M集团商业地产项目风险评估

　　第三章 M 集团商业地产项目风险评估

　　第一节 风险评估意义及方法的选用

　　一、风险评估意义

　　纵观房地产项目从前期调研、项目选择决策、土地获取、施工建设、产品营销、售后服务的整个开发周期过程中,将面临各种政策因素、自然环境、项目自身问题所带来的各类风险,如何有效的避免和控制这些风险,是项目开发取得预期收益,及促进房地产企业健康发展的关键①。房地产本来的那种发展模式已慢慢被行业淘汰，寻求新的发展模式，提高开发水平成为必然趋势。为更有效的对风险因素进行评估，需要建立系统的项目方向评估体系，经过房地产项目风险评估体系论证,可以结合项目的实际情况,制定相应的最佳风险防范及解决方案,达到风险小而收益高、效益最大化的效果,从而提高房地产企业防范风险和应对风险的能力,保证房地产开发项目的顺利实施,保障房地产开发相关利益人的利益。

　　二、风险评估方法的选用

　　根据前面介绍的风险评估方法，在此对各种方法的特点进行比较，并结合 M集团商业地产自身的实际情况选出合适的评估方法。【1】

　　
　　从上表可以看出，针对 M 集体商业地产项目，模糊风险综合评价法是最适合的风险评估方法。模糊综合评价法的特点在于评价对象逐对进行，对被评对象有唯一的评价值，不受被评价对象所处的对象稽核的影响①。其优点是：数学模型简单，容易掌握，对于多因素、多层次的复杂问题评价效果比较好②。

　　第二节 M 集团商业地产项目风险综合评估

　　一、建立综合评估指标体系

　　通过 M 集团商业地产项目风险全过程的识别，建立了风险综合评价指标体系，如表 3-2 所示，该指标体系由目标层 A，阶段层 B，指标层 C 组成。其中，阶段层B 为：X=（x1,x2,x3,x4）,指标层 C 中，X1=（x11,x12,x13）；X2=（x21,x22）；X3=（x31,x32,x33,x34）；X4=（x41,x42,x43）。【2】

　　
　　二、利用层次分析法确定指标的权重

　　层次分析法是一种定性与定量分析相结合的系统方法，实质是通过定性指标模糊量化方法得到定量数据，算出层次单排序和总排序，表现为一组有优先数据的排序，然后进行两两比较而得。在本文中，对于风险评估指标权重的确定，因缺乏大量的数据，而且没有准确的数据能够完全的概况出对指标的影响。因此，此处指标权重的确定选取了层次分析法，层次分析法既能系统性的分析问题，又能简洁明了的反映问题。

　　（一）构造判断矩阵在层次分析法的应用中，需要通过定性指标量化，把判断打分形成判断矩阵，然后根据常用的比率标度得到量化数据。本文采用了常用的 1～9 标度法，如表 3-3所示。【3-4】

　　
　　（二）判断矩阵的一致性检验计算判断矩阵 A-B 如下：

　　? 得到判断矩阵 A-B 每一行的元素乘积，用iM 表示即为：【5】

　　
　　一致性指标检验：

　　计算一致性指标得：【6】

　　
　　如果衡量不相同的阶之间的判断矩阵是否具有一致性，还需要借助平均随机一致性指标 RI 值，如下表 3-4，给出了常用的 1-9 阶判断矩阵的 RI 值。【7】

　　
　　从表 4-4 中查得随机性指标 RI=0.90，则随机一致性比率：【8】

　　
　　通过以上计算可以看出，各项指标层对阶段层的一致性检验结果均小于 0.1，满足整体一致性要求。

　　（三）权重的确定阶段层 B 对于 A，其各项权重表示为：【9】

　　
　　三、确定风险评价集

　　（一）评价集的确定评价集是对各层次评价指标的一种语言描述，它是评审人对各评价指标所给出的评语的集合。本文将开发项目的风险划分为五级。具体的评价集为：

　　( ) { }1 2 3 4 5u = u , u , u , u ,u= 低风险，较低风险，中等风险，较高风险，高风险
　　
　　（二）风险隶属度向量的确定为了比较精确的确定风险隶属度向量，聘请涵盖政策、市场、营销、风险、建筑、投资等各领域的专家 15 人组成评审团，通过采用专家调查法，获得统计数据，调查结果统计如表 3-5 所示。

　　将表 3-5 进行归一化处理后得到风险因素评价指标集的隶属度向量 R 为：【10】

　　
　　四、计算项目的综合评价结果

　　计算该项目的综合评价结果 B 为：【11】

　　
　　给 5 个风险等级{低风险，较低风险，中等风险，较高风险，高风险}分别赋值为{1,2,3,4,5}，根据模糊向量单值化原理，可得该项目的风险综合评价系数为：b = 3.2263。

　　第三节 结论分析

　　根据风险识别分析，得出了该项目风险评价指标体系，为使评估更加精确，引入评价指标权重，本文中涉及到两个层次的风险因素权重，权重的确定均采用了专家法进行，但选择的“专家”标准不同。

　　本项目风险综合评估结果B = [ 0.0674 0.2196 0.2835 0.2783 0.1512]，根据隶属度大小，将未来发生风险的可能性程度依次排序为中等风险，较高风险，较低风险，高风险，低风险。因此，根据隶属度最大原则，M 集团商业地产项目风险等级评估为中等风险。

　　另外，从评估结果 B 中可以看出，未来发生较高风险，较低风险和高风险的可能性程度也很大。所以，本文引入风险综合评价系数b，b 的取值范围为[1,5]。b值越大，说明该项目的风险越高，反之，b值越小，分析越低。从上述中可以看出 b = 3.2263。总体来看，M 集团商业地产项目面临的风险较大，必须进行风险控制，提出应对和防范措施，来降低未来风险带来的损失。

　　本章小结
　　
　　本章主要介绍了 M 集团商业地产项目风险评估全过程。首先，根据该项目特征选用了模糊风险综合评估法，模糊风险综合评估法是一种借助模糊数学工具解决模糊事物方面的问题，一般在处理因素众多的复杂性问题时，都会需要进行模糊判断，而房地产风险本身存在着大量的模糊概念和模糊现象，因此，该项目选用模糊风险综合评估法会取得更好的效果；其次，对此方法的运用进行了详细的介绍；然后，根据 M 集团商业地产项目进行风险综合评估，此处根据第三章识别的风险因素建立了 M 集团商业地产项目风险综合评价指标体系，利用了层次分析法和专家调查法来确定各指标的权重，计算出风险综合评估结果；最后，对该评估结果进行了分析。