按揭房权属认定的困境与争议

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【题目】离婚诉讼中按揭房产分割探析 
【绪论  第一章】按揭房权属认定的困境与争议 
【第二章】按揭房权属认定困难的原因分析 
【3.1  3.2】影响按揭房权属认定的核心因素 
【3.3 - 3.5】按揭房增值部分的权属认定与认定原则 
【第四章】按揭房权属认定制度的立法完善和司法建议 
【结语/参考文献】离婚后按揭房权属问题研究结语与参考文献

　　绪 论

　　按揭房逐渐成为公众热衷的购房方式，而按揭房权属的认定也逐渐成为离婚诉讼中夫妻争议的焦点问题。现阶段各地法院在处理离婚诉讼中对按揭房权属认定时，主要的法律依据即是物权法和婚姻法及三部婚姻法司法解释，但是由于物权法和婚姻法的法律逻辑和立法理念不同所产生的冲突，致使在离婚诉讼中某些情况下，适用物权法或是婚姻法会产生不同的按揭房权属认定结果。现有法律及司法解释对按揭房权属认定的方法并没有明确细致的条款，只是对于某些特定情形下的按揭房权属作出模糊的不完备的规定。由于房屋产权证书的取得时间、夫妻婚姻的存续时间、共同还贷比例等诸多因素不同，使得按揭房及其增值部分的权属认定成为司法实践中的难题。学者对于按揭房权属认定方法也是各执一词，审判实践中形不成统一认定方法。鉴于如此，研究按揭房权属的认定方法和原则是十分有必要的。

　　如何厘清婚姻家庭领域财产关系，平衡婚姻家庭共同体利益与保护个人财产，协调《婚姻法》与《物权法》在诸多层面的冲突，从而更加公平合理的认定按揭房权属是本文要解决的主要问题。本文以按揭房为研究对象，从案例入手，分析概括按揭房的概念及主要争议类型，结合离婚诉讼中按揭房权属认定的困境和争议，系统研究了造成按揭房权属认定的原因，重点阐述《婚姻法》与《物权法》在适用顺序、物权归属、物权变动层面的冲突问题，并评述了新出台的《不动产登记暂行条例》的亮点与不足。对实践中关于认定按揭房及增值部分权属的不同观点，通过分析、评述，提炼出影响按揭房权属认定的因素和应遵循的原则。美国的贡献理论、德国的财产均衡制、瑞士的财产分配规则、罗马的嫁资制度、英美法系国家的信托制度等在解决离婚时房屋权属认定纠纷中发挥着无法替代的作用，为解决我国按揭房的认定困难提供了新的解决思路。

　　第 1 章 按揭房权属认定的困境与争议

　　随着我国经济的飞速发展和婚姻观念的变革，同时也受各地逐年呈现飙升之势的房价影响，越来越多的年轻人选择按揭购房的方式“筑巢引凤”.虽然婚姻法及与之配套的三部司法解释已出台数年，尤其是婚姻法解释三第十条对于按揭房在离婚时的权属认定做了较为明确的解释与说明，但是其在司法审判实践中的运用也遇到了诸多争议和困扰，在各地的离婚诉讼中曾多次出现“同案不同判”的现象。婚姻法和物权法在立法层面的冲突，按揭制度自身的特点以及不动产登记制度的不完备，婚前财产协议制度在我国不受重视，法院在审理离婚案件中对于按揭房屋权属的认定不一致，在司法审判过程中过度追求调解方式结案等诸多因素，致使按揭房权属认定成为亟须解决的难点。

　　1.1 问题的提出：案例引发的思考

　　案例一：2009 年 7 月 8 日刘某与售房人签订购房合同，该房屋售价 150 万元。2009年 10 月 1 日其与某银行签订抵押贷款合同并支付房屋首付，于 2010 年 10 月 4 日取得该房产房产证，登记产权人为刘某。2010 年 6 月陈某父母出资装修和购买家电，花费50 万元。2010 年 9 月刘某与陈某登记结婚，婚后共同偿还该套房产剩余贷款。由于夫妻感情破裂，二人于 2011 年 4 月 23 日到法院起诉离婚，争议焦点是该房产的归属及分割。法院经审查，认定该套按揭房权属归刘某，由其对陈某进行相应的补偿。

　　案例二：翟某（父母均是北京户口且居住在北京）和孙某于 2011 年年初相识，经过相处，打算年底结婚。由于翟某名下已有其父母使用其姓名在北京购买的一套商品房，并考虑到北京的限购政策，双方决定以孙某名义签订购房合同，并将房屋产权人登记在孙某名下。该套按揭房的首付款由二人共同出资，翟某出资 50 万元，孙某出资 5 万元。

