房屋租赁纠纷类型、诱因及治理对策(3)

　　法院认为， 出租人办理注册地址变更或注销手续系其基本义务，其迟延未办理之行为已经构成违约，并以此为由支持了承租方的诉讼请求。〔10〕上述两案就类似事实呈现了相反的裁判结果，笔者认为，房屋租赁中，承租人的租赁意图是维持租赁关系的最基本要素， 特别是在商铺租赁场合， 正常开办店铺从事经营活动更是承租人租赁房屋的唯一目的， 亦是判断出租人是否提供适格承租物的首要标准。 如不顾租赁目的要素而判令租赁合同继续履行，承租人继续空租房屋却无法有效营业，势必造成其持续性的经济损失，相较持续收租获利的出租人而言，势必有失公允。 基于此点利益衡量之考虑，后一案例的裁判结果显然较具合理性。

　　2.租赁环境之基本现状

　　商铺租赁中， 承租人租赁房屋首要目的在于营业获利，一般情况下，对于租赁后的盈利情况出租人无担保义务，经营的盈亏情况属商业风险，承租人理应有所预见。

　　然而，笔者认为，虽然经营者应自担经营风险，但不应成为出租方排除责任的“万能”理由，若在个案中，提供适当商业环境系租赁合同的主要义务或附随义务， 则应当成为出租方违约或减免承租方租金的重要考量因素。 如在开发商对外招租的场合中， 多数开发商为出于吸引承租人的目的， 会在招商宣传中渲染商铺的商业氛围提升承租者对租赁场所的商业预期。 在此情况下，若租赁关系实际建立后，租赁场所并无开发商宣传的商业环境，导致承租人实际亏损而提出解约， 由承租人完全承担由此产生的损失确有不当。 如在我院审理的一起房屋租赁案件中，开发商并未提供招商中宣传的商业环境， 且在租赁过程中对商铺所在商业街疏于管理，导致承租人营业收入极低，最终拖欠租金。 法院认为，虽承租人拖欠租金的行为已经构成违约，但开发商不仅在招商时存在虚假宣传、夸大宣传的行为，且怠于履行对商业街的管理义务，是租赁商铺所在环境商业氛围不浓的重要诱因， 承租方拒付租金实为“事出有因”,并以此为由减轻了承租方的责任。〔11〕
　　
　　3.权利行使的合理限度

　　在租期届满或合同解除的情况下， 出租人有权收回租赁房屋。 然而，出租人物权请求权或债权请求权的行使均应受到权利不得滥用及诚实信用原则的限制， 出租人行使权利或主张承租人履行义务是否符合公平原则，应属裁判者考量范畴。 如在我院审理的一起住宅房屋租赁纠纷中，出租方收回房屋后拒绝退还租赁保证金，其理由在于承租人未尽对承租房屋的清理义务， 并以此为由要求承租方支付清洁费。 法院最终认为，承租人返还房屋义务履行完毕与否的判定标准在于该房屋现状是否符合正常使用后的清洁状态即可， 现出租方的主张显然以超出了权利行使合理限度。〔12〕由此可见，出租方是否在合理范围内行使权利，应是衡量租赁双方利益的又一重要标准，超出合理限度的权利主张不应得到法院的支持。

　　4.租赁合同基本义务履行的情况

　　租赁合同系双务合同， 租赁双方各自享有权利并负担相应义务， 在审理房屋租赁合同纠纷中判定违约责任的承担、违约责任及损害赔偿责任的大小等问题时，租赁合同基本义务的履行情况同样应作为主要参考依据。 如在上述商铺租赁纠纷中， 若不考虑开发商在合同履行中对商业环境的营造、 对商业街的管理等基本义务的履行情况，单纯认定承租人违约并要求其承担全部责任，显然会造成租赁双方利益的失衡，导致裁判结果缺乏公平性。

