房屋租赁纠纷类型、诱因及治理对策

　　当前， 在国家对房地产交易进行严密调控的宏观背景下， 房屋租赁市场交易异常活跃， 纠纷数量亦大幅上升。 出租人对租金的看涨预期，使其以解除合同为手段实现上调租金的目的，房屋租赁纠纷频发，租赁市场不稳定性突显。 租金的高涨与低收入群体的住房需求间之矛盾不可调和，因群租而引发之纠纷屡见不鲜，社会和谐面临挑战。 房屋租赁市场的种种乱象，对社会稳定和综合治理造成了严峻的考验，因此，全面分析房屋租赁纠纷类型，深入剖析纠纷诱因，研究相应治理对策，具有理论及实践意义。

　　一、房屋租赁纠纷主体利益冲突类型化分析

　　（一）房屋租赁中利益冲突之基本表现形式

　　城镇房屋租赁纠纷案件的审理主要体现为纠纷主体间之利益冲突与协调，实践中，利益归属方总体可区分为出租者、承租者以及管理者三方，基于追求各自利益最大化的倾向性，三方利益不断碰撞，矛盾自然不可避免。 出租者方面，作为房屋产权人或转租权享有者，其在租赁关系中势必处于优势地位， 而其利用此地位上之不对等优势，以非法转租、非法群租、恶意上涨租金、恶意解约、怠于履行租赁合同义务等不当手段侵害承租方利益的可能性较大，极有可能引发矛盾。 如非法转租行为将导致大房东与承租人、次承租人间之利益冲突，又如非法群租行为可能引发业主与业主间、业主与物业间、业主与政府部门间之利益冲突， 再如恶意提升租金必将导致租赁合同双方利益难以协调，等等。

　　承租者方面，其在租赁关系中虽属被动、弱势地位，但作为房屋的实际占有者，其同样有引发矛盾之可能性。如未经同意非法转租、未经许可改变房屋结构、迟缴或拒缴租金等等。 受租赁市场高额利益驱使，当前社会中存在专业转租人此类群体，其以租赁后群租他人为牟利手段，由此引发各类纠纷者不在少数， 其间便存在大房东与承租人之间、承租人与次承租人之间、周边业主与租赁关系当事人之间， 以及租赁关系与整体社会和谐间等之利益冲突问题。

　　管理者方面，作为楼市调控政策的制定者与政策法规的执行者，在政策制定中，其与租赁关系产生利益协调之宏观关系，在政策执行中，其与租赁关系产生管理与被管理之利益冲突。 此类矛盾通常作为引发租赁乱象的环境诱因，探索矛盾最小化之最佳途径的必要性亦不可小觑。实践中， 该利益冲突具体可区分为 “出租人-承租人”、“承租人-次承租人”、“出租人-次承租人”、“承租人-承租人”,以及“管理者-缔约者”等五类冲突类型。

　　（二）出租人与承租人间之利益冲突

　　1.出租人租金收益与承租人转租收益间之利益冲突

　　动机上，于房屋产权人而言，其将名下之房产用于出租他人，旨在充分发挥闲置不动产之使用价值，具体体现获得高额租金收入。 当前，租赁市场投机群体数量庞大，作为承租人的公司或个人利用市场信息不对称等优势地位， 将租赁房产转手高价出租于他人从中谋取高额差价利益者不在少数。 通常情况下，有转租权之承租人将租赁房产用于转租他人牟利系市场经济下租赁市场的常态，出租人、转租人各自收取租金，二者互不相干。 但实践中，如出租人因觊觎承租人之高额转租收益恶意解除租赁合同，〔1〕以及承租人私自转租、群租谋取高额租金后拒绝返还租赁房屋〔2〕等房屋租赁纠纷时有发生，究其本质，即出租人与承租人争夺租金利益而引发之矛盾。

　　2.效率违约与缔约者合法权益保护间之利益冲突

　　追求自身利益最大化是市场经济下之房屋租赁市场参与者的基本动机，租赁合同关系中，缔约双方均有选择最佳签约对象、立约条件的自由，因此，无论出租人还是承租人均存在以支付违约成本为代价而跳出租赁合同约束的可能性，而在当前租赁市场巨大利益诱惑下，此种可能性势必有增无减。 当出租人为获取更高额租金收入而选择直接“跳单”,〔3〕亦或当出租人为“择优选择”而“一房多租”时，如何在承认出租人有以承担违约责任为手段而摒弃租赁合同的前提下，充分保障承租人合法权益，实为房屋租赁纠纷中出租人与承租人间的又一利益权衡问题。

　　3.缔约双方的权利行使与义务履行间之利益冲突

　　缔约双方依据合同约定全面、 诚信履行各自义务系房屋租赁合同存续的基本保障。 受权利不得滥用及诚实信用原则约束，权利行使不得超过必要限度，义务履行亦应遵循诚信原则。 租赁合同系双务合同，缔约双方各享权利亦各负义务，实践中，出租人、承租人于行使权利及履行义务时主要存在三类典型利益冲突。

　　（1）出租人维修义务与承租人善管义务间之冲突。 依据《合同法》出租人负有维修义务，承租人亦负有善良管理人之保管义务，实践中，当房屋内租赁物实际发生破损时，违反维修义务亦或违反善管义务通常并不明确。 如在我院审理的一起房屋租赁合同纠纷中， 放置在租赁房屋内洗衣机水管连接处发生漏水造成他人财产损失， 承租人主张出租人怠于履行维修义务， 后者亦坚持系承租人违反妥善保管租赁物之义务。〔4〕在此种明确责任方难度较大的情况下，权衡租赁双方利益作出判断尤为重要。