　　首付后房屋的每月还贷、购房契税、房屋装修费皆由翟某及其父母实际负担。二人于 2011年 11 月 23 日办理结婚登记。2013 年 6 月 2 日二人到法院起诉离婚并分割财产。原告孙某主张其是房屋产权登记人，所争议房产为其个人财产；被告翟某则认为该套按揭房应属于夫妻共有，请求双方平均分割房屋。最后本案以此类案件的特色结案方式--调解结案，被告翟某作出较大让步，房屋判决归原告孙某所有，剩余贷款部分由其偿还；原告孙某给予被告翟某相应的补偿费用。

　　离婚诉讼中按揭房权属发生的纠纷，前述两则案例比较具有代表性，第一则案例是婚前一方用个人财产购买房屋，婚后取得产权证书，根据婚姻法及其司法解释，离婚时此争议房产仍旧是其个人财产。但是受传统观念影响，男方买房，女方装修的思想仍旧比较常见，在本案中女方投入的装修及陪嫁的家电等款项也不是小数目，由于房屋的装修和家电都是损耗品，相反房屋随着近几年房价的飙升，着实属于增值品，那么在处理离婚诉讼按揭房权属纠纷时，如果机械地按照物权法一律将房屋产权判决给产权登记一方，而仅对另一方进行相应的经济补偿，是否有失公平？而第二则案例的特殊之处在于，被告出于结婚目的，出资大部分购得房屋，并将房屋产权登记于原告孙某名下，却无权主张对该房屋的所有权，而孙某虽出资较少却仅依据房屋购买合同、银行按揭合同、产权登记，就可主张房屋归其所有。在司法实践中，是否应坚持严格依照法律、法规对案件所争议房屋的权属进行判决，或是应该结合个案具体实际情况及我国国情，在法官自由裁量权的范围内，侧重保护妇女、儿童、弱势群体权益，才能实现最大限度公平正义？

　　这两则简单的案例不禁引发了我们的思考。到底是什么因素导致了法院对于按揭房屋权属认定的不同，进而使得分割结果的不同？多种因素会影响按揭房权属的认定。例如：房产证取得时间可能会导法院认定按揭房权属结果的不同。从签订房屋购买合同到房屋的实际交付占有，直到取得房产证的这一过程，是房屋产权人从债权到物权的转化，同时也需要一定的时间。房产证的取得时间受诸多因素的决定，唯独不受当事人意志左右，这种不确定的状态是否影响着按揭房屋的归属？是否应该制定一个统一衡量标准来指导法院处理按揭房权属纠纷？解决问题之前，我们需要先了解一下我国按揭房定义以及在司法实践中涉及按揭房纠纷的主要诉讼争议类型。

　　1.2 按揭房的定义及诉讼争议类型

　　按揭制度，即是购房人与售房人签订购房合同，购房人与银行签订贷款合同，将按揭房屋作为偿付银行贷款的保证，购房人并不转移对房屋的占有，当购房人无力偿还贷款时，银行则有权对该房屋采取折价、拍卖、变卖等方式，对所得房款优先受偿，或者由售房人回购该房屋，并将回购款支付给银行的一种制度。按揭制度中所述房屋即按揭房。

　　在我国离婚诉讼实务中，根据按揭房屋房产证取得的时间、产权登记人姓名、偿还贷款比例、首付款来源等因素大致分为以下几种类型：

　　1、婚前一方支付房屋首付，并于婚前取得房产证，产权登记人为一方。

　　2、婚前一方支付房屋首付，并于婚前取得房产证，产权登记人为双方。

　　3、婚前一方支付房屋首付，婚后二人共同还贷，并于婚姻期间取得房产证，产权登记人为一方。

　　4、婚前一方支付房屋首付，婚后二人共同还贷，并于婚姻期间取得房产证，产权登记人为双方。

　　5、婚前一方支付房屋首付，婚后二人共同还贷，离婚时尚未取得房产证。

　　6、婚前双方支付房屋首付，并于婚前取得房产证，产权登记人为一方。

　　7、婚前双方支付房屋首付，婚姻期间共同还贷，并于婚姻期间取得房产证，产权登记人为一方。

　　8、婚前双方支付房屋首付，婚姻期间共同还贷，并于婚姻期间取得房产证，产权登记人为双方。

　　9、婚前双方支付房屋首付，婚姻期间共同还贷，离婚时尚未取得房屋产权证书。

　　由于婚姻家庭法律体系不完备、法官对于认定按揭房权属纠纷所涉及的法律、法规认识和掌握程度不同等因素，导致在司法实践中争议颇多的几种类型：

　　第一类，婚前一方支付了按揭房屋首付款，结婚后夫妻双方共同偿还剩余贷款，并取得登记在支付首付款一方名下房产证。《婚姻法》解释三第十条规定此类争议房屋的权属为首付方的个人财产，其仅对共同还贷及相应财产的增值部分给予对方一定的补偿，由于此规定缺乏对劳动价值的肯定，以及过于中立的立法，实则有损弱势群体的合法权益。因此，在实践中此类情况争议较多。

