国外房产税制度的经验及启示

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　　【题目】上海重庆房产税试点改革效果探究
　　【绪论  第一章】房产税的基本理论
　　【第二章】沪渝房产税改革试点评析
　　【第三章】国外房产税制度的经验及启示
　　【第四章】完善我国房产税制度的对策思考
　　【结语/参考文献】中国房产税制度优化研究结语与参考文献

　　三、国外房产税制度的经验及启示

　　（一）美国房产税制度

　　美国是当今世界经济最为发达的国家之一，伴随着经济的发展，美国的房产税制度已经趋于完善和成熟，虽然中美经济在性质体制上存在着根本的区别，但是对于我国建立健全房产税法律制度而言，美国房产税制度在一些方面也有值得我们借鉴的地方。美国各个州征收房产税的依据是由各个州制定的宪法和法律所规定的，房地产评估和征收管理机构具体的实施准则也是由其制定颁布。房产税是美国各个州政府最主要的税收来源，其比例可以占到地方税收收入的 50%到 80%左右，为各个州政府的公共服务经费提供了充足的保证。美国的房产税制度具有以下几个特点：

　　1.税基宽，税种少

　　在美国，土地是由私人完全所有的，政府基本上没有可以商业运作的土地，所以，美国房产税征收的对象除了公共、宗教以及慈善机构等外，剩下的不动产的所有者和占有者都要缴纳一定比例的房产税，税基范围的宽泛使地方政府的收入也得到很好的保障。在房地产的征税上，美国更加注重房地产保有阶段的税收，这样能更加公平税负，也避免了因税种过多造成的重复课税问题。美国的房产税的"宽税基，少税种"正是其税收制度合理成熟的标志。

　　2.以房屋评估价值为计税依据

　　美国房产税的计税依据是房屋的评估价值，因为美国实行的是土地私人所有制，房屋的评估价值由两个部分构成，即房地产的价值以及土地的价值，房屋的价值是按照房屋评估机构计算的评估值来计算，并根据评估值的一定比例来作为房产税的计税依据。例如，加利福利亚州房地产税法规定，房产税的计税依据是房地产的市场评评估价值，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的 40%作为计税依据，计算出相应的应纳税额。

　　103.税率因地制宜

　　美国各州拥有对房地产税率的自主调控的权利。其各州税率由各州政府根据本年各种预算收入和总支出的具体情况决定本年房产税应征收的大致数额，然后再依据评定的房产价值确定房产税的税率，其税率不是一概而论的，房产税税率由预算应征收的房产税税额与房产计税价值总额的比值决定。各州税率大致在0.8%到 3%之间，具体税率的方案是由各州的议会提出，并经各州选区内的选民投票才能最终确定。

　　4.健全的房产税评估与征管制度

　　美国房地产税是以房产和地产的评估价值作为征税的基础，有健全的房产评估以及征管制度。为了保证房产评估做到客观公正，美国各州采取评估机构和征管机构相互独立的原则。

　　房产税由各州的税务部门的评估办公室每年进行一次评估，如果纳税人认为评估结果与市场价格有出入，可以在半年内向评估办公室申请新的评估。各州建立了规范的征管体制和私人财产登记制度，利用网络化管理房地产信息，能够及时完整的记录居民的财产信息，便于当地税务局全面掌握纳税人情况，同时纳税人也可以通过网络了解房屋评估情况并通过网络进行纳税。

　　建立健全的评估和征管体制及配套设施也为房产税的顺利征收奠定了良好的基础。

　　（二）日本房产税制度

　　日本在经历了房地产市场巨大的经济泡沫后，逐渐吸取教训，经过长时间的不断摸索，也形成了一套较为成熟的房产税收体系。在日本，与房产相关的税收主要包括三大类，即不动产取得、保有及转让三个不同阶段分别征收的税收。按照税收收入归中央或者地方，可分为国家税和地方税两类，其中大部分的税收都属于地方税收，仅所得税和印花税等小部分税收收归国家。因此，在日本，房产税也是地方政府的主要财政收入来源。

　　1.日本房地产税收的种类

　　（1）房地产取得阶段

　　日本房地产取得阶段的税种主要涉及不动产取得税、消费税、印花税、遗产税以及赠与税。不动产取得税是指，在取得不动产时，征税部门会凭借房地产登记证明到房地产所在地现场勘验并核实后，作出纳税通知，由房产所有人根据纳税通知书缴纳，税率一般为 4%,如果因国家的经济调控目标变化需要调整税收的，通常是通过变动房地产的价格来实现征税目标。消费税是对房地产用地征收的税，以土地出让金为征税基础向纳税人征收 1%的消费税，由最终的消费者承担。印花税是转让环节才征收的税，买卖双方在签订合同之后必须缴纳该税，通常由买卖双方各自承担一半。遗产税和赠与税的征税对象是土地、房屋等财产，房产评估价格是其征税的依据，且税率采用累进税率。

　　（2）房地产保有阶段

　　日本在不动产保有阶段主要涉及物业税和城市规划税，物业税是属于地方税收，主要是以土地、建筑以及折旧资产三类为征收对象，在房地产领域主要体现在对土地和建筑征税，计税依据是根据不动产的市场评估价值而定，一般三年内不会发生变化，标准税率为 1.4%,根据土地的性质的不同，分别给予一定的税收优惠。城市规划税也是地方税种，是以城市以及开发区范围内的房屋为征税对象，征税的目的是为了给征税区域的规划建设提供专项资金，征税税率根据不同区域也有差别，税率最高为 0.3%.

