惩罚占有的税种动摇了这个契约,以新国五条的“20% 所得税”为例,官民勾心斗角的复杂循环已经出现。政府以调控名义推行重税、加息,市民以假离婚、假结婚等救济手段回应 ;政府随后进一步加强行政管制、限制和惩罚……改善生活的愿望被阻拦,房地产市场的税费越来越多,价格开始失灵。
除了内地房地产和金融投资,上海居民的资产管理有何新的特征?
L :基于资产避险、安全保障目的而非追求收益最大化,当前的婚姻关系与移民潮都值得引起重视。婚姻是家庭的重组以及新生,资产管理要求婚姻同样具备“避险”功能,这使得上海人的爱情观念趋于稳健、保守。
由于优质教育资源的集中,上海历来是内地出国留学最火热的城市。
但是目前白领阶层正在成为移民潮的主体。很多人放弃国内的高收入和便利环境远赴海外,间接说明这波移民的动机在于资产避险。即便本人不出国,由于内地限购和不确定调控政策,以采购海外物业为主的全球化资产配置,也成为越来越多上海居民的选项。
一套本地公寓通常可以置换为一套境外的小别墅,这也使得上海居民有了十年前不敢想象的“中国梦”成为现实。
上海作为内地经济堡垒,又一次站在成长的十字路口。不过虽然改革的早期红利眼看着发放殆尽,只要这个城市继续担当居民资产保护的榜样,依然有望延续“近者悦远者来”,内地的人口、资金、知识在此聚集的趋势。由于地缘因素,香港人一向对理财都抱开放的态度,体现在理财方式及投资的国际化上,这是香港能成为国际金融中心的重要原因之一。香港人在守财之道上也曾历不少风雨,但风雨无阻人们守财之道的进步--开了眼界,反让人们的理财心态更趋理性与开放。
从避难到落地生根——香港从开埠以来都担当着避难与中转港的角色,这种特殊的环境如何影响港人的守财观念?
W :香港从开埠至 1970 年代前,都是个资金流动活跃但“不聚财”的地方。香港开埠之初,华人人口除了以渔农为生的原住民外,主要由来自汕头、梅州和珠江三角洲的体力劳动者,构成下层社会。他们离乡背井,一旦有所积蓄,便转身回乡,因为香港并非久留之地。19 世纪中叶以后,中国社会动荡,使不少中上层内地人流入香港,带来了资金和管理经验,香港社会开始出现了华人富商巨贾、洋行买办以及知识分子,构成了华人上层社会。他们同样不视香港为永居之所,多把香港视作“转口港”.与内地相比,香港人从过去到现在都比较接受“海外投资”这种理财方式。
这种基因是造就香港金融业高度开放的原因之一。
香港是从何时开始变得“聚财”起来?守财方式是如何演变的呢?
W :至 1949 年新中国成立以后,大量国内移民涌入香港。由于政治环境的变化,避难者在发家后“转身回乡”的可能性大大降低,香港开始“聚财”.但由于新中国成立至改革开放前,内地的生活环境与香港相比十分艰苦,香港人大多心系祖国,有多余的财富,大都会拿来接济内地亲人。
在这个时期,香港人的守财观可以用“仗义疏财”四字总结。
1979 年,内地开始改革开放,经济环境好转,香港经济在 1970 年代起飞,并受惠于内地改革开放,1980 年代香港人急速富起来,真真正正有了理财的需要。在生活变得安稳的状态下,华人那种“安土重迁”的基因开始起作用,对不动产情有独钟的“民族特色”又呈现出来,买房成为香港人重要理财方式之一,香港楼市开始蓬勃发展。
不动产投资兴衰史——可否具体描述一下从这个时期开始香港楼市的发展?
W :1976 年至 1981 年,香港迎来第一个楼市小阳春。香港国际金融中心地位开始确立,大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司 ;1976 年开始地铁修建计划 ;1979 年人口增至 500 万,家庭小型化趋势明显。长江实业、新鸿基等一批地产巨头崛起,并纷纷上市。由于这诸多因素,地产市场迅速复苏、繁荣,并于1981 年达到高峰。随后而来的世界经济危机,影响了香港经济 ;同时中英香港问题谈判,令香港人出现信心危机。楼市快速由热转冷,连跌三年。
1984 年中英公布联合声明,增强了香港各界对房地产的信心。1985年市场开始复苏。1986 年后,港币随美元一同贬值,银行放松了按揭贷款条件,利率水平降低,甚至出现了负利率,刺激了投资需求。写字楼严重供不应求,售价、租金急升,租金水平仅次于东京和伦敦。这次一路疯涨持续了 12 年之久,至 1997 年亚州金融风暴前夕达到巅峰。1997 年相比 1985 年,香港私人住宅价格指数暴增七倍。当时的香港人就像现在的上海人,认为买房是稳赚不赔的买卖,认为房市必然长青不死。
1997 年后的房价崩盘,对香港人的守财观产生了什么影响?
W :1997 年香港房价自高位下跌,持续五年,跌幅超六成,是香港楼市发展史上最惨重的一次。对香港市民最惨痛的理财教训,是负资产现象的出现。负资产是指当房总价下跌到比贷款额还低时的情况。比如说,某人有一套房,购入时为市价 500 万元,跌价后市价为 250 万元,而他欠的按揭贷款和利息却高达 350 万元,那么他即使把房子卖掉还债,也仍欠银行 100 万元。负资产意味着不但一无所有,而且欠银行大笔债务,更加悲惨。
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