M集团商业地产项目风险管理保障措施

　　第五章 M 集团商业地产项目风险管理保障措施

　　为确保 M 集团商业地产项目的全过程风险管理的实施，需要有对应的保障措施，本文将提出以下四点保障措施。

　　第一节 建立完善的项目风险管理组织机构

　　建立完善的组织结构是保证 M 集团商业地产项目风险管理方案正常实施的必要措施。该组织机构能够明确表明各工种的责任负责人，此外还确定了管理沟通渠道，保证项目实施过程中事事有人做，事事有人管，事事有人监。M 集团商业地产项目组织结构设计图如下图 5-1.【1】

　　
　　根据项目进度逐步建立风险管理组织结构，针对 M 集团商业地产项目工期时间长，对于项目实施的投资决策阶段和前期阶段运用 5-1 所示的组织结构图，在建设阶段和租售阶段，随着主要风险因素的不同，本文将工作重点进行任务考核并与责任挂钩，进一步细分了组织结构安排，如下图 5-2 所示。【2】

　　
　　一开始随着房地产项目的启动，逐渐吸纳工作人员，形成平衡式矩阵组织形式；接着进入到房地产项目建设阶段，随着房地产项目进度的加快，相关人员配备相继增加，并逐步达到顶峰，此时适合采用强矩阵组织形式。从上面的组织机构图可以看出,新设计的组织机构较原来的组织机构更完善,更能执行并监督风险方案的执行工作。

　　第二节 加强项目风险管理培训

　　很多企业只重视对基层工作人员的风险培训，却忽略了风险管理人员的培训。而实质上，风险管理人员对风险认识的高低，能够影响整个项目人员的风险意识。因此，要做好风险管理，首先应该对风险管理人员进行培训。一是对于高层风险管理人员，要提高他们的风险管理意识和风险知识水平，能够从公司战略上清晰的认识风险管理的重要性，并能及时发现风险管理问题，从而迅速的制定解决方案；二是对于中低层风险管理人员的培训，要提高工作人员的执行能力，对于上级制定的风险管理方案能够及时的落实，并准确的传达给项目其他工作人员，有效的沟通和协调大家共同避免风险或者减小风险产生所带来的损失。

　　一、一级风险管理人员的培训工作在这项工作中主要是加强主要管理人员的风险管理意识，提高风险管理的相应水平，从而保证风险管理方案的正常实施。可以说这是风险管理方案正常实施的灵魂。与此同时，这项培训工作也可加强风险管理的沟通效率，以保证风险执行时不会出现以个人意志为转移的局面。如对于 M 集团商业地产项目的预算合约部的培训则是注重预结算给工程带来的影响和支持，合同风险的规避，加强对相关法律法规的认识等。

　　二、二级风险管理人员的培训工作此部份的工作要点是将风险管理方案落实到具体工作中的重要环节。从风险识别到风险监督都需要这部份的管理人员充分利用自己的经验水平，对风险管理的方案落到实处加以执行。如土建负责人则是对钢筋、水泥、模板、土石方等施工队或外协单位在工作中易出现的风险加以识别、评估、监督。三、基层工作的培训工作此部份的培训工作则是对实际的劳动者或从事具体工作的人员的培训。这一工作的要点一方面是加强基层工作人员的风险意识，另一方面则是强调按规操作的重要性。因为，许多安全风险的发生都是由于工作人员不按照规范操作或操作时间不服从领导安排等引起。

　　第三节 保证项目风险管理经费

　　对风险管理的重视度，很大程度上取决于公司给予多少经费的支持。为保障风险管理的顺利进行，必须保障以下的风险管理费用的支出。

　　一、保障风险培训费用培训是为了加强公司员工的风险意识，提高风险管理必需的技能和知识。如果培训经费缺乏，将直接导致建设阶段的质量风险、工期风险和安全风险的发生。从而加大损失，得不偿失。 因此，必需保障培训费用。如上文中提到的三项风险管理人员的培训工作，要切实分配培训费用，做到既能确保培训工作的顺利实施，又能把培训费用控制在可支付范围内，这就需要决策者权衡两者的利弊。

　　二、保障风险执行费用在风险管理过程中不可避免的要聘请专家以及各领域的专业人员来帮助公司识别、评估风险，以及提供风险管理建议。因此，应预留部分费用保障风险执行过程。执行力是一个企业发展重要评价指标，而费用的支撑是执行力最大的保障。

　　三、保障风险自留费用有些风险无法避免或者转移，一般只能选择风险自留，此时，应该备有等值的费用来弥补风险自留所带来的损失。

　　四、保障风险管理其他费用例如风险管理突出贡献者奖金，重大事故发生赔偿金等等。设有这些风险管理费用有利于项目实施和公司文化传播及品牌效应。在项目实施的过程中发生意外事故或变化随时设置相应的费用。风险管理经费保障图如下所示：【3】