　　第二类，在现实生活中，为了组建婚姻家庭之目的，当实际出资人与产权登记方不是同一人时，此类房屋的权属是依照房屋产权证书上记载属于产权登记人还是依照实际出资情况将房屋的权属判决归于出资方？出资方将房屋的产权登记于对方名下，此行为性质是什么？是否属于附条件的赠与？当所附条件未成就之时，该房屋赠与行为能否撤销？房屋的所有权又将属于谁？此类争议在司法实践中，双方当事人之间矛盾尤为突出，不易调和，判决后还极易引发上访，导致社会矛盾加剧。

　　第三类，婚前双方共同支付房屋首付，婚后夫妻共同偿还贷款，于婚姻存续期间取得产权登记在夫妻其中一人名下的房产证。此类情况下，该按揭房屋是属于夫妻共有还是产权登记方个人所有？是应拘泥于房屋产权登记册上的署名还是根据房款来源、婚姻存续时间等因素综合权衡房屋的归属？

　　第四类，由于诸多因素，夫妻双方在离婚时尚未取得该争议按揭房的房产证。那么对于该按揭房屋的权属，应如何认定。虽然婚姻法解释二第二十一条针对离婚时尚未取得产权证书的房屋权属认定问题已有规定，当事人自由协商是首要方法，如协商不成，再由人民法院依法对房屋的使用权作出判决，但是在司法实践中各地法院对此条的理解和适用也不尽相同。

　　1.3 按揭房权属认定的困境

　　如果立法不适当，法律本身便会刺激离婚并产生大量的悲剧[1].婚姻法及婚姻法三部司法解释的适用，虽然貌似统一了类似案件的裁判标准，减轻了各地法院的审判压力，提高了司法审判效率，但是并未达到妥善解决夫妻矛盾、案结事了的审判预期，反而造成审判结果不一的现象。由于婚姻法解释三及相关规定条文内容粗略，而现实情况与按揭法律关系又复杂多变，故各方学者对争议问题各执己见，进而导致按揭房权属认定的困境，其主要体现在以下三个方面：

　　1.3.1 已经取得房屋产权证书的按揭房权属认定困境

　　在形形色色的按揭房种类中，一方婚前支付首付，婚后夫妻双方共同偿还贷款，并于婚姻存续期间取得首付方为产权人的产权证书，此类情况最为常见，也最具有争议。

　　已经取得按揭房产权证书的当事人到法院起诉离婚并请求分割财产，法院在处理此类按揭房权属纠纷时，大多面临如下困境：是应单纯依据不动产登记名册上的记载确定房屋归属，还是应按照婚姻法及其司法解释相关规定，亦或是根据双方对于房屋取得的付出与贡献综合评判房屋权属？困境的实质是物权法的公示原则与婚姻法的夫妻财产制之间的内在冲突问题。理论界有的学者认为：虽然婚姻法解释三第十条为此类按揭房的权属认定提供了法律依据，但是只是提供了一种分割按揭房的思路和方法而已，并没有明确规定当物权法与婚姻法发生冲突时，此类按揭房屋的权属认定规则和方法。

　　此冲突在司法实践中的多种表现形式导致认定按揭房权属过程中的困境，例如：当物权登记与夫妻财产协议内容不一致时，法院应如何处理？以一则案例说明，北京朝阳区人民法院审理的一起按揭房继承纠纷案件①，认为该按揭房由于没有办理过户登记，根据物权法定之原则，认定该按揭房属于唐某甲与李某某的夫妻共同财产，并没有依照夫妻之间的协议内容发生权属变更。被告不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出终审判决，认为该套房产的权属应以夫妻之间的财产协议内容为准，没有办理物权变更登记并不影响该房屋的权属，因此该争议按揭房属于李某某的个人财产，并由其偿还剩余贷款。一审法院与二审法院判决结果的差异，体现在对于物权法和婚姻法的法律适用层面的理解和认识不同，造成了司法实践对于此类按揭房认定的困境。

