万科与保利地产基本情况

　　第三章万科与保利地产基本情况

　　为便于深入分析万科与保利地产两家企业财务绩效及财务政策,本文将重点了解两家地产企业的基本情况,并从发展历史、行业J:也位、经营战略、股权结构和股市表现等方面分别对两家地产企业进行介绍和对比.

　　3.1企业发展历史

　　3.1.1万科发展历史

　　万科企业股份有限公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业,1991年万科于深圳证券交易所上市,成为该所第二家上市公司.1993年,万科将大众住宅开发确定为公司核心业务.经过二十多年的发展,万^4不仅成为目前中国最大的专业住宅幵发企业,而且销售规模持续居全球同行业首位,2012年销售额已超过1400亿 .目前,万科业务覆盖53个大中城市,涉及珠三角、长三角、环潮海三大城市经济圈以及中西部地区.

　　经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:"万科"成为行业第一个中国驰名商标,公司物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织.同时,也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业.

　　万科虽然一直强调以住宅开发为主,但近几年其在商业地产领域却是动作频频.万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司.目前,万科己经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150万平方米.

　　3.1.2保利地产发展历史

　　保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业.保利地产成立于1992年,总部位于广州.2006年7月31日,公司股票在上海证券交易所挂牌-上市,成为在股权分置改革后,重启工P0市场的首批上市的房地产企业.

　　保利地产规萡;管理,诚信经营,建立健全的公司治理结构、运行机制与业务流禾呈,秉持专业0勺精神和敬业的作风,认真履行企业公民的社会责任,赢得市场的肯定.2012年公司实现销售签约面积901. 13万平方米,同比增长38.57%,实现销售签约金额1017. 39亿元,同比增长38.9%,签约额突破千亿大关,成为继万科之后第二个入主千亿俱乐部的房企.2013年,保利地产迎来全业态发展的良好势头,再次成为第二个年度千亿房企,并最终以1251亿元的签约金额,问鼎年度房企销售金额T0P5.

　　保利地产坚持滚动性开发收入与物业经营性收入、资产运营与资本运营相结合的原则,住宅商业双轮驱动卓有成效、经营性收入不断提升,为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源.在商用物业幵发方面包括城市地标性写字楼、体验式购物中心等,具备多品类物业综合开发的实力.

　　3.2行业地位

　　根据2012年中国房地产上市公司综合实力榜,万科位居第一,成为房地产业的标杆企业,而保利地产则名列第四,两家企业综合实力在行业内均名列前茅,可谓实力相当.2012年中国房地产上市公司综合实力排行情况如下:

　　3.3企业经营战略对比

　　3.3.1产品定位

　　万科选择房地产行业,走专业化道路,专注大众住宅产品,拓展城市中心项目,产品始终定位于城市主流住宅市场,主要为城市普通家庭f共应住房.万科早在1993年就将大众住宅开发确定为公司核心业务定位,开发了城市花园系列,四季花城系列,金色系列,自然、人文系列,分别定位为城郊住宅、郊区住宅、城市中稀缺地段或占有稀缺资源的住宅、低密度住宅.直至20]0年才进入商业地产市场,发展了万科广场,万科红,万科大厦,万科2049四大商业产品线.

　　保利地产始终坚持以主流住宅产品开发为主,适度发展持有经营性物业.在住宅开发方面,逐渐形成了 "保利康居"、"保利珍品"、"保利山水"、"保利尊享"的四大产品序列,分别定位于城市非核心区域园林社区,城市中心的精品住宅区、城市近郊生态景观社区,独享稀缺自然和人文资源,涵盖中高端洋房、公寓、别>墅多种物业形态.在2010年制定的"十二五"规划中,保利地产将"商业地产与住宅地产相结合"作为公司"三个结合"核心战略之一,把商业提升到与住宅并.

　　行的战略高度.在"十二五"期间,保利地产计划商业地产年经营收入达到20亿元以上.在商业地产市场,保利地产的商业产品涵盖了城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、国际锦标级高尔夫球场等多种业态,保利地产在建商业地产项目规划总建筑面积大都超过百万平方米,形成了重点打造城市地标,全面发展涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多元化优质商用物业的规模化经营格局.

