沪渝房产税改革试点评析

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　　【题目】上海重庆房产税试点改革效果探究
　　【绪论  第一章】房产税的基本理论
　　【第二章】沪渝房产税改革试点评析
　　【第三章】国外房产税制度的经验及启示
　　【第四章】完善我国房产税制度的对策思考
　　【结语/参考文献】中国房产税制度优化研究结语与参考文献

　　二、沪渝房产税改革试点评析

　　（一）沪渝房产税改革试点的内容分析

　　上海市人民政府在 2011 年 1 月 27 日发布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《上海暂行办法》）中明确规定了此次改革试点的内容，《上海暂行办法》一共十一条，第一条明确规定了试点范围在上海市行政区域内；第二条明确规定征收的对象为本市居民第二套及其以上的新购房屋以及非本市居民新购房屋，该条还明确规定了如何确定购房时间等具体问题；第三条规定房屋产权所有人为纳税人，产权所有人为未成年人的，由法定监护人代为纳税；第四条规定了房产税的计税依据，以评估值为计税依据，评估值由市场价值决定，但目前仍以交易价格的 70%作为计税依据；第五条规定税率暂定为0.6%,但是在规定条件下可以减为 0.4%;第六条规定了房产税在实施中具体的减免条件；第七条明确了税收收入仅用于保障性住房的建设；第八条、第九条、第十条分别就征收管理、部门职责和评估机制做出了详细的规定，为改革实施提供必要的准则。

　　重庆市政府在上海市政府发布《上海暂行办法》的同时在重庆发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称《重庆暂行办法》），《重庆暂行办法》也对改革试点内容做了具体的规定，共有十二条。第一条规定试点在主城九区中展开；第二条规定采取分步实施的方式将征税对象一一明确，此次仅涉及了个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及三无人员新购的第二套普通住宅的情况，同时该条还规定了办理过程中涉及的具体准则；第三条规定的纳税人与《暂行条例》中并无二致；第四条规定仅在条件成熟时采用评估价格作为计税价值，目前仍是以房产的交易价格为计税依据；第五条明确规定了在不同情况下，各种具体情况的税率，其可分为 0.5%、1%、1.2%三档；第六条规定了应纳数额的计算标准；第七条明确了税收的减免和缓缴政策；第八条是对征收管理的相关规定；第九条明确税收收入用于公共租赁房的建设；第十条还规定了相关的配套设施建设。这次沪渝试点改革与 1986 年实施的条例相比，具有以下几个特点：
　　
　　1.扩大了房产税的纳税范围

　　《暂行条例》中将个人非经营用的房屋纳入了免税的范围之中，而沪渝两地颁布的房产税改革暂行办法中，个人非经营用的住房成为沪渝房产税改革的主要方向，两地的试点改革都明确了改革主要针对的对象是个人非经营用的住房，且对有条件的才征收房产税的规定。这也足以看出，随着社会经济不断的发展，原暂行条例已经落后于经济的发展，需要与时俱进。

　　2.计税依据以市场评估价为基础

　　《暂行条例》中的计税依据是以房屋的历史成本，采取历史成本计算赋税是一种不合理的原则，因为随着经济的发展与时间的推移，房屋的实际价值会发生巨大的差异，这样就不能真实的反映出纳税人的实际纳税水平。沪渝发布的办法中对于计税依据都提到了要采用评估价值作为计税依据，只是限于目前各项配套设施还尚未完全建立，只有在条件成熟后，才能依照房产的市场评估价值作为计税依据，并以此计算出房屋的计税价值。市场评估价值能够真实的反应社会实际的发展水平和纳税人实际的赋税水平，在许多发达国家的房产税计税依据上都是采用的评估价值，所以以市场评估价值为计税依据更加趋于合理。

　　3.采取差别税率，设定税收减免

　　《暂行条例》第四条明确规定了统一且固定的税率，由于固定税率缺乏弹性，对不同情形都一概而论，不能很好的发挥房产税调节收入和优化资源配置等功能。

　　沪渝此次改革根据两地不同的经济情况，以房屋交易价格为基础，将税率依据交易价格的高低划分为不同的几个档次，这样有区别的税率体现了因地制宜的思想，对房产税更好的发挥其自身的作用有很大的促进力。

　　4.明确税收用途

　　《暂行条例》中没有提及有关税收收入的具体用途。沪渝房产税改革试点方案中，都明确说明了税收的用途。《上海暂行办法》中规定房产税税收收入将全部用于保障性住房建设，《重庆暂行办法》中也明确的规定了税收收入将全部用于公共租赁房的建设和维护。规定税收收入用于公共服务的建设体现了税收在调节住房再分配上的公平原则。同时明确的税收用途对防止利用该资金进而出现的腐败问题有一定的防护作用，有利于国家财政的公开化、透明化，有利于实现税收取之于民用之于民的价值。将税收收入用于保障性住房和公共租赁住房的建设和维护在缩小居民住房条件的差距上也有一定的积极作用，能够切实的促进社会公平的全面实现。

