房屋租赁纠纷类型、诱因及治理对策(2)

　　（五）承租人与承租人间之利益冲突

　　出租人与承租人一一对应为租赁合同法律关系的常态，但实践中，出于效率违约等动机，存在出租人就同一租赁房屋与不同承租意向方同时订立房屋租赁合同的情况，即“一房多租”. 法理上，缔约行为系负担行为，其仅在标的物上设立债权债务关系，不产生物权的处分，上述租赁合同均为有效，又依据债权的平等性，至于如何选择履行系债务人即出租方的选择自由， 未被履行的合同相对方享有追究违约责任的权利。 此时，各承租方间呈现竞争关系，继而产生孰先孰后的争议。 依据司法解释，是否合法占有、是否办理登记、是否成立在先为确定履行合同承租人的判断准则。 在一个或若干承租人同时起诉后，法院面对穷尽所有承租人的风险，若遗漏任何一个承租人，除遭受案件被发改的可能性外， 承租人的合法权益亦无法得到良好保障，因此，在“一房多租”的情况下，探寻均衡各承租人合法权益的有效手段对降低裁判风险、 保护所有承租人的权益均有现实必要性。

　　（六）管理者与缔约者间之利益冲突

　　房屋租赁合同缔约者包括出租人及承租人， 但自租赁合同缔结至履行整个过程中， 社会管理者亦扮演重要角色。 所谓租赁合同之管理者，包括国家行政机关及租赁房屋所在社区的物业管理部门等， 出于社会管理及监督等目的，其与租赁合同缔约者间产生利益冲突不可避免。

　　实践中，主要体现为如下冲突。

　　1.政府动迁主导租赁合同存续走向

　　在乡镇房屋租赁合同中，动迁条款是合同必备条款，租赁场所遇动迁通常是合同解除权的产生要件之一。 在租赁房屋被纳入动拆迁范围时， 政府部门及动迁公司就房产价值、承租人设备价值、装修残值、营业损失等项目的评估无不牵涉出租人与承租人的切身经济利益。 何时动迁、 动迁范围等信息的发布牵动房屋租赁合同缔约双方的每一根神经。 如在我院审理的一起房屋租赁合同中，承租人认为涉案房屋地块动迁项目已正式启动， 并开始以此为由拒绝支付租金，并要求出租人支付动迁补偿款，出租方起诉后， 其向法庭提供了涉案土地储备签约仪式的网页新闻等证据用以佐证动迁事实， 租赁双方就承租场所是否进入动迁争议极大。 最终法院以涉案房屋所在地块并未正式进入动迁且出租人亦未与动迁公司签订过动迁安置补偿协议为由认定承租人违约。〔7〕
　　
　　2.政府协调变更租赁合同约定事项

　　依据契约自由精神， 租赁合同内容以租赁双方约定为准。 实践中，企业间就大型厂房、商铺等场所的租赁可能牵涉企业内部大量职工及周边居民的切身利益， 租赁双方一旦发生纠纷，极有可能引发社会矛盾。 当地政府出于维护社会安定的目的，为平息纠纷，通常会主动介入，在租赁双方间不断斡旋并施加压力，最终以《会议纪要》等方式促使双方达成新的协议条款。 此种以行政权力主动干涉合同内容的现象在实践中较为普遍。

　　3.房屋管理部门依法行政监管租赁合同履行当前房屋租赁市场持续升温，受高额转租收益诱使，群租等现象极为普遍。 在出租人允诺下的转租权系承租人依法享有的合法权利， 从合法转租行为中识别违法群租是房屋管理部门的重要职责。 实践中，承租人对出租人隐瞒群租事实，私自将租赁房屋进行改建后转租，在经房屋管理部门告知后， 出租人起诉要求解除合同情况较为普遍。〔8〕在群租现象暴露后，原租赁关系稳定性被破坏，由此产生管理者与合同缔约双方的利益冲突。

　　二、 房屋租赁纠纷主体间利益冲突难以调和之原因梳理

　　如上所述， 城镇房屋租赁合同纠纷主要体现为租赁主体间之利益冲突， 同时亦包含社会管理者与租赁合同本身的利害关系。 探究引发上述权益冲突的导火索，笔者认为源于如下三方面。

　　（一）政府层面：调控政策之负面效应

　　当前，政府对房地产市场的宏观调控政策变化较大，限购政策实效性不强， 房价居高不下且总体走势仍不明朗，加之沿海经济发达城市户籍政策持续收紧，无购房资格人群日益增多， 推动房屋租赁市场总体呈现过热态势持续升温，租赁市场供求关系失衡，继而导致租赁双方间产生纠纷的可能性随之增加。 同时，政府对于房屋租赁市场的管理滞后， 使得群租等违法现象通常在引发社会矛盾后方才得到重视， 导致房屋租赁市场乱象难以在短时间内加以控制。 此外，政府在管理过程中对房屋租赁市场中存在的诸多问题缺乏有效引导， 以致房屋租赁市场过于自由，同样是各类房屋租赁纠纷频发的重要诱因。 社会保障方面，虽然政府始终极为重视廉租房的规划建设，但新建廉租房的建设速率远不及需求人数的持续上涨速度，保障性住房缺口仍旧较大。 客观上，受申报条件过高、程序过繁琐、审核周期过长等因素限制，廉租房亦未成为社会主流出租模式。