　　
　　第四节 完善风险管理制度

　　制度是一种具有凭证、规范执行工作的依据。项目进展的好坏很大程度上取决于该项目的制度完善程度。因此，M 集团商业地产项目需要完善相关的风险管理制度。

　　一、建立风险识别制度
　　
　　建立规范的风险识别制度，有利于对风险的及时识别，从而能够控制风险。风险因素可能来自需求、技术、资金、实施方等各个方面，但项目实施最根本的目标是实现项目的期望，因此风险识别也应重点关注影响项目期望的因素。同时在风险识别过程中，也需要辩证地分析风险因素的负面效应（即风险带来的威胁）和正面效应（即潜在的机会）。

　　二、建立风险评估制度
　　
　　项目的风险是不可避免的，应集中精力和资金来解决重大风险问题。因此，及时对风险进行评估，建立评估制度，一是能够加快对风险评估的速度，节省时间，从而制定对策，某种程度上减小了风险；二是能够按照一定的程序办事，节省资金。评估内容应包括：安全管理评估、人员安全评估、访问控制安全评估、网络系统安全评估、应用系统安全评估、信息资产安全评估等。房地产项目风险评估不是一个孤立静止的概念，而是一个多层面、多因素、综合的动态过程，它贯穿于项目实施的整个生命周期。如果凭一时的需要，制定一些控制措施和引入某些技术产品，都难免存在挂一漏万、顾此失彼的问题，使得安全这只“木桶”出现若干“短木块”，从而无法提高安全水平。

　　三、建立风险突发事件应对对策制度

　　建立突发事件的紧急应对措施，当这种事情发生时，能够随时应对，不至于忙中慌乱而导致更多的事件发生。

　　房地产项目风险应对的措施主要包括以下几点。

　　（一）修正项目目标或范围尽管有深入的项目调研和详尽的项目规划，但项目过程中的需求改变常常难以避免，因此为保证项目的实施效果，对项目的目标或范围加以必要修正，能够有效应对项目偏离需求的风险。

　　（二）加强培训加强项目培训能够提高参与风险管理人员和基础工作人员甚至决策者对项目风险的认知，对规避项目的实施风险有良好的效果。

　　（三）准备风险保证金适当预留项目计划时间。项目实施往往周期较长，在项目预算中预留一定数量的风险保证金，时间计划中预留一定的时间，能够有效应对由于项目需求改变或者范围增加而造成的时间和成本风险。

　　（四）始终贯彻项目管理的标准流程严格执行项目管理中的时间、成本、质量控制等标准流程，能够有助于控制项目风险。

　　（五）引入第三方咨询和监理项目初期尤其是刚刚开展项目时，在项目实施中引入第三方咨询和监理，能够利用第三方的专家优势和对项目实施的经验来应对项目风险。

　　四、建立风险监控制度
　　
　　建立风险监控制度能够了解风险策略的实施情况，同时有利于落实工作和防止意外事故发生。因此风险监控制度中尤其要加强合同的审核、质量的监管。

　　风险监控应包括风险监视和风险控制两个环节，贯穿整个项目实施过程。风险监控要跟踪已经识别出的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险应对计划并保证计划的实施，评价风险减轻的效果。

　　对项目进行风险跟踪时，可以采用十大风险事项追踪清单法。该种方法可以使项目相关人员在整个项目生命周期内保持风险意识，明确风险管理行动状态，掌握风险管理行动的效果。十大风险事项追踪清单一般包括以下内容：重大风险的名称，目前排名，以前排名，一段时间内出现在列表上的次数，自上次审查以来解决该风险事项所取得的进展总结，责任范围等。清单中的风险是任何时候都可能碰到的最大风险，是否是十个并不重要，重要的是要经常维护，内容随着工作的进展和变化不断更新，这体现了风险管理是个连续的贯穿项目始末的过程。

　　风险管理制度图如下：【4】

　　
　　本章小结

　　为确保风险管理策略全过程的的实施，提出了保障措施，主要包括：1.建立完善的项目风险管理组织机构；2.加强项目风险管理培训，主要针对高层风险管理人员和中低层风险管理人员的培训；3.保证项目风险管理经费，主要针对风险培训费用、风险执行费用、风险自留费用、风险管理其他费用；4.建立完善的风险管理制度，该管理制度应包含风险识别制度、风险评估制度、风险突发事件应对对策制度、风险监控制度、风险培训制度、风险管理协调制度等。