　　（二）沪渝房产税改革试点的效果分析

　　沪渝房产税试点改革已经经历了 4 年的时间，对于试点的效果似乎不像许多人所期望的那样会对房地产价格带来多大的影响，到目前为止，国务院还没有将房产税改革扩大试点范围的计划，这也说明了房产税改革面临着巨大的挑战，要将我国房产税立法在全国范围内实施还需要对房产税相关立法进行不断的研究，并根据我国国情制定出适合全国的房产税法律制度。沪渝房产税改革试点对房地产价格的影响、税收制度的设计、调节收入分配以及组织财政收入四个方面的效果可以在一定的程度上为房产税的立法提供一些实践经验。

　　1.房价调控方面

　　2010 年中旬以来，房地产价格居高不下，中央和地方密集的出台了一系列地产调控政策来遏制房价的不断上涨，但是效果却不明显，房价的涨幅仍然超出了人们的预期。2011 年正值房产税在沪渝试点，社会各界将目光集中到了房产税上，并期望在房产税政策实施后使房价得到控制。而纵观房产税实施的这几年，房价并没有因此回落到一个期望的价格上来，2011 年上海商品房成交均价为 22012 元/平方米，环比增长 1.4%;2012 年上海商品房成交均价为 22461 元/平方米，环比增长 2.04%;2013 年上海商品房成交均价为 24177 元/平方米，环比增长 7.64%;2014 年上海商品房成交均价为 27171 元/平方米，环比增长 12.38%,从 2011 年到 2014 年上海商品房成交均价涨幅在 23%左右。2011 年重庆商品房成交均价为6600 元/平方米，2012 年重庆商品房成交均价为 6775 元/平方米，2013 年重庆商品房成交均价为 7322 元/平方米，2014 年重庆商品房成交均价为 7269 元/平方米，从 2011 年到 2014 年重庆商品房成交价格的变化幅度不大。从这些数据可以看出，对于想要期望房产税来压制房价的上涨在长期的时间内，其产生的效果是有限的。

　　2.税收制度方面

　　房地产改革在沪渝两地试点以来，并没有在其他城市继续扩大试点范围的趋势，从这一方面来说，改革试点存在着沪渝试点改革方案中仍然没有解决的问题，或者可以说沪渝试点改革方案本身仍然存在一些问题。两地虽然在征税的对象上有所扩大，但同时也在条文中明确限制了征税的对象，相对于未被纳入试点方案中的房屋而言，条文中所涉及的征收对象有限，难以作为稳定的地方税收收入发挥其应有的作用，两地方案中还规定对于符合条件的购房者给予税收优惠，这使得其能发挥的作用更加微弱。所以，要建立合理的房产税收制度应当对征税的对象进行全面的分析，扩大征税对象的范围以保证税制的合理构建。此次沪渝改革方案中虽然提到计税依据以评估价格作为标准，但是目前配套设施的不完善，以至于改革中的依据依然是房屋的市场交易价格，从这个层面上看，此次沪渝改革试点对于税收体制的构建和完善的影响是有限的。

　　3.调节收入分配方面

　　上海房产税改革中征收的对象是部分新购房和多套房的情形，重庆此次改革中征税的对象是独栋商品住宅及高档住房，对于发挥调控财产分配的不合理性有一定的作用，压制高端住房，保障中低收入者的住房才能更好的保障国家资源的公平分配，但是在房产税征收范围中没有对存量房提出征收的要求，这样对于已经拥有多套住房的人而言，可以使其形成用房产保值的想法，将其房产作为投资的手段，使这一部分人囤积大量的资产却无需缴纳房产税，对于实现调节收入的目的很难实现。

　　4.组织地方财政方面

　　房地产改革的一大目的是让房产税税收成为地方财政中稳定且充足的收入。

　　但是在试点改革的第一个月，重庆仅收取了大约 15 万元（17 笔）房产税，上海市没有税款入库，在改革第一年中税收额度以及税收在地方收入的比例也是九牛一毛，其对地方财政收入的影响是微乎其微的。在连续的几年里，房产税税收收入在地方财政收入中的比例仍然不大，其组织地方财政的功能也不能很好的发挥。

　　从以上分析可以看出，沪渝两地改革试点在以上各个方面表现出来的效果并不明显，房产税制度的建立仍旧需要不断的摸索。虽然沪渝试点改革的效果没有达到预期的效果，但是通过试点，我们又更加突出了改革中出现的问题，在以后的制度设计中，可以提供很好的思路和对策。我们要从中吸取教训，对改革的目的和功能做一个适宜的定位，从而制定出适合我国经济发展的房产税制度。