　　（2）出租人合同解除权行使与承租人合法权益保障间之冲突。 承租人违约符合法定或约定解除条件的情况下，出租人依法行使单方解除权继而收回承租房屋实属常理，承租人应予以配合。 然而，出租人行使解除权仍需受承租人合法权益保障的限制，若出租人以违法或不当手段强行收回承租房屋侵害承租人合法权益的，理应承担相应不利后果。 相反，若承租人无理拒不退还租赁物的，亦应承担相应法律责任。 出租人解除权行使及承租人权益保障程度适当性的临界点，即双方利益的平衡点。 以我院审理的一起房屋租赁合同纠纷案件为例，出租人因承租人迟延支付租金而解除合同， 其以筑墙阻止经营等手段欲迫使后者搬离， 而承租人则以出租场所商业商业环境差为由拒不撤离。 法院最终虽判令解除合同，但仍以出租人行使解除权手段不当，以及出租人自担商业风险为由判决双方各自承担相应责任。

　　〔5〕此即利益平衡之体现。

　　（3） 出租人退还保证金义务与承租人撤离义务间之冲突。 租赁关系终止后，如无保证金没收等情况，出租人应当退还保证金，承租人应及时撤离租赁房屋。 但出租人以承租人撤离义务履行不当为由拒绝返还租赁保证金的情况时有发生，其理由包括抵扣租金、抵扣物损等等，此外， 亦有出租人以交房时未履行房屋清洁义务为由拒绝返还租赁保证金的情况。

　　〔6〕考量撤离义务应有的履行程度，通常以“是否能够正常使用”为判断标准，至于“正常使用”的界定则仍需结合个案并以利益衡量为手段之一。

　　（三）承租人与次承租人间之利益冲突

　　1.承租人高转租收益与次承租人低租赁保障间之冲突

　　当前，租赁市场持续活跃，转租现象较为普遍，甚至出现了以转租为手段赚取租金差价的职业转租者。 一方面，承租人以转租他人房产为手段从中赚取租金差额，坐享高额转租收益，即使无权转租，违约损失也大多远远低于其转租收益。 另一方面，次承租人大多因信息获取渠道单一、权利意识淡薄而疏于查清租赁房屋的真实状况，导致遭受因租赁合同解除或转租合同无效而无法继续承租的法律风险较高。 此外，受低租金诱惑，社会中群租现象较为普遍，为追求转租收益的最大化，绝大多数群租“二房东”不惜牺牲次承租人的人身、财产安全，将承租房屋分割后在其内违章搭建、乱拉电线、私设电表，安全隐患极大。 由此可见，承租人转租收益与次承租人租赁保障间权益失衡现象较为显着。

　　2.承租人低违约成本与次承租人高守约风险间之利益冲突

　　转租人违约行为包括拒付或迟延支付租金、 怠于履行善管义务、 无权转租等等， 其违约后果表现为合同解除、无效等。 相比次承租者而言，转租者因不实际占有租赁房屋，且独享信息优势，一旦其与出租方发生纠纷，“一走了之”的可能性极大，违约成本较低，实践中，因转租者下落不明的公告案件占案件总数比重亦较高。 纠纷发生后，因承租人下落不明，租赁合同亦被解除或宣告无效，相对出租人而言， 信守转租合同条款之次承租者仍构成无权占有，负有返还房屋之义务，在此情况下，守约次承租人的弱势地位则愈加突显， 其与转租人间之利益失衡也同时加剧。 此外，在无权转租的情况下，依据现行司法解释，转租合同无效，善意次承租人丧失租赁合同中违约责任的请求权基础，仅能依据《合同法》缔约过失责任向承租人索偿，举证责任极大，同时亦不能免除支付使用费之责任。 与之相比，承租人虽因无权转租可能向出租人承担违约责任， 但其从转租中获取的使用费剩余收益极有可能早已弥补其所受损失， 甚至仍有盈余， 违约成本为零。 此即突显承租人低违约成本与次承租人高守约风险间之利益冲突。

　　（四）出租人与次承租人间之利益冲突

　　依据合同相对性，出租人与次承租人间无合同关系，在租赁合同及转租合同均有效且正常履行的情况下，出租人与次承租人间无利害关系。 当承租人拒付或迟延支付租金导致合同解除，或承租人无权转租、超期转租致使转租合同全部或部分无效时， 出租人与承租人间直接产生利益冲突， 具体表现为法律对出租人的物权保护与对次承租人合法权益的保障之间的冲突。 依据现行法律及司法解释，租赁合同解除或被宣告无效，次承租人相对承租人系无权占有，后者得依法行使物权请求权。 但如上所述，在转租合同有效的情况下，次承租人虽可追究转租人违约责任，但转租人违约后逃之夭夭的情况较多，次承租人违约责任请求权往往落空。 而在转租合同无效的情况下，善意、守约的次承租人亦遭受高追索风险。 受上述不利因素影响，次承租人涉诉后抗拒心理必然较大，拒不搬离租赁房屋的可能性较高。 在群租情况下，出租人往往难以确定次承租人的具体人数， 同样加大了收回租赁房屋的难度。 理论上，出租人依法行使所有权自当受到法律保护，但在次承租人权益无法得到合理法律保障的情况下，其采取激烈对抗手段以实现自我保护的决策可能性，导致次承租人与出租人间产生利益冲突的几率随之上升。