　　（3）房地产转让阶段

　　在转让阶段，日本《地方税法》规定对个人转让非经营性住房所得的收益，按照个人收益征收个人所得税，对个人转让经营性房产的收益按照经营所得征收事业税，对于法人转让经营性房产的所得按照经营所得征收事业税及居民税。

　　2.日本房地产税收制度的特点

　　日本房地产税收法律体制重视对房地产保有环节的征税，将其作为地方政府的重要收入来源，为地方政府发展公共事业提供了充足的财政收入。在征税时重点区分不同性质的土地，并依据土地性质的不同分别设定有差别的税率。同时，在制定了完善的税法的同时，还制定了财产登记制度、地价公示制度等法律法规作为征税中具体的实施准则，为公平合理的征税提供一个可靠的环境。

　　（三）英国房产税制度

　　英国作为世界上最早征收房产税的国家，有着相对而言较为完善和成熟的房产税体制，其房产税包括市政物业税和营业房产税税两种，其中的市政物业税是指征税对象在 18 周岁以上的房屋所有者或者非商用住宅的租用者，征税的目的主要用于来支持地方政府建设公共服务设施的费用，如治安、消防、图书馆、垃圾回收、环卫等。市政物业税是英国地方政府最主要的税收来源。营业房产税是对用于商业的房产征税，也属于地方税种。从严格意义讲，市政物业税不是对房产进行征税而是通过房地产价值量化出对公共服务的享用进行的征税，他不是财产税，政府不能随意支配和使用，只能将其用于公共服务领域。英国这种税收设计被广泛认为是合理的，很多国家也在仿效。

　　1.市政物业税

　　市政物业税也称为住宅房产税，此税种的税率是各地地方政府根据该地每年的收支情况制定的，市政物业税的税基是根据房屋历史评估价值而定，根据评估的价值分为 A 到 H 八个等级，每个等级实行定额税收，其中 D 级是基准税级，其他几个级别的税值按照 D 级一定的百分比或者倍数计算。房屋估值由专门的估值委员会负责。其征税主体是在英国是由层级较低的地方政府征收。其纳税主体是房屋的使用者，包括了房屋所有者和房屋租赁者，一些特殊群体会享有减免的优惠政策，如学生、残疾人。

　　2.营业房产税

　　营业房产税是针对用于经营的不动产，如工厂、办公楼、仓库等非住宅用的房产征收的一项中央税种，与市政物业税不同，营业房产税是中央税，由地方上交中央，而中央会根据各地不同情况最终将其重新分配给地方。营业房产税的税率由中央政府全国统一，并由其逐年核定与变更。纳税人是拥有房产的自然人或者法人，营业房产税的税基是房屋的年租金收入，每五年进行一次评估。对于小企业、慈善组织、农村等营业用房产有相应的减免规定。

　　（四）外国房产税制度给我国房产税立法的启示

　　通过对美国、日本以及英国三个国家的房产税制度的浅析，不难发现三个国家的房产税在范围上都比较广泛，具有宽税基的特点，房产税的计税依据都采用的是市场评估价值，根据各地不同的经济情况，在房产税税率上比较灵活，对我国房产税制度的建立有以下几点启示：

　　首先，在税基这个问题上，美国、日本以及英国的房产税制度中都体现征税范围广泛这个特点，除了对政府、公共、宗教以及公益事业以外，无论是房屋还是土地，都纳入了房产税的征税范围。宽税基为其地方政府提供了充足的税源，使其成为地方税收收入的主要税种，同时为政府对当地的公共建设、教育建设等奠定了良好的基础。但是对于土地私有这个前提我们不容忽视，我国土地是国家所有和集体所有两种形式，要想真正实现宽税基，少税种，还需要结合我国具体国情而定；其次，在评估价格上三个国家以及世界上主要的发达国家在计税依据上都是以房产的市场评估价格为标准，这更加有利于反映国家的真实经济水平和发展情况以及纳税人真实的房产情况，能够体现出房地产随着时间以及经济的推进所带来的增值收益。在采用评估价格为基础的同时，必须建立完善的房地产评估制度，保障房产税收的科学准确以及评估结果的客观公正。最后，从美国、日本及英国的经验来看，在税率的设置上，都采取差别税率，根据不同地区的房地产价值情况的差异，分别设置不同的税率，同时日本在税收减免上也显示了其特点，也为我国房产税立提供了一个思维的方向。