商业地产项目风险管理探讨绪论

　　绪论

　　一、研究背景、意义及目的

　　（一）研究背景

　　改革开放以来，由于我国社会经济发展模式的不断转变，各行各业进行大洗牌，有的行业渐渐走向没落，被社会所淘汰，有的行业则趁势蓬勃发展，而对于房地产行业，属于后起之秀。近两年，由于国家宏观调控政策，房地产行业日趋稳定，但投资金额仍在不断增加，促进了相关联企业的发展，不断满足人们的需求，增加了国家税收和就业机会，是不可替代的，房地产行业显然已成为我国第三产业的重要支柱。

　　房地产投资项目具有高风险、高回报的特点，也要求开发商综合实力雄厚、专业知识丰富、开发技术强，同时又受经济因素和社会环境的影响很明显。2009年美国发生次贷危机，中国不可避免的遭受影响，国民经济增长速度有所下降，通货膨胀现象严重，为此，国家进行了一系列的宏观调控政策。关于房地产方面，政府采取减免征印花税、个人转让住房减免征营业税等宏观调控手段，这严重影响了房地产行业的发展。2010 年，为控制通货膨胀的进一步恶化，政府加大对房地产行业的抑制手段，我国宏观经济环境变得更加复杂、艰难。2011 年，房地产项目投资过热，价格仍然猛增，政府对房地产的政策持续收紧。2012 年中国房地产业被称作泡沫市场，政府对房地产实施限购政策。受国际和国内环境的双重影响，房地产企业要面对各种各样的风险。

　　然而，由于我国风险管理研究水平整体不高，大部分企业对风险管理不够重视，导致房地产行业风险管理意识的淡薄。目前，我国房地产开发商对投资项目的前期考察和决策阶段只是凭主观经验粗略分析，很少进行系统的风险定量计算、评价和综合分析，缺乏完善的风险管理制度。因此，国内外房地产相关专家和投资者开始关注并探索房地产投资风险的理论研究和应用。
　　
　　（二）研究意义

　　M 集团商业地产项目位于哈尔滨松北区，项目以高档住宅为主，集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的高标准、多功能、全方位的城市亲水商住中心。规划用地面积 80000 平方米，分为两期开发，规划建筑年限为 2013 年 4 月-2015 年 12月，总建筑面积 280000 平方米，项目的投资总额为 15 亿元。

　　由以上数据可以看出，M 集团的该商业地产项目属于大中型投资类别，且是 M集团首次入驻哈市的项目，因此，该项目的成败不仅影响到 M 集团的直接利益，更关系到其品牌形象和未来的发展战略。而 M 集团在上海、广东等地已具有多次开发商业地产经验，首次入驻哈市项目，致使风险管理显得尤为重要。风险管理的失策不仅会影响开发商的利益，同时也会给施工方造成压力和损失，比如常见的工期拖延、工程质量不合格、人员伤亡、预算超支等各种现象。因此，为保证哈市项目完美收工，M 集团必须高度重视此项目的风险管理。本文的研究既有利于该项目的顺利实施，又可提升 M 集团的品牌形象，促进该公司的长远发展。

　　此外，本项目的理论研究对于 M 集团在专注于其他商业地产开发时，也具有一定得借鉴意义，能够帮助项目快速了解全过程风险管理理念，增强风险管理意识。同时，不仅对 M 集团的发展提供有益帮助，相信对同行业其他企业在风险管理方面也具有积极的借鉴意义。

　　（三）研究目的

　　本文主要研究目的为：1.完成房地产项目风险管理理论分析。2.完成对 M 集团商业地产项目的风险全过程识别。3.建立房地产投资风险综合评价指标体系，完成 M 集团商业地产项目风险评估。4.探讨针对 M 集团商业地产项目的风险应对与监控。5.风险管理实施的保障措施。

　　二、国内外研究现状

　　（一）国外研究现状

　　1931 年美国管理协会保险部门开始倡导关于保险问题的风险管理研究。1932年美国纽约风险经理组织为聚集从事保险人员而成立的协会，进一步促进了风险管理的形成。1950 年，美国学者莫布雷与人合着《保险学》一书，该书的出版得到迅速传播，其“风险管理的概念”提出被很多人追捧，影响力扩大到西方一些国家，标志着美国风险管理学的正式诞生。 1983 年，风险与保险管理协会在美国首次成立，协会聚集了各路风险管理从业者和专家，此协会结合大家的建议制定了 101 条风险管理准则，使得风险管理如其他管理一般有章可循，变得更加科学、规范①。1986 年，欧洲风险研究会的成立标志着风险管理思想已得到大家的认可并在不断的向全球传播。1987 年，1987 年 C·B·Chapman 提出“风险工程”一词，把风险类似于系统工程问题进行分析，以更有效、整体性的方式来进行风险管理，其特点集合了各种风险分析②。

