长白山度假区房地产财务管理分析绪论

　　第1章 绪论

　　1.1 研究背景

　　在 2011 至 2013 年期间，由于国家实施了各种限制政策对房地产行业进行打压，大大压缩了投资者对普通住宅的投资规模和投资力度，致使全国各地的传统住宅市场紧缩，成交量大幅下跌，投资倾向大大降低，迫使房地产公司采取降价等促销方式回笼资金，然而，市场交易仍然暗淡。在这种大环境的影响下，随着购房者经济条件越来越优越，对居住条件及自然景观的标准也逐步提升，房地产开发商凭借自然景观旅游资源的稀缺性和唯一性以及国家政策限制少的优势，由传统的住宅开发转向旅游地产开发，旅游地产依靠其资源优势深受投资者们的垂青，成为万众瞩目的楼市新宠。旅游地产是指所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，是以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式[1].这种模式的产生源于人们生活水平的提高和旅游地产产品内容的变化，旅游地产提供的是休闲度假产品而非居住产品，消费群体也相应的发生了区大的变化，即满足了生活居住又满足了休闲娱乐。旅游地产将奇特的建筑风格、完善的配套设施、高端的品质服务与独特的自然景观进行了完美的融合，投资前景广阔，深受投资者们的追捧。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值[2].随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点[3].据相关数据显示，近年来我国居民度假旅游的消费支出在不断增加，特别是远离都市喧嚣的原始旅游度假地更受欢迎。另外，人们也由原来的短期度假娱乐慢慢的转向了度假投资，采取拥有旅游地产而获得私密空间，由原来的物质追求升华到精神追求。同时，在基础配套设施建设方面，我国也加大了支持力度，也促使了传统的房地产开发向旅游地产开发的转型。集文化、旅游、休闲为一体的旅游地产项目将成为追求生活品质人群和投资者的不二选择。

　　长白山国际度假区是吉林省最大的招商引资项目，总投资额达 230 亿元，开发周期约 20 年，总占地面积约 30 平方公里，建设用地约 18 平方公里。度假区分为南北两区，是集居住、度假、休闲于一体的中国第一个如此大规模的度假区。南区主要开发建设度假休闲项目，建设有高档度假酒店群、民营企业家会议论坛中心、度假游乐场、国际顶级设计师设计的高尔夫球场、欧洲购物小镇、森林别墅群、43 条雪道的大型滑雪场以及动植物观赏园等娱乐项目；度假区北区主要是以居住、行政政务中心为主，建设的项目有学校、医院、政府行政办公中心以及购物商圈等必须的配套设施，今后将打造成抚松新城。

　　房地产是资金密集型的高风险行业，房地产企业要想长足发展，获得持续性核心竞争能力，就必须密切关注各种风险因素，结合本企业的实际情况，提高本企业的财务风险管理水平，提高防范和控制各种财务风险的能力和技巧，增强本企业的抗风险能力[4].然而旅游度假项目与普通的住宅开发却有着很大的不同，长白山国际度假区在财务内部控制方面存在许多不足。比如：财务组织构架不清晰、流动资金管理不到位、资产丢失严重、新业务财务制度与流程缺失等。一个企业，特别是大型的企业要想持续健康发展就离不开全球化背景，更离不开国际化的竞争，要想在竞争中生存就必须增强企业管理能力[5].为了降低经营风险，增强企业的赢利能力，长白山度假区需结合经营业务的实际情况建立一套完整的、相互支撑、相互制约及相互监督的财务内控制度与流程，并在不断的发展中完善，以提高内部管理水平。

　　1.2 研究的意义

　　旅游地产是地产行业发展起来的新型产物，具有投资规模大、回收期长等特点。另外，旅游地产在经营管理方面，国际与国内也没有先进的经验可以借鉴，而且大多经营着多项旅游产品，比如：滑雪场、高尔夫、星级酒店、大型娱乐项目设施等。房地产开发企业面临的经济发展形势分析来看，把生存作为第一要务，而加强财务和资金管控策略与创新无疑是必要的；如何建立健全旅游地产财务内控制度体系，提高企业会计信息质量，保护资产的安全、完整，促进企业规范健康发展，具有十分重要的现实意义[6].财务风险的管理和控制需要房地产企业从上到下所有员工的参与和配合，而其中财务人员处于核心地位，因此加强财务人员素质的培养成为企业加强财务风险管理工作的重要任务之一[7].从长白山国际度假区的现状来看，一方面需要不断改进公司的内部控制环境，让全员参与内控制度建设中来，优化财务人员结构；另一方面还需要从公司实际情况出发，结合公司的各方面因素，对公司各环节存在的问题和存在的风险进行系统的评估，根据公司存在的问题和存在的风险点建立一套完整的财务内控制度、控制流程和手段，形成一套符合企业实际的、有效的、健全的对各项流程进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的财务内部控制机制。

　　本文系统地分析与总结了长白山国际旅游度假区财务内控存在的问题，对财务内控存在的问题进行了全面剖析，提出了针对长白山国际度假区的财务内控措施方案和相应的管控流程，对我国旅游地产财务风险管理研究具有借鉴意义。

　　1.3 研究方法与内容

　　本文从整体上对长白山国际度假区的财务内部控制进行分析，结合中国内控制度，主要采用了以下几种研究方法：

　　1.文献研究法。从研究课题出发，查阅了大量的文献，获取了许多旅游地产的相关资料，对旅游地产企业的发展现状有了一定的了解，并全面地掌握了旅游地产企业财务内部控制知识；

　　2.调查法。通过调查取证的方法，充分了解旅游地产当前的财务内控发展状况，获得相关信息，揭示长白山国际度假区财务内控制度与流程存在的问题；

　　3.定量与定性分析相结合的方法。综合运用相关数据分析的方法，揭示长白山国际度假区财务内控制度与否是企业发展相适应，是否确实可行，便于操作，提出相应的控制措施。