建设工程项目的经济评估分析绪论

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【题目】建筑工程项目投资可行性探究 
【第一章】建设工程项目的经济评估分析绪论 
【第二章】建筑项目经济评价的方法与分类 
【第三章】当前项目经济评价存在的问题及改进措施 
【4.1  4.2】项目战略概况与项目总体建设方案 
【4.3 - 4.5】土地及资源综合开发利用分析 
【第五章】阜新市建筑工程项目的实施过程 
【结论/参考文献】经济评价法在建筑项目中的应用结论与参考文献

　　第 1 章 绪 论

　　1.1 研究的背景和意义

　　建筑工程项目的投资是属于资金密集性投资，前期投入比较大，而且资金投入的下游和上游产业链较长，每笔投资都具有不确定的风险。建筑工程项目的建设方是房地产商，由于近几年国家对这个行业实行了宏观调控，房地产的销售出现瓶颈，就加大了建筑工程项目的投资风险。一些企业没有良好的前期规划，对于成本控制的弱化容易导致发展缓慢，经济出现问题，所以对房地产建筑工程项目进行经济评价是非常必要的。从全国房地产开发行业看，目前行业发展较热，房价偏高。从行业发展政策看，建设用地及行业政策以保证解决民生的城市普通居民住宅为主。但就地区而言，由于教育及经济环境的大因素，使得经济发展缓慢，需大力发展房地产开发，尤其是以高层建筑为主的发展项目。国家在 2010 年对房地产业的总体政策是：大力发展房地产业，坚持统筹规划、优化布局、有序发展，全面推进住宅、工业、商业地产开发，更好地发挥房地产业对经济发展的拉动作用；突出地区特色，设计主题概念，积极引进知名房地产企业，开发适应不同层次需求的房地产项目；推动县域房地产业快速发展。

　　本篇论文就是以阜新某一建筑项目整体规划为例，并对项目的经济效益和投资回报等财务行为进行理性的分析和研究。阜新市作为一个中小城市而言，受地区经济及地域限制，房地产市场发展一直比较平缓，进入 2009 年以来，增长速度相对比其他城市较快，2010 年有约 5000 万平方米的在建项目，有 5000座单体建筑在施工，逐步增加房地产投资。根据 2010 年市政府的《政府工作报告》要求，积极发展房地产、现代物流、电子商务、文化旅游等新兴服务业。

　　2011 年房地产施工面积 500 万平方米，增长 25%的产业目标。而且在房地产自身成长和发展过程中，还可以带动城市建筑业、建材业、服务业及城乡劳动力就业等多个行业发展，是各级政府都要重点扶植的产业。围绕这一产业，市委、市政府及有关部门，制定了积极支持房地产开发企业发展的有关政策，尤其是通过招商制定有关政策，支持外地企业来阜新投资组建房地产开发企业。充分利用本地资源，借助其他城市资本，围绕房地产在保障性工程及商业开发上，支持房地产可持续性发展，使房地产业逐步成为拉动地方经济的重要支撑点。

　　但由于受老城区概念影响，城市中心区已经没有可供开发建设大面积住宅小区的土地，现住宅土地供应以城市周遍为主，集中在开发区、高新产业园区及玉龙新城。阜新市当前经济正在逐步转型，这个过程中拥有着巨大的市场空间。

　　在未来加快城市化进程的步伐中，城市人口将逐步增加，住房需求将稳步增长，因此，阜新市的房地产还有很大的发展空间。

　　本文将对位于玉龙新城的某一房产建筑工程项目进行全面阐述，包括项目筹建初期及筹建过程的计划及安排，对项目进行系统的经济评价，从项目概况及环境、市场分析等角度讲述了投资的切入点，并对项目进行了全面的预算及规划，从产品方案、销售方案、营销方式等来降低投资的风险性。

　　建筑工程项目的经济评价是建筑工程项目可行性研究的重要内容，以系统分析和定量分析为手段，综合运用工程技术和经济学原计算建筑工程项目所需投入的费用和可能取得的效使投入建筑工程项目的资金发挥最大的经济效果。