　　相对于国内，国外的风险研究水平已经比较成熟了，国外学者提出了各种关于风险分析的策略。关于定性分析方面：1983 年 D·B·Hertz 和 Thomas 把项目风险管理分为四个过程，他们认为风险识别和风险计量是必要的，此外，为保证风险管理的有效性，提出了风险评价和再评价过程；1987 年 R·W·Hayes 等人把项目风险管理看做是一种系统工程管理的过程，并将其分为识别、分析和应对三个过程③。关于定量分析方面，1993 年，G30 集团借助 Value at Risk 损失原理，给出了一种新的方法来评价风险④。2001 年，宾图发现风险管理也有周期性变化，于是将生命周期理论与风险理论相结合，对风险的识别和评估进行了新的管理视角⑤。2003 年，查普曼和沃德对前人的风险管理研究进行了系统性的总结，进一步继承和宣扬了风险管理理念，促进了风险管理思想的普及⑥。2004 年，Paul S·Royer同样结合生命周期理论，但不同于前人的方向，他主要借助此理论详细分析了其认为决定项目成败的环节⑦。2006 年，Haimes 第一次提出将风险管理进行整体性研究，从整体出发，找到风险管理的最终目的，然后进行一步一步拆分式分析，最后又要合成一体进行全面考虑。其认为价格、风险发生概率和风险偏好是非常重要的因素，只有考虑这三个因素才能够进行系统和动态的决策，实现项目风险的全面控制①。

　　总体来看，国外的项目风险管理研究无论是理论还是技术应用都已比较成熟，随着全球化、网络化、数字化的发展，项目风险管理的发展必然趋向全面、动态、持续的方向。风险管理已经成为一个研究热点，并被广泛应用到各行各业中。

　　（二）国内研究现状

　　在我国，改革开放之前的经济体制是计划经济，而且当时的经济发展属于恢复、缓慢期。因此，行业风险现象不明显，有风险也都是国家承担，对个人影响不大，这就造成中国没有形成风险管理意识，风险管理研究更无从谈起。直到改革开放后，1980 年，我国周士富首次提出了“风险”一词。1987 年，郭仲伟在《风险分析与决策》一书中系统分析了自己对风险的认识，此书的出版是我国风险研究的开端②。1987 年，国家计委会提出了各种项目管理方法，借此来识别项目的风险，并利用盈亏平衡法和概率法来评估项目各风险因素发生的概率及危害程度。1989 年，吴鸣研究经济风险问题，结合中国的现实经济发展情况，提出经济与风险之间的关系③。1990 年，宋明哲出版《风险管理》，书中详细系统的总结了国内外风险管理研究思想和方法，使得风险管理在中国进一步推广。1996 年，雷胜强与人合着《国际工程风险管理与保险》一书，书中主要研究了风险识别和风险评价的过程和方法，进而如何控制风险以为公司取得最大利益。

　　同时，我国风险管理研究在房地产项目风险管理中，具有一定得可行性和借鉴性，很强的实践意义。1994 年陈佑启、1998 年李启明等人分别对房地产投资和融资风险进行了详细的分类和说明，并提出了定量分析方法④。2001 年徐国栋和李心丹论述了房地产项目的投资风险管理和决策系统①。2003 年，王广月等人建立了房地产项目投资决策模型，该模型借助模糊迭代方法对影响投资决策的风险因素参数指标进来了量化分析，并结合实例对多目标决策研究做了进一步探讨，由风险管理理论研究转向风险管理实践和实际操作技术的研究②。2004 年，陆惠民等人对定性研究的内容进行量化分析，主要针对投融资风险提出了量化分析方法③。

　　2006 年，杨朝军等人提出简单的投资原则，鸡蛋放到多个篮子里即分散投资，能够降低投资风险，并提出房地产风险管理可以构建各风险发生概率仿真模型，最后提出风险的测量和调节应按照不同的项目进展阶段来选择相应的方法④。2007年，王维宁和李淑同找出可能会影响房地产投资的风险因素，并对其进行了分类，从而根据这些风险因素来评估项目开发的可行性⑤。2007 年，胡美新和郭捷对房地产项目按照投资额、工期等进行了分类，并特别的对大型投资项目进行了系统的分析⑥。2009 年，邱菀华提出现代房地产项目风险管理思想，综合各大实例，对他们在实施过程中的的风险管理情况和制度详细的记录和对比研究⑦。2010 年，周阳敏提出“应急管理”一词，对企业项目风险的危机预警机制进行了探讨和分析⑧。

　　2011 年，赵金虎结合我国房地产行业风险管理的现状，提出主要风险因素和产生风险的原因，并给出了相应的防范对策和风险控制方法⑨。

　　由此可见，我国房地产风险管理主要是分析现阶段的企业风险现状及问题，并从定性的角度分析风险防范和控制的文献较多。但是，整体来看各成一家，没有形成体系，导致企业真正的实施这些建议和策略时会出现各种各样的错误。由于起步晚，与国外房地产风险管理研究相比，我国水平相差太多，例如，风险评估模型的创建，缺乏系统性的分析，没有结合国内实际情况而一味的搬照国外模型；对于数据信息的获取和筛选能力不足，目前还不能利用大数据技术而实行动态化。由此，为了更好的开展我国房地产风险管理研究，必须结合中国经济环境、政策因素和其他影响因素，有借鉴性的参考国外技术和管理思想，探索适合我国的风险管理体系。