　　（二）市场层面：租赁市场之供求关系失衡

　　一方面，城市化进程加快，大中城市流动人口持续增加，居住需求随之不断提升。 在流动人口巨大的基数上，数量有限且价格高昂的出售住房难以满足老百姓的居住性需求。 取而代之，房屋租赁成为外来人口解决长期居住问题最便捷有效的出路，随着租赁需求加剧，市场中出租住房数量远远不及需求数量， 租赁市场供求关系失衡现象继而日益突显。 另一方面，社会贫富差距不断加大，住房保有量失衡显着，房产资源集中控制在少数人手中，出租方占强势地位，导致租赁市场供求双方间缺乏平等性，供求矛盾持续加剧。 此外，高租赁需求与低租赁房屋供应间的冲突，促使租赁价格只增不降，高租金利益诱惑下，市场投机者不断增加，房屋租赁关系稳定性遭到破坏，同样是租赁纠纷频发的重要原因之一。

　　（三）个人层面：追逐利益最大化之群体性欲望

　　房地产市场总体仍呈现高房价态势， 房屋租赁价格亦随之居高不下。 面对高额租金利益诱惑，凡有闲置房产者，为避免宏观调控为其出售房屋带来的不利影响，并欲求最大化闲置房产的使用价值， 皆希望以更高价格将其闲置之房产用以出租赚取租金收益。 同时，受客观上房屋租赁市场供远小于求之客观供求关系影响， 租金价格呈上涨趋势将长期维持。 租赁市场投机者的不断涌入，租赁市场中逐利风气弥漫， 促使本就在租赁关系中占据优势地位的出租方受追逐利益最大化之欲望的驱使， 为实现自身获得最佳收益，从事侵害承租方、管理方等合法利益之不法行为的可能性大大增加， 继而导致引发冲突的风险亦随之加大。 此为房屋租赁纠纷中利益冲突之微观层面重要诱因。

　　三、房屋租赁纠纷主体利益冲突之多维化解途径设计

　　经分析，城镇房屋租赁纠纷表现为出租人、承租人、次承租人，以及租赁管理者四方间之交错利益冲突，究其利益冲突之缘由，宏观层面受政府调控政策之负面效应及租赁市场之供求失衡影响，微观层面则肇始于高利益诱惑下社会群体之逐利共性。 在房屋租赁关系存续的社会大环境中，国家立法机关指定并公布法律规则警示并规范租赁法律关系的参与者，司法裁判机关行使租赁纠纷发生后定分止争之审判权，地方政府执行法律并行使社会公权力规范租赁市场，人民群众社会团体发挥自律及他律的社会监督职能净化租赁环境。 笔者认为，只有充分发挥上述机构的各项权能，在其共同作用下，方能缓解城镇房屋租赁纠纷中的利益冲突，切实减少租赁纠纷发生率。

　　（一）拓宽审判思路，以利益衡量的理性介入为降低冲突之缓冲剂

　　以事实为依据，以法律为准绳，是人民法院审理房屋租赁纠纷案件的底线。 然而， 社会发展有其客观必然性，法律受其稳定性所限而必有滞后性与不周全性。 于房屋租赁市场而言，各类新型租赁纠纷层出不穷，利益冲突错综复杂，单靠简单援引法律条文通常难以彻底解决问题。

　　制定法律之初，为避免法律局限性所导致之立法漏洞，立法者通常以基本原则、“一般条款”等方式为日后司法实践中立法者、裁判者合理行使解释权、自由裁量权留有填补立法漏洞之空间。 当前， 面对严峻的租赁纠纷审判压力，于司法实践中结合个案特点，引入利益权衡之裁判思路，充分发挥自由裁量权之最大效能， 可谓缓解当前租赁纠纷中利益冲突之最佳方法。 租赁案件中，除运用基本法律规则外，平衡各类纠纷主体之利益，应综合考量如下要素。

　　1.租赁场所之承租目的

　　承租人选择房屋并缔结租赁合同必有其承租意图，如出于家庭居住为目的而承租居民住宅， 又如为开办商业而租赁商铺、厂房等等。 在商铺租赁纠纷中，承租人租赁房屋的唯一目的在于从事商业活动， 此租赁目的实为租赁双方缔约时理应明知的最基本事项， 如出租方提供的房屋客观上无法满足其商业用途之签约初衷， 将造成合同目的无法实现。 因此，承租人的租赁意图应作为衡量合同义务履行情况及解除权行使条件成就于否的重要要素。 若出租方签约后未能提供适合商用的租赁场所且无其他特殊情况，应认定其构成违约。 在我院审理的一起商铺租赁纠纷中， 租赁场所因已经存在他人注册公司而导致承租人无法办理营业执照， 承租人以合同目的不能实现为由诉请解除合同，但法院认为，办理营业执照系承租人自身义务，出租人并无协助义务，承租人无权以此为由解除合同，故而驳回了承租人的诉讼请求。〔9〕而在一起案件中， 承租人以出租人未及时办理承租商铺内的企业注册地址注销及变更手续为由，诉请出租人承担违约责任。