　　其目的是在揭示建筑工程项目经济特征的基础上，为建筑工程项目决策提供依据，以最大限度地发挥资源的作用，确保资源得到合理的使用并取得满意的经济效果。

　　因此，建筑工程项目经济评价的重要意义在于极大地降低了建筑工程项目投资决策存在的潜在风险，有效避免在投资决策上的失误，最大限度地发挥资金的经济价值，从而有利于社会经济的健康稳定发展。

　　1.2 国内外的研究现状

　　1.2.1 国外的研究现状

　　对投资项目的经济评价最早是由欧美发达国家提出并最早应用到房地产领域的，其历史可以追溯到第一次工业革命催生的资本主义扩张初期。在当时的英国，私人企业、个人资本投资者追逐的目标是资本利益最大化，而且，当时的主流古典主义经济学理论学家们也着重分析是如何使私人企业的资本盈利最大化。因此，在当时的英国，对经济评价的核心就是如何使个人或团体资本投资项目的利润最大化。也就是在此时，出现了对个人或团体资本投资房地产并获取利润的经济评价行为，即最早的房地产项目投资的经济评价。

　　二十世纪三十年代以前，随着世界经济的发展，欧美国家的市场竞争日趋激烈，资本关系也变得错综复杂，但相应的经济评价方式也随着时间的发展而日趋成熟，在研究方式和理论构建上已经变得比较系统和科学。虽然对投资项目的经济评价主要还是以企业的盈利能力的角度来衡量，但是通过应用技术经济的分析方法对投资项目进行财务和资本增值角度上的分析，以使投资项目达到利润最大化作为目的指标，因而更加科学、有效，对项目投资的指导意义也更强。当时的房地产投资项目也是应用此类型的经济评价方法，并根据房地产业的自身特点应运而产生了更为专业、系统的房地产投资项目经济评价体系。

　　二十世纪三十年代以后，随着西方自由资本主义体系的大崩溃，欧美的主要经济体，尤其是当时的美国政府，为了挽救本国资本市场崩溃后的经济大萧条而带来的银行倒闭、工厂停工、工人失业、社会动荡等情况，先后运用了包括新的财政经济政策、异常宽松的货币政策和大量的公共基础设施建设工程等一系列经济和政策手段，作为一种短期的、政治意义强于经济意义的补救措施，其效果却超乎了政府的预期，并在以后作为一种常规手段而成为美国历届政府对资本市场进行宏观经济管理的有效措施。随着各国政府对管理本国公共事务经验的积累和人民要求改善生活愿望的强烈意愿，西方各国政府的纷纷效仿美国政府的做法，各国政府都逐渐加强了对本国社会经济的干预力度，更加积极的使政策作用渗透到国家经济的方方面面，这使得投资者在对建设项目准备投资的过程中所要进行经济评价时必须要考虑国家对项目投资的经济可行性是否认可，即国民经济评价体系的雏形。因此，经济评价研究从二十世纪三十年代以后逐步开始引入国民经济评价体系，并将这一体系逐渐应用于各类项目投资领域，其中也包括房地产投资的经济评价。

　　经历第二次世界大战后，欧美国家，包括亚洲的日本，其各国经济迎来了一个高速发展的时期，宏观经济学的发展也非常迅速，先后创立、发展了包括发展经济学、技术经济学、环境经济学、管理经济学和工程经济学等一系列研究投资分析的学科，这些经济学学科的发展都为研究项目投资的经济合理性提供了宝贵的理论依据。研究发现，使有限的社会资源达到最佳的配置，这其实也是国民经济评价的研究。

　　进入二十一世纪以来，一些欧美、包括日本等发达国家和国际金融组织在投资和帮助发展中国家，尤其是经济极端落后的非洲、拉丁美洲国家建设的某些工程中发现，由于当地发育不完善的市场经济结构、缺乏合理规范的市场运作行为，以及“短缺经济”效应等不利因素的影响，造成了输入的或是资本输入产生的产品价值与产品价格极端背离和扭曲，这在根本上违背了经济学的基本原理。而且，在这种情况下传统的、单一的对财务进行评价的方法己无法全面、真实的反映一个投资项目的实际经济效益和对其国家经济发展的贡献。这进一步促进了国民经济评价在项目经济评价过程中的发展和实践。

　　西方世界的经济评价体系经过上述各个阶段的发展，已具有了由财务评价和国民经济评价组成的、具有实际操作意义的项目经济评价方法已经逐步成型并不断完善和发展。并在各个产业中不断发挥其强大的指导性作用。其在房地产投资项目中的应用就逐步形成了较为完善、系统的房地产投资经济评价法。