　　3.3.2经营战略对比

　　总体来说,在经营战略定位方面,万科相对谨慎保守,保利地产相对敢于冒险激进.

　　1、万科"谨慎稳健、控制风险"

　　万科始终秉持谨慎稳健经营风格,公司在企业经营中坚持"不囤地,不捂盘",谨慎拿地、积极销售、开源节流、控制风险.一是坚持联合拿地策略,不拿地王,努力缩短开发周期、提升资金周转速度;二是坚持以快取胜,公司实行快速降价、快速销售、快速周转的"三快战略",公司甚至要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上,被外界认为"过于稳健" !

　　2、保利地产"主动出击、快速扩张"

　　为了实现持续高速成长及保持产品竞争力,保利地产特别锁定主流居住需求和快速幵发周转,实行抢销售、抢资金、抢进度的"三抢"策略.继2002年釆取高负债快速扩张战略后,保利于2004年以后采取项目扩张模式,点面铺开、区域聚合、规模暴增,公司实现了飞速发展.2007年后,保利地产加快了土地储备速度,2010年更是提出计划3-5年内再造一个保利地产,公司各项主要指标呈几何倍数迅速扩大.因此,公司主动拿地节奏与公司快速营扩张发展相互匹配.

　　3.3.3股利政策对比

　　由于经营策略不同,两家企业在股利政策方面存在较大差异.

　　1、万科股利政策"稳中有升"

　　万科在1992-2006期间采用低股利加额外型股利政策,2007-2012年期间实行的是固定股利支付率政策,股利政策持续而且稳健.从整体趋势看,公司股利政策与企业业绩有效同步,公司业绩越好,分红就越多.以2006-2007 为例,由于房地产业行情大好,万科业绩大获丰收,公司回报股东也毫不含糊.一是股利回报实现"翻三番",万科分配股利从2001年1. 26亿,到2010年10. 99亿,增长了 8. 72倍,相当于"翻了三番".二是股利增速低于净利润率增速,2001年万科净利润3. 74亿,到2010年72. 83亿,增长了 19:47倍,大大高于股利分配增长的8. 72倍.可见,万科股利政策兼顾股东利益和企业发展双重需求,既充分考虑股东必须的收益回报,也确保更多资金用于内部发展、扩大业务,避免支付大量现金股利陷入财务困境.

　　2、保利地产股利政策"波动起伏"

　　从保利地产分红方案不难看出,保利地产股利政策更多与企业业绩直接挂钩,更多地体现绩效导向.在业绩大涨的年份开始发放股利,股利分配较为丰厚,反之,在业绩平淡的年份,股利分配相对较少.因此,保利地产发放股利的波动范围较大,并没有像万科那样进行持续而稳定的股利发放.外界认为,保利地产这种股利政策可能与其相对激进的经营策略密切相关.

　　3.4资本市场表现比较分析

　　3.4.1股权结构对比

　　1、万科的股权结构"相对分散、民营特色"

　　截止2013年9月30日,公司股东总数为730,943户(其中A股713,492户,B股17,451户).公司不存在控股股东及实际控制人,股东分布相对比较分散.

　　除华润股份作为国有法人股外,其他股东成份较为复杂,涉及较大比例中小股东利益.

　　2、保利地产的股权结构"相对集中、国有大股"

　　保利地产的股权结构中,国有股东所占比重接近45%,第一大股东保利南方是国有企业,属于比较明显的国资背景的地产公司.截止2013年9月30日,公司股东总数为136,427户.

　　3.4.2员工构成

　　1、万科员工构成

　　截止2012年12月31日,万科共有在册员工31019人,其中房地产开发系统6079人,物业管理系统24940人.①

　　2、保利地产

　　截止2012年12月31日,保利地产共有在册员工18585人.

　　3.4.3股市表现

　　从两家企业的股价走势图可以看出,两家企业在2008年到2012年期间的股市表现颇为相似.这与中国股票市场整体走势有关.