息化水平，使各项活动尽量按照一定的流程进行，并且较少的减少人的操作，避免人为的失误。

　　5.6 寿险公司要加强专业人才队伍建设

　　寿险公司投资养老地产需要较强的专业性人才，人才的缺失会给制约寿险公司投资养老地产的发展，建立一支专业型人才队伍已经成为摆在寿险公司面前的重要课题。养老地产的开发到运营是一个比较复杂的过程，因此不仅需要某一领域的专门人才还需要综合性人才的参与。由于寿险公司本身就具有专业人才不足的不利方面，而且人才的培养也需要一个较长的过程，因此可以在现有人才的基础上对从事寿险业务的精英进行养老地产专业知识的培训，使其他们以最快的速度掌握养老地产该领域的知识，尽快的投入到养老地产中来，还可以通过吸收引进房地产开发、运营管理、医疗保健专业方面的人才，对他们进行保险基本的专业知识的讲解和保险业务实训，使他们融合到寿险公司的公司文化中来，暂将这些人员组成一支养老地产投资的专业化队伍。扩大人才的招募，加强与涉及养老地产人才需求的高校合作，由高校为其进行培养年轻高学历的优秀人才，在培养完成后加入到养老地产中来。此外，对于既缺少专业人才又不愿意进行专门人才吸收的寿险公司，可以将养老地产所需的服务外包给专业的团队，节省了寿险公司的人力资源。寿险公司在吸纳人才之后，需要定期对人员进行培训和考核，同时要形成良好的用人机制，激励约束并行，做到各个岗位的员工责任清晰，并且要通过绩效的考核进行一定的奖罚，以形成积极向上的文化和留住优秀人才。

　　5.7 寿险公司要拓展投资模式，提高养老地产盈利能力

　　5.7.1 将养老地产与以房养老相结合

　　“以房养老”既是通常所说的住房反向抵押贷款，在发达国家已经成为缓解老龄化问题的主要方式之一，我国近年来也在努力尝试着通过试点的方式引入这一模式。同普通的以房养老模式中的养老机构不同，寿险公司投资的养老社区结合了老年人的特点，全面的考虑了老年人在日常生活、精神娱乐、文化交流、健康医疗等多方面、多样化的需求，能够给老人一个更加稳定、舒适、体面的老年生活。寿险公司参与“以房养老”

　　可以通过以下两种方式：一是老人将房产抵押给保险公司后入住保险公司投资运营的养老社区，等到老人去世以后，保险公司在将老人入住期间发生的一切费用开支与老人去世时的房屋市价进行对比，如果在取得自己应得的部分后还有剩余，将余下的部分归还老人的继承人；二是，老人将房屋抵押后获得稳定的现金流，将获得的贷款用于支付自己入住寿险公司的养老社区的租金和养老服务费，能够使老人在收入减少时减轻享用养老服务的压力，安享晚年，同时保证了养老地产的入住率和周转率。但是由于保险公司不像其他商业银行具有提供贷款的业务，它不能提供大额贷款，这就使其无法在以房养老的业务中独立完成所有的环节，因此若寿险公司以该种方式投资养老地产，就需要依靠与其他金融机构--商业银行，银行可以在保险公司内部设立专门的贷款机构，由专人负责贷款的专项发放，并且银行还要充当业务开支的负责人，双方必须要清楚自己在以房养老中所应该处的地位和承担的任务，发挥各自应有的作用，双方还应提前在利润的分成方面达成一致，以免在利润分配时产生纷争。又由于客户类型主要是老年人，因此在该项产品的设计上还需要拟定出通俗易懂的合同条款，便于理解。政府还要在法律法规上给以保障，政策上给以支持，为以房养老减少阻碍因素，可以针对寿险公司的以房养老业务设立专门的部门，负债协调各项事务，研究推进寿险公司参与以房养老的政策，找到解决实施过程中遇到问题的解决办法，进行试点，逐步的推广。