　　在国外，尤其是欧美发达国家经济体的经济评价研究中，最具代表性的研究方法与研究成果主要有以下五种方法：○1 OECD（或 L-M 法）；○2 WB（或 ST 法）；○3 UNIDO 法；○4 UNIDO-IDCAS 法；○5 EM 法。

　　在上述各方法中，都是通过对各个经济数据、指标、权重、影响系数等因子进行数学建模，推算其每项指标在经济评价过程中对项目的影响，综合所得结论，进而得出较为全面、准确的经济评价。

　　依据所选取的指标类型可将上述五种方法分为两大类：第一类包括 OECD法、WB 法、UNIDO 法、UNIDO-IDCAS 法，他们都主张通过价格调整进行项目的成果、效益的计算。例如使用影子价格或调整价格等方式对项目的经济效益进行具体评价。第二类就是 EM 法，其主张采用市场价格进行费用效益分析。

　　目前各种经济研讨机构和评测机构都倾向于使用第一类方法对投资项目进行经济评价，所以此类方法的发展也更具代表性和实践性。

　　1.2.2 国内的研究现状

　　我国在经济评价领域的研究开始的也比较早，但受二次世界大战影响，我国自上世纪 50 年代中期才重新开始对经济学领域的研究与实践。当时的政府受前苏联经济模式影响很深，要求各地方建设项目在设计阶段之初就要进行技术经济论证或技术经济分析，虽然起到了一定的积极作用，但是其中一些项目的建设也出现了如工期拖延、技术指标虚高、实际建设与设计意愿脱节等不良后果。一些技术经济专家开始大力推行欧美体系的经济评价的理论及方法，并结合我国的实际情况开始探索符合中国国情和经济实力的项目经济评价的方式、方法。但是“十年浩劫”打乱了我国经济界对该领域探索的步伐，我国在这一时期百业凋敝，各领域理论界的研究都被迫中断。使得我国没能跟上世界经济发展的脚步。并故步自封了整整十年。进入上世纪 80 年代，我国的经济学领域的研究逐渐复苏，涌现出一大批经济学领域的专家。1980 年，国家科学技术委员会以国科字 035、036 号文件的形式，确立了“项目经济评价方法”的研究课题进行相关研究。1985 年，国务院技术经济研究中心与国家科学技术委员会联合印发了《建设项目企业经济评价方法》，这一方法就是 1987 年由国家计划经济委员会正式颁发试行的《建设项目经济评价方法与参数》中财务评价的前身。

　　当时的房地产投资项目经济评价也以此办法为指导，进行相关的财务评价，但因未考虑房地产业的独特属性所以对其进行的经济评价很不完善。1993 年，国家计划经济委员会通过数年的调研和探索，又正式颁发《建设项目经济评价方法与参数》第二版。自此，我国的各类建设项目的经济评价开始有了较为规范性的指导。我国的房地产投资项目经济评价也在此文件的指导下开始高速发展，但该文件也没有就房地产领域的具体评价办法做出具体规定，将其涵盖在工民建领域之内，对房地产投资的主体而言，这样的漏洞使得大量资本投机房地产市场，带来了房地产事业的迅猛发展，同时也带来了诸多问题和纠纷。2000 年9 月，中华人民共和国建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，从此以后，房地产投资经济评价真正变得有据可依，走向了规范和完善。对房地产项目的经济评价变得全面、具体、透明，有利于房地产行业的长期健康、稳定发展。国家经济部门对房地产行业的政策倾斜，也使得经济领域的各种专家开始越来越重视房地产经济给国家经济发展带来的强大推动力，这进一步促进了对房地产项目经济评价方法的深入研究，利用欧美国家成熟的研究成果和理论，我国的研究人员也逐步整理出了一系列适合我国市场经济模式的经济评价方法。这些理论和方法的应用对国民经济领域的发展做出了重要的贡献，也使房地产业逐渐成为了国家经济腾飞的助推器。