　　此外，在个别房屋租赁案件中，从结果上很难判断租赁双方究竟是哪一方违约， 此时从义务的履行基本情况来衡量双方利益便显得尤为重要。

　　5.缔结租赁合同的客观背景

　　当前，房屋租赁市场瞬息万变，各类租赁纠纷亦时常出现特殊情况，审理房屋租赁案件时，还需结合租赁合同的缔约背景，考量个案特殊情况，继而对违约责任的承担及大小进行判断。 实践中， 缔约背景的特殊性主要表现为：租赁双方存有利害关系（如互为股东关系、〔13〕亲属关系等）、〔14〕租赁合同订立后又反租、〔15〕以租抵债〔16〕等等。 此类房屋租赁纠纷案件在租赁合同的缔约当事人、 租赁期限、租金支付情况等事项的界定方面均存在特殊性，相较于一般房屋租赁案件而言审理难度通常较大， 需综合考虑双方当事人的履行行为、获利情况、缔约内容等各个方面，均衡双方利益，继而作出认定。

　　（二）填补立法漏洞，以法律规则的全面完善为化解冲突之特效药

　　当前， 规范城镇房屋租赁合同纠纷的法律依据主要为《合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），后者居主要地位，上述法律规范在人民法院审理房屋租赁民事纠纷案件中扮演着举足轻重的角色，且在立法技术性、社会实效性等方面均效果较好。 然而从实践角度出发， 以协调房屋租赁纠纷主体间之利益冲突为视角，在立法模式的选择上，现行立法、司法规则仍有如下两方面值得推敲之处。

　　1.一房多租下优先租赁关系的选择方案根据《司法解释》第6条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，在合同均有效的情况下，确立承租人顺位的标准为：“（一） 已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。 ”关于登记备案效力优先性、合同成立在先优先性的司法选择，笔者认为，于理论及实践中的不妥之处在于，一方面，以登记备案、 订立在先认定租赁合同优先性均有悖于债权平等性的基本原理。 法理上，登记备案、合同成立在先均无使得租赁债权获得优先性的理论基础。 行政登记备案目的仅在于对城镇房屋租赁合同行使行政管理职权， 并无《物权法》上的对抗性物权效力，更不能以此作为赋予租赁权物权属性依据。 况且在实践中，对租赁合同备案的情况并未形成常态， 当事人通常不具备租赁合同备案的普遍意识，在同时具备数份合同的情况下，以登记作为优先性的认定标准，还很难被当事人所接受。 另一方面，从诉讼效率角度考虑，可能存在如下情况：仅有一人或部分承租人起诉，且出租人、起诉人均未向法院坦白还有其他租赁合同的情况 （双方为维护各自利益极有可能如此行动），若此时存在房屋已实际交付他人、未交付但已经登记备案、未交付未备案但有先订立合同者等特殊情况，人民法院也确未查清，则客观上增加了案件被发回重审、再审的裁判风险。

　　笔者认为，在一房多租的情况下，应当仅以“实际占用租赁房屋” 作为认定租赁合同优先性的标准。 理由在于：理论上，实际占有者依据租赁合同已经实际占有标的物，构成物权法上的有权占有，该占有状态受法律保护，优先于未占有者， 其他仅订立合同但未能实际控制租赁物的承租人对出租人只享有债权请求权， 在优先性效力上落后于实际占有者，于理于法有据可循。 客观上，实际占有租赁房屋者仅可能存在一人，法院也极易查明，不可能存在另有多个承租方、存在备案等难以穷尽的情况。 在登记备案、 合同订立时间均非认定租赁关系优先性的情况下， 人民法院仅需查明是否承租人已经实际占用租赁房屋，若否，则数份租赁合同均无优先性，若是，则认定实际占用者优先承租即可。 以是否存在合法占有者为判断一房多租优先性的唯一标准， 既符合法理又能够切实降低裁判风险提升审判效能，可操作性较强。

　　2.无权转租、超期转租的合同效力界定

　　依据《司法解释》第15、16条之规定，除租赁合同有特殊约定的情况外，在无追认的情况下，未经出租人同意的转租合同无效， 超过租赁合同期限的转租期限约定亦无效。 《司法解释》出台前，就无权转租、超期转租的合同效力问题素有争议， 主要存有三种观点： 一是如该行为无效，二是该行为效力待定，三是该行为有效。 论证依据上，前两种观点的共性在于均以无权处分作为主要理论基础，〔17〕笔者将其统称为无效论。 最终，《司法解释》采纳了无效论的观点， 认定在出租人未追认情况下的无权转租合同无效，超期转租合同部分无效。