　　5.7.2 投资 REITs

　　采用投资 REITs 的模式投资养老地产不同于直接的投资模式，这种方式比将自有资金直接投资于养老地产面临的风险小，还可以在减少经营麻烦的同时取得连续的收益，并且 REITs 还能够在资本市场上交易的金融化产品，能够进行自由买卖，更好的满足了寿险资金流动性的需要，同时能够拓展现有的盈利模式。虽然我国寿险公司投资养老的盈利模式还没有采用 REITs 模式，但是结合国外的情况来看，它将是未来寿险公司投资养老地产发展的主要方向。借鉴国外的经验，我国寿险公司可以通过以下三种途径来实现投资 REITs:通过共同基金间接的持有养老地产，这是当前国外寿险公司在投资养老地产时最习惯采取的模式，共同基金的投资是由专业化的团队进行的，这就减少了在投资管理方面的投入，还能够使养老地产投资中的损失减少；与合伙人共同组建 REITs,可以为寿险公司省下聘用解决投资 REITs 过程中的问题的专家的支出，而且普通合作人在合作中存在着法律的约束，能够全部的掌握各个合伙人的信息，减少了与其他合伙人的不信任问题；购买 REITs 股票，REITs 股票投资收益稳定，波动幅度较小，符合寿险公司投资要求，没有投资规模的限制，能够使寿险公司在获得稳定收益的同时保持资产充足的流动性。我国寿险资金投资 REITs 首要前提便是要有法律法规的支撑，其次相关配套政策也应出台实施，REITs 的运行会面临较大的风险，这就需要寿险公司建立健全自己内部的治理结构，形成健全的监督机制，不仅要加强公司内部机构之间的互相监督，还要严格的遵循信息披露的规定，定期公开信息，实现社会大众对其的监督。寿险公司无论采取何种投资 REITs 的方式投资于养老地产，都必须要结合自身的实际情况，这样才能在安全的情况下盈利能力得以提升。

　　5.8 寿险公司要完善养老地产与寿险产品的结合方式，稳定客户基础

　　我国寿险公司在经营养老地产过程中将自身拥有的寿险产品和养老地产相结合，取得了显着的效果，但是其中仍然存在着不足，需要寿险公司在投资养老地产的过程中不断的完善。

　　首先，针对养老地产和单一寿险产品相结合方面，寿险公司要设计出养老地产和多种寿险产品相结合的产品，增加长期寿险产品，如重疾险和长期护理险。在客户出现重大疾病或者进入特殊护理阶段时入住寿险公司投资开发的养老社区，享受社区内专门的医疗救治和看护服务，这就将寿险公司对被保险人的医疗费用和看护费用的支付转化为了提供相关的服务。不仅能够实现寿险公司养老社区资源的合理配置，而且还能降低寿险公司的赔付成本，同时也能扩大养老社区的客户基础，寿险公司还可以在以后的寿险产品设计中，将寿险产品与社区内的一些养老服务相绑定，为购买寿险产品的客户提供某一方面或者短期的养老服务，这样还会为养老社区带来了新的收益增长点，也让人们在感受到入住养老社区的便利，将会增加对养老社区的需求。

　　其次，针对社会大众对享受养老服务和获得收益的权衡方面，寿险公司可以对购买寿险产品入住养老社区的客户进行保险金在未来产生增值情况时增值部分的返还，或者是对客户所缴纳的保费给予一定的补贴。我国寿险公司都规定了客户入住养老社区后保险金不足支付在养老社区中的养老服务或者产生剩余时的办法，但是针对客户转化为养老服务的保险金若在未来增值却没有做出说明，由于市场利率的变化，保险金未来的增值具有不确定性，寿险公司应当在保险金产生增值时将增值部分在自身盈利的情况下作为客户的投资收益进行返还，这样相当于间接的对客户进行了购买与养老地产相结合的保险产品的补偿。又由于客户在购买保险产品和入住养老社区之间的时间较长，而且购买时缴纳了高昂的保费，寿险公司可以以较低的利率给予客户一定的利息，并同时保证该利息的支付不影响寿险公司的盈利，客户既能享受到未来的养老服务，又能在当前获得一定的利息支付，将会更大程度上增加对客户的吸引力，扩大客户基础。