　　三、研究框架

　　（一）研究内容与思想

　　1.本文主要研究内容为本论文针对 M 集团商业地产项目风险管理进行研究，对房地产项目风险管理理论进行了理论分析，通过对 M 集团商业地产项目风险管理的现状，给出了对 M集团商业地产项目风险全过程管理，并提出了相应的保障措施，本文主要分为以下六个部分：

　　首先为绪论，主要写了选题背景、意义和目的，然后论述并总结了国内外研究现状，由此对房地产风险管理理论有了基础性认识。最后，写了论文的研究内容和思想，给出了本文整体所用到的研究方法，并指出创新点和不足；第一章为房地产风险管理应用的相关理论。房地产项目风险管理思想、管理目标以及管理特征；房地产项目风险管理流程与方法。房地产风险管理全过程主要包含风险识别、风险评估、风险应对、风险监控，每一个环节都简单介绍了相对应的几种管理方法，为下文做了充分的理论铺垫。

　　第二章为 M 集团商业地产项目风险识别。首先介绍了 M 集团商业地产项目风险管理现状，据此选取了风险识别方法，最后根据项目实施的四个阶段给出了风险识别过程。本部分为风险评估研究提供了帮助，尤其对建立风险综合评价指标体系提供了充分的分析依据。

　　第三章为 M 集团商业地产项目风险评估。首先，本部分根据该项目特征选用了模糊风险综合评估法，根据 M 集团商业地产项目进行风险综合评估，此处根据前面识别的风险因素建立了 M 集团商业地产项目风险综合评价指标体系，利用了层次分析法和专家调查法来确定各指标的权重，计算出风险综合评估结果；最后，对该评估结果进行了分析。

　　第四章为 M 集团商业地产项目风险应对与监控。风险应对对策有针对性的对项目进展过程中四个阶段的风险提出相应措施。然后，根据风险识别、评估、应对对策提出了风险监控技术，风险识别的监控为建立项目专业团队，定期开展项目例会；制定详细的工作计划表。风险评估的监控为风险评估中资料搜索的监控；风险评估系统有效性的监控。风险应对的监控为对风险应对中的自留风险和残余风险进行监控；保证和监督风险应对措施的实施；对风险应对措施有效性的监控。

　　第五章为 M 集团商业地产项目风险管理保障措施。此部分主要给出了四条保障措施分别为：一、建立完善的项目风险管理组织机构；二、加强项目风险管理培训，主要针对高层风险管理人员和中低层风险管理人员的培训；三、保证项目风险管理经费，主要针对风险培训费用、风险执行费用、风险自留费用、风险管理其他费用；四、建立完善的风险管理制度，该管理制度应包含风险识别制度、风险评估制度、风险突发事件应对对策制度、风险监控制度、风险培训制度、风险管理协调制度等。

　　最后部分是本文的结论与展望。

　　2.本文的主要研究思路【1】

　　（二）研究方法

　　本文选取 M 集团商业地产项目为研究对象，其选题具有很强的理论性和现实性，论文运用的主要研究方法有三种：

　　1.理论与实证研究结合。结合前人研究的房地产项目风险管理理论，并做进一步的分析总结，然后对 M 集团商业地产项目进行实证分析，根据 M 集团商业地产项目风险管理现状的研究，结合理论逐步进行全过程风险管理探索，由此，理论为实践提供了支撑，同时实践也丰富了理论内容。

　　2.定性与定量分析结合。搜集 M 集团商业地产项目的数据资料并进行分析，定性分析的问题通过借助模糊综合评价法，转化为定量问题，使得结果更具科学性。

　　3.专家意见法。充分咨询和吸收相关专家的意见及建议，在风险评价指标的选取、指标权重的确定等方面运用专家评分法，从而能够更系统准确的分析项目风险因素，使得分析结果更具说服力和实用性。

　　（三）论文创新与不足点

　　1.论文创新点本论文的创新之处为把 M 集团商业地产项目风险管理作为风险工程来研究，运用模糊综合评价法量化定性问题，使得整个风险管理过程形成一个动态分析系统。另外，全过程都是结合实例分析的，针对 M 集团商业地产项目风险管理现状，对其进行风险识别、评估，然后有针对性的提出该房地产项目的风险监控与应对策略，具有很强的现实价值。

　　2.论文研究不足鉴于本人水平有限，从事研究时间较短，且资料有限，没能够全面详细地分析出该项目中存在的所有可能风险因素。此外，决策本应依靠大量数据，而本文没能很好的结合当下流行的大数据技术进行分析风险，是一种欠缺，需要进一步结合新的技术和方法进行深入的研究，探索出更新的理论应用价值。