M集团商业地产项目风险应对与监控

　　第四章 M 集团商业地产项目风险应对与监控

　　第一节 M 集团商业地产项目风险应对对策

　　为了最大程度的规避或减少 M 集团商业地产项目风险所造成的损失，本文将根据前文提出的风险应对技术有针对性的对各阶段的风险识别提出相应措施。

　　一、投资决策阶段的风险应对措施

　　（一）加强相关政策分析，规避政策风险房地产开发商只有紧跟政府的政策形势，把握未来调整的方向，才能及时调整房地产项目开发的方向，从而避免因为政府政策的调整而对房地产项目造成不利影响①。建议 M 集团设有专门的政策法规分析部门，聘请专业人士，时刻关注政策的变动，尽量将政策风险降到最低。

　　（二）细化项目设计管理程序，控制并自留变更风险对于高档商业地产，前期项目设计尤为重要。然而，如果出现内外部环境的巨大变化，项目设计就会变更，同时增加不确定性因素。为了尽量减少不必要的变更，建议房地产开发商应对在设计之前对外部环境进行预测性分析，尽量避免变更较大的设计环节；设计过程中营造项目团队内部的探讨氛围，并加强各设计部门间的沟通，尽量发现并减少失误；制定并执行选择判断程序。

　　二、前期阶段的风险应对措施

　　（一）拓融资渠道，进行多方融资，控制融资风险M 集团主要使用的是银行贷款，这主要借助于 M 集团良好的信誉和雄厚的实力。

　　此外，因为该项目的资金需求量较大，可以通过预售的方式回收资金。一方面，可以减小租售阶段的风险；另一方面，可以迅速获得资金，保证项目的资金正常运转。

　　（二）做足准备，多方协商，规避土地获取风险对于大型综合商业地产项目，被占地者将会期望得到更高价格的回收。另一方面，当地政府对于一次性出让土地的行为也希望得到未来收益的足额折现。而开发商想要利用最低的价格来购买土地达到目的。因此，开发商要想最大限度的满足自己的目标，就必须合理满足占地者的要求，避免土地获取困难或其他的意外麻烦，这就需要开发商做好充足的资金准备，做出资金预留，提前进行多方协商，尽可能规避土地获取风险。

　　三、建设阶段的风险应对措施

　　（一）加强项目管理，控制成本风险建议 M 集团使用价值工程法来进行项目管理，价值工程是一种通过提高项目价值的思想而进对其成本和功能进行系统性分析的过程①。按照价值工程法来选择设计方案，可以减少因设计规划而带来的成本损失。在项目施工阶段，可以采用竣工决算法来管理。一般通过对工程项目结算的审核，该项目的工程结算与施工单位编制的工程结算大约相差 10%，有的高达 20%②。

　　（二）增强安全意识，防范安全风险针对 M 集团所有参加建设的人员都必须增强安全意识。制定安全措施进行安全检查，经常对所参加建设人员进行定期培训。保证作业人员必须办理人身保险。

　　（三）制定合同，回避工期风险工期容易受自然环境影响，可以在承保合同中制定严格的相关条款，明确因造成工期延误造成的损失及相应承担的责任。要力求缩短工期，以缓解未来变化带来的不确定性。

　　四、租售阶段的风险应对措施

　　哈尔滨松北区属于近年刚开发的地区，生活氛围不足，缺乏各类生活配套设施，同时日常居住条件不便利。因此，在此居住的人员相对较稀疏，消费群体特殊且少。为控制 M 集团商业地产项目租售阶段的风险，本文给出了以下风险应对对策：
　　
　　（一）关注市场容量和销售动态M 集团的该商业地产项目属于大中型投资类型，户型丰富，正直松北区快速发展时期，因此，需要时时的对目标客户进行定位。而且，本项目也会在不同时期有针对性的选择不同的客户群，在区域大环境变化与自身项目建设变化中，我们将把客户群体以项目开发期作为划分，这样才能更科学地对目标客户群进行阐述与分解。

　　（二）与知名企业合作，打造品牌形象M 集团有限公司是一家以开发、运营大型专业市场和城市（镇）综合体两类商业地产为主的企业，在全国有一定的知名度，但却是首次入驻哈尔滨，相对于本地的开发商会缺乏认知度。因此，在市场推广的过程中需要依靠专业的团队，并与哈尔滨当地知名企业进行合作，借助他们对哈市的了解、丰富的人脉关系和管理方案，进行大规模销售，并不断进行平面、荧屏广告宣传，通过各种营销渠道推广，进而打造企业品牌，快速的收回项目成本，实现企业目标。

　　第二节 风险监控

　　经过风险识别、风险评估和风险应对后，项目风险已经大大降低了，但在整个施工过程中还要做好这三个环节的风险监控工作。风险监控的过程对企业来说就是一个对风险不断加以认识、同时不断修正风险，从而采用相应控制措施的过程①。风险控制贯穿于项目的始终，对项目进行风险监控，要求房地产开发商在既定的措施下，面对项目的开发不断产生的新风险因素能够快速识别并进行评估，从而调整和制定风险应对措施。

