上海的资产保护体系和香港的守财之道

　　香港市民自1980年代开始快速致富，1997年后房价崩盘的沉痛经验，推动香港市民更加理性、开放地管理资产。与香港不同，经历过动荡与折腾，上海如今再度领跑内地。当本地居民拥有了不菲身家，在纸币超发的时代，怎样“守财”保值？从金融、房产、婚约到境外配置资产，避险理念一以贯之，更是当务之急。上海的资产保护体系源于租界的法律设计和执行。居民财产积累百余年，经过 1950 年代的房产税和公私合营运动被全面充公，直到改革开放后民生才重拾活力。居民家庭拥有了以房产为核心的大宗资产之后，怎样保值增值？不确定因素就是负面因素，尚不确定的第二轮房产税，是绕不过去的威胁。

　　源于租界的资产保护体系——上海最早的资产保护体系是怎样建立起来的？

　　L :“风能进，雨能进，国王不能进。”商业社会注重资产保护的逻辑在于，没有严格到位的利益保护，就不会有人民追求利益的持久行动。相比之下，由于人身依附和资产无保障，包括富商在内的市民阶层的软弱无力贯穿了整部中国历史。以上海为例，如果没有居民资产和人身安全得到保障的“特区”,凭松江府、上海县老城厢体制，不可能发展成为远东巨埠。

　　以公共租界工部局为代表的市民自治制度对上海影响深远，刺激了商业和房地产的繁荣，也刺激了华界的改良与进步。以土地征用的定价为例，上海租界、华界的资产保护完全是两个世界。1901 年华界通过“道台晓谕”对华人业主征地价格为 :新闸路以北每亩白银 70 两、以南每亩 100两。同期公共租界土地估价平均每亩4603 两，相差近 50 倍。

　　具体而言，租界的资产保护有何特点？

　　L :资产保护依托于尊重和保护私人财产、企业经营活动的社会环境。

　　以房地产为例，明清时期江南土地转移频繁，有所谓“百年田地转三家”的说法。

　　缘于法律（租地章程），以新式土地契证一一道契为核心，上海租界建立了近代土地制度，房地产市场随之兴起。道契不受中国政局动荡的影响，成为当时房地产交易、融资活动的“硬通货”,上海金融市场信誉最高、流通性最强的信用工具。由于在租界内各种资产均通过谈判交易而非强制征用，价格机制得以维护。租界土地与周边相比体现出惊人的级差地租。193.年，公共租界、法租界的平均地价分别是每亩3.7万、2.7万元，一路之隔的华界还不到1500元.

    公有化：公私合营与房产税——1949年之后，公有化的实践是怎样进行的？

　　L:政权更替后，内地逐步实行计划经济。不要说企业，连地方政府都成了“车间”,所有的经济主体都依附于“分配者”,市民自治也就无从谈起了。

　　内地的公有化运动，以企业家资产和居民不动产为两个层面的设计目标，上海首当其冲。据195.年统计市区建筑面积4679万平方米，居住、非居住各占一半，绝大多数为私人所有；土地则公用占12.4,私人占74,外国人占13.6.此前上海已有一批携带资金的技术人才出走。

　　新的市政府为了解决经济困难一度鼓励平民创业，但短暂兴起的小手工企业和历史遗留下来的企业组织很快被1956 年的“公私合营”统一消化了。

　　在不动产领域，1949 年之后的第一轮房产税起到了怎样的作用？

　　L :上海早就是一个积聚百年财富的城市，不动产是市民物权的主体，连“要当二房东了”都是中低阶层市民逢年过节的问候语。战争和政权更替带来了一大批房产重新确权的机会，即便是物权清晰的房产，很多业主也搬迁到香港，导致租金收取出现困难。利用这个机会，对于不便直接征收的物业，房产税通过“惩罚占有”推动接管、代管、受让等形式，达到了间接征收的目的。1954 年由 24 家外商经租的 15244 幢房屋，全部由市房地产公司经租部接办。

　　1950 年代的房产税，本质上就是推动业主阶层资不抵债的辅助征收工具。1956 年之后，上海市区公有土地从 12.4% 上升到 44.4%,政府一步步限制私地买卖、出租，限制私有房屋买卖，1963 年起公家单位租用私地改为征用……结合“公私合营”,上海企业家资产和居民不动产除了维持当事方生存之外的剩余部分，以各种形式收归公有。17 年间的公有化运动为随后的文革奠定了物质基础。

　　造富路径与资产意识复苏——上海市民怎样再次拥有可观资产？

　　L :改革开放的价值观基础是民生主义。为了改善人民生活，恢复市场，鼓励创办企业、允许居民拥有动产和不动产都是理所当然。对国企占据绝对优势的上海来说，全民造富的第一个浪潮并非创业和小生意，而是收人提升与炒卖股票的交替作用。对股票价值的敏感性，上海市民走在内地的最前列。

　　相比于股市的起伏不定，不动产日益成为上海家庭资产的主体，特别是浦东大开发之后，本地住宅物业在最近10年价格普遍上涨五倍以上。

　　当前上海存量房产按照二手房挂牌均价2.6万元估算，人均约35平方米，则人均房产价值90万元，几乎个个都是百万富翁。

　　当前上海市民的资产意识怎样？

　　L:值得一提的是，上海居民的资产管理意识在内地始终保持领先。

　　改革开放之后，特别是伴随股市、楼市两轮造富潮，上海居民的家庭资产金额直线上升，大量相关纠纷、诉讼及案例推动了上海居民资产意识的复苏和管理经验的积累。相比于无法可依的历史，《物权法》的出台也是个明显的进步，至少可以借此适度抗拒违背意愿的征用。

　　调控刺激官民博弈当前居民资产保值增值的最核心问题是什么？

　　L:国资委专门负责国有资产的保值增值，而居民资产的保值增值面临风险相比要大很多。当前最直接的威肋、就是第二轮房产税。虽然上海房产税试点通过买家查验房产并纳税的模式软着陆，一定程度缓解了市场恐慌情绪，但是全面推行房产税的警报并没有解除，这是居民“守财”、资产保值增值最大的不确定因素。