　　1.3 研究方法

　　主要采取财务评价的方法，从投资估算及资金筹措中的项目总投资估算资金筹措及投资使用计划进行估算，然后对销售及经营收入测算，对资金来源与运用进行分析，分析销售利润。对项目盈利能力、项目借款清偿能力分析、不确定性、项目盈亏平衡进行项目财务评价，并对项目所处的区域经济进行分析，包括社会经济适应性分析、社会风险分析以及投资政策与投资回报等方面的分析。最后依据各类分析所得出项目建设相关的结论与建议，具体方式：

　　一是比较分析与经验总结相结合。比较分析是根据一定标准，对事物间进行对比，分析它们的性质，找到普遍规律。经验总结是通过对实践中具体活动的归纳分析，使其系统化、理论化上升为经验。利用这两种方法，并借鉴国内外最新的理论前沿成果，对建筑工程开发项目平台的协调创新与联动发展模式的历史与现状、具体途径与政策效果进行研究，总结经验和获得启示。

　　二是定量分析与定性分析相结合。对于对建筑工程开发项目平台协调发展的现状与趋势，尤其是重点工程及所在城市的特点时，既对收集的大量数据资料进行定量分析，又对某些具体现象进行定性分析。从而对理论假设进行有效验证并推动对理论的修订与完善。

　　三是案例分析与统计分析相结合。通过典型案例分析提炼理论研究框架；采取大规模有效问卷，基于问卷调查数据，综合运用方差分析、曲线拟合、结构方程分析等现代统计方法，对相关理论假设进行实证验证，最终形成具有一般解释性的理论分析框架。

　　在论证项目是否可行的研究过程中，主要参考行业内部通行的投资回报率和经济增长性。另外，还要依据当地相关政策的执行力和政府对项目的态度做出有利于投资者核心利益的细节调整。在应用经济评价方法时要把上述因素也考虑在财务评价范畴之中，通过地区宏观经济趋势对项目的微观经济生态链建设提出指导性意见，并根据此意见对项目的建设施工提出具体解决方案。

　　在把控财务总成的过程中要重视过程管理，在投资和回报之间取得利益平衡点，在具体施工过程中要合理运用经济手段对施工进度实施干预，防止资金链产生不可逆的影响，进而对项目建设产生不可预知的后果。在对项目盈利能力、项目借款清偿能力、不确定性因素、项目盈亏平衡等方面进行项目财务评价时，一定要将施工建设一线的各项数据，尤其是经济类报表实时汇报至财务部门，让决策层能够在第一时间对项目建设的状况有所了解，并对下一步的资金执行计划做出反应。财务评价方法就将据此对项目建设的目标成本进行准确的评价和管理。

　　1.4 研究思路与结构安排

　　本文的研究思路是以理论论述和实际项目相结合而产生的。首先，对经济分析和经济评价的分类和研究方法进行系统性的梳理和叙述，分析各种经济分析和经济评价方法间的优劣，并找出适合本文理论的研究方法，建立和论文相关的理论研究基础。其次，论述现今建筑业经济分析和经济评价模式所存在的问题，并归纳总结其问题的根源。然后，针对所存在的问题提出若干条措施，用以改善原有经济分析和经济评价所出现的问题。最后，结合上述论述的结论，以阜新某综合体项目为例，从经济的角度对该项目的经济分析和经济评价来进行研究。先对项目的总体概况进行分析，确定项目的可行性，对项目建设的环境及市场进行预测与分析，通过市场需求及行业通行的评判准则对在建楼盘进行市场定位，并以此来对该项目楼盘的规模及产品策划方案，包括产品、销售、营销策划等方面，予以准确、深入的研究并据此形成具体的方案，最终确定该项目的具体设计指导思想的执行方案及总体目标，根据既定目标对项目方案的执行标准、实施预算与项目进度等方面进行分析。

　　结构上共分六个章节进行论述，第一章阐述课题研究的意义，通过对国内外研究现状的分析，确定这篇论文研究的理论意义。第二章主要阐述建筑工程项目经济评价所应用的相关理论及创新方法。第三章主要分析当前进行项目经济评价所存在的问题及完善项目经济评价所采取的措施。第四、五章主要阐述以某建筑工程项目为例，从战略定位到设计布局，都要依靠经济评价做支撑，才能落实到具体实施。第六章论证利用财务评价方法对建筑工程项目包括设计阶段、环境评价等完整分析来说明经济评价对于项目可行性分析立项的重要作用，以达到本文真实目的。