　　一、风险识别的监控

　　（一）建立项目专业团队，定期开展项目例会确定项目例会的时间间隔一般都根据项目的规模大小、周期长短来定，根据实际考察研究，本文作者认为 M 集团的该商业地产项目例会可以每月召开一次。但是对于不同的开发阶段，项目例会应做适当的调整。同时，各部门也应定期召开内部例会。会上需讨论并审核项目风险管理工作。项目负责人提交项目进展报告，其内容应综合反映当前项目状况和面临的主要风险和问题。这样，才能结集员工智慧，对项目影响不大的风险，或者错误识别的风险可以及时剔除，以避免耗资耗力；对于潜在的风险也能及时的发现。

　　（二）制定详细的工作计划表对于风险识别的监控，应该制定详细的工作计划表，以此来跟踪已识别的风险、监控残余风险和识别新的风险。工作计划表要分周期进行，一般分为两周或一个月来制定工作分解结构，简单的介绍各个工作包的具体进展情况。工作计划表内容应包含本期工作完成目标、下期工作、关键问题及潜在风险。良好的工作计划和制度才能保证风险识别工作的进展。

　　二、风险评估的监控

　　（一）风险评估中资料搜索的监控风险评估不可避免的要搜索资料，然而资料的完整性、可用性、准确性都会直接影响到风险评估结果。因此，收集风险发生的所有相关资料，也成为风险监控的一项任务，对于评估风险的发生，应当及时收集此次风险评估的资料和结果，以便为以后索赔和研究风险提供资料，不断的总结分析，避免类似的风险发生。

　　（二）风险评估系统有效性的监控建立风险预警预报系统，根据风险评估中对风险发生概率的预测，时时监控风险的评估，及早的发现可能发生的风险，制定预防措施。

　　三、风险应对的监控

　　（一）对风险应对中的回避和自留风险的监控

　　通过上文可知，土地获取、政策变动、施工质量和工期等问题采取了回避风险对策，而项目设计和租售采取了自留风险对策。因此，在投资决策时期，专门成立的政策分析专家组，应对该小组进行例行检查，最高负责人为项目总负责人；土地获取阶段，对项目小组所掌握的资讯时时抽查，检测是否有出现异常或大事件而影响到项目的进展；对于施工质量和工期问题，是整个项目中的重中之重。

　　因此，应该时时监控项目工作人员，尤其是一线施工人员的动态，大批施工人员的技术好坏和流失情况将直接影响施工质量和工期，同时，要不断的提高技术人员的技术水平，不断的更新质量管理系统，严格检验施工质量是否符合国家标准；对于项目设计，首要的是避免大的更变，因此，前期项目设计质量非常重要，需进行多方咨询，监控设计流程；在租售阶段，监控租售渠道和租售量，时时总结经验，并反馈。

　　（二）保证和监督风险应对措施的实施

　　为保证和监督风险应对措施的实施情况，可以在项目例会中增加这方面的专题讨论。关于例会的风险讨论内容，应该逐条的检测重大风险的应对对策和实施的效果情况，并把每项措施责任落实到具体的人身上。通过不断的讨论和汇报，来更新风险因素，同时可以根据项目实施的各个阶段来进行风险因素排查，已经无影响的风险关闭、潜在风险加入或者更新风险因素的影响程度。这样，既能监控风险应对对策的实施，也能对风险的识别进行时时检测，提高效率的同时也为公司节约了资源。
　　
　　（三）对风险应对对策有效性的监控

　　在项目实施过程中，每个阶段都会有相应的风险应对措施，这些措施一般都是经过多次项目实践或理论知识而得来的，但却不能保证完全适合所遇风险。因此，对于风险应对的监控，要时时对采取的风险应对措施进行评估。应对措施执行前需评估，检测两者的匹配度；应对措施执行后需评估，检查该项措施所产生的效果，程度好坏都应记录备案，以供以后参阅。所以，应建立风险应对效果评估系统，主要包含实施前期风险大小和类型、风险应对手段及所需资源、实施后期风险程度、风险损失等。

　　本章小结

　　根据前文的风险识别和评估，本章给出了 M 集团商业地产项目风险应对和风险监控。首先，风险应对对策有针对性的对项目进展过程中四个阶段的风险提出相应措施。投资决策阶段的风险应对措施为：1.加强相关政策分析，规避政策风险；2.细化项目设计管理程序，控制并自留变更风险。前期阶段的风险应对措施为：1.开拓融资渠道，进行多方融资，控制融资风险；2.做足准备，多方协商，规避土地获取风险建设。建设阶段的风险应对措施为 1.加强项目管理，控制成本风险；2.增强安全意识，防范安全风险；3.制定合同，回避工期风险租售。租售阶段的风险应对措施为：1.切实考虑市场容量和市场销售节奏；2.与知名中介顾问公司、销售公司合作，打造品牌。

　　然后，提出了风险监控的对策，风险监控贯穿于风险管理的全过程，是风险管理的监察步骤，必不可少的部分，通过风险监控可以不断的修正风险管理措施，使得该项目的风险降至最低。因此，风险监控主要是对风险识别、风险评估和风险应对的监控。风险识别的监控包含：1.建立项目专业团队，定期开展项目例会；2.制定详细的工作计划表。风险评估的监控包含：1.风险评估中资料搜索的监控；2.风险评估系统有效性的监控。风险应对的监控包含：1.对风险应对中的自留风险和残余风险进行监控；2.保证和监督风险应对措施的实施 3.对风险应对措施有效性的监控。