　　1.3.2 尚未取得房屋产权证书的按揭房权属认定困境

　　在司法审判实践中，人民法院对于尚未取得房屋产权证书的按揭房权属如何认定，困难有三个：一是能否对未取得房产证的按揭房权属作出明确的判决？二是如果能对该房屋权属作出判决，怎么判？三是如果对于此类按揭房权属的判决与不动产登记部门日后的物权登记冲突，该如何处理？在司法实践中对于此条的执行状况也颇为不一致，有的法院严格执行婚姻法解释二第二十一条之规定，只针对使用权作出处理，不处理产权，将矛盾高高挂起，待取得完全产权，再做处理；有的则一并对产权作出处理。因使用权发生新的矛盾，特别是双方对同一处房屋的不同房间分别享有，导致生效判决会面临诸多问题如：因使用该房屋产生新的纠纷，难以实际执行等。如何协调理论界和司法实践过程中的差异，实现“纸面上的法”和“行动上的法”保持一致呢？需要立法者的智慧。

　　1.3.3 增值部分认定困境

　　在理论界对于增值部分法律性质的争论一直未曾停止，学者各执一词，有的学者认为增值部分属于孳息，有的学者认为增值部分属于与孳息、投资利益并存的一种利益，至今尚未统一论断。而在司法实践中，对于离婚诉讼中按揭房屋增值部分的性质认定，多数法院采取回避态度，即无论增值部分性质如何，当双方起诉离婚请求分割房产时，将所争议房产由相关部门估价、拍卖或者双方竞价，出价高者获得房屋所有权，并给对方竞价款一半作为补偿。

　　首先，我国婚姻法解释三虽然弥补了之前按揭房权属认定的法律空白，但是并未规定按揭房增值部分具体的认定和计算方法，仅规定了合理补偿原则，而不是“返还”原则，体现出立法者不认为一方代为偿还贷款部分属于对方个人债务之立场。其次，由于“补偿”的概念较为模糊、缺乏操作标准，且该法条内在法律逻辑存在问题导致其在司法实践中不宜执行的困境，造成同案不同判的现象较为常见。再次，此法条忽视了非产权方对于房屋的保值增值做出的贡献，例如：修理、维护、修葺等方式，其为此付出的劳动价值难以得到认定。依据物权法所确定的不动产登记制度与婚姻法有关夫妻财产权属的规定，如果在司法实践中将该按揭房屋及房屋增值部分都判决给首付方，而仅对非产权方补偿婚姻存续期间的共同贷款及增值部分，实在有损共同还贷方的利益，不符合公平合理、保护妇女权益等立法原则。

　　1.4 司法实践处理结果的差异及争议之处

　　针对离婚诉讼中出现的按揭房屋的权属认定问题，各地法院在处理此类按揭房纠纷时，主要法律依据是婚姻法解释三第十条。由于认定按揭房权属存在诸多困境加之长期以来，各地法院以及学者对于此类的按揭房屋的权属认定并不太统一，有的地区的法院机械地将产权尚未明确的按揭房屋统一用判决的形式确定房屋的使用权；有的地区将婚前购买的按揭房屋，在夫妻双方发生争议时，一致判给产权登记人，而不区分首付款的来源和房产证取得时间等因素；也有的地区法院将购买房屋的首付款来源以及购买房屋的目的等因素进行甄别，区别判案。例如：上海市和广东省的高级人民法院曾以问题解答及会议纪要的方式出台过审判指导①，在回答按揭房屋权属认定问题时，认为夫妻在婚前购买房屋时，如果是基于夫妻共有或是结婚之目的，如有证据证明购买时双方认可为夫妻共同财产或者没有明确表示为夫妻一方个人财产的情况下，即使该按揭房登记在夫妻一方名下，法院也应认定此争议房屋属夫妻共同财产。

　　在处理按揭房权属认定纠纷中，以下问题比较有争议：首先，认定按揭房权属的标准。处理按揭房权属纠纷时，存在房产证取得时间标准、首付款标准等诸多标准，在审判中，到底用哪一种标准认定按揭房权属？其次，劳动价值的法律地位。我国现阶段并没有给予劳动价值应有的法律地位，仅在婚姻法第四十条规定在约定财产制的前提下，可以对投入机会成本和劳动成本较多的一方予以经济补偿，但是并未规定补偿的具体标准和方法。婚姻法三部司法解释亦未明确劳动价值在我国法律体系中的地位，劳动价值需不需要在我国立法中予以肯定？最后，按揭房增值部分的法律性质。按揭房在离婚前所产生的增值部分属于一方个人财产还是夫妻共同财产？是属于法定孳息还是自然增值？由于我国没有针对劳动价值的立法，自然没有对于主动增值的规定，按揭房的增值部分是否为自然增值和主动增值的总和？