　　笔者认为，以均衡纠纷主体间的利益为目的，结合当前房屋租赁市场的总体发展态势， 选择转租合同有效的立法模式在理论及实践中更具合理性，理由如下。
　　
　　（1）无权转租、超期转租行为并非无权处分。 在处分行为与负担行为相区分的理论基础上， 无权处分指的是无处分权者从事的处分行为， 而转租行为系在租赁物上签订房屋租赁协议，属负担行为。 行为人从事负担行为无需其对标的物享有所有权或处分权， 仅在标的物上设立债权债务，如不能履行，承担违约责任。 在转租中，如转租人无转租权，并不影响其租赁合同的效力，仅表现为因出租人解除租赁合同收回租赁物而导致的转租人的履行不能， 次承租人可主张解除合同并要求转租人承担违约责任。 有观点认为，在我国不区分处分行为、负担行为的现行理论环境中，依据所有权占有、使用、受益、处分的权能，合同法的无权处分，包括出租、出借等行为在内，即无权代为行使了所有权的处分权能， 侵害所有权人的合法权益。 未经同意的转租行为属无权行使所有权人的处分权能，构成无权处分。 但笔者认为，此种观点过于牵强，从出租行为本身看， 本质系利用转移租赁物的占有而赚取物上使用价值，相较于转移占有的过程本身而言，更应注重对租赁物的收益结果，毕竟本质上租赁行为意在收益，而非转移占有。 那么，相比处分权能而言，将转租行为称之代行所有权人的收益权能似乎更为合理，与之对应，未经同意的转租行为似乎应称之为“无权收益”更妥。 可见从这一方面考虑， 将无权转租行为仍定为无权处分也是不合适的。 退一步，谈到无权处分，不可避免需要考虑善意取得，那么，在次承租人善意的情况下，还会产生租赁权的善意取得问题，此时合同也应当认定有效。 因此，将未经出租人同意且不予追认的转租行为认定为无权处分而统一作无效处理的最终选择，值得商榷。

　　（2）确认无权转租、超期转租行为无效不利于保障出租人的合法权益。 依据权威解释，认定无权转租、超期转租行为无效，有利于保障房屋产权人的合法权益，体现了司法解释对维护出租人利益的注重。〔18〕笔者认为，从保障出租人合法权益角度考虑， 确认合同无效远不如认定转租合同有效具有社会实效性。 理由在于， 如确认合同无效，次承租人除向转租人主张缔约过失责任外别无选择，且举证证明其信赖利益损失的具体数额难度较大， 次承租人获得补偿的可能性较低， 由此导致其抵触心理较为强烈，即使确认合同无效，出租人在收回租赁物上依旧存有极大难度。 相反，虽次承租人占有租赁物的行为对于出租人而言系无权占有， 后者有权在解除租赁合同或租期届满后基于物权请求权要求次承租人返还房屋， 但如认定转租合同有效，次承租人有权向转租人主张违约责任，且举证负担较轻， 在次承租人享有有效转租合同的债权保障下， 出租人欲切实收回租赁房屋的难度显然远小于转租合同无效的情况。 可见，确认无权转租、超期转租行为无效， 从效率上并不能有效起到保障房屋产权人合法权益的立法初衷。

　　（3）认定无权转租 、超期转租行为有效 ,有利于平衡出租方、转租方、次承租方的共同利益，缓解利益冲突。 一方面，在无效的后果处理上，对次承租人而言有失公平。

　　合同无效的情况下， 因无效导致次承租人丧失违约责任请求权， 仅能诉请承担缔约过失责任。 合同有效的情况下，次承租人还可要求转租人承担违约责任。 从赔偿范围上，违约责任大于缔约过失责任，前者包含履行利益，后者限于信赖利益。 这一区别在商铺租赁中尤为明显，依据可预见规则及履行利益规则， 当转租人明知次承租人租赁用途及经营事项时， 对后者可能在一定期限内丧失的固定营业损失予以赔偿不无可能， 这就导致转租合同无效与有效的赔偿数额上存在极大差距。 依据当前无效论的司法选择，对善意次承租人显然极为不利。 另一方面，合同无效的司法选择不利于惩治租赁市场中以转租为职业的投机行为。 对转租人而言，转租合同无效相较于有效在经济上对其更为有利。 在合同无效的情况下， 支出方面， 转租人的损失包括对次承租人负担的信赖利益损失赔偿责任、对出租人负担的违约责任两项责任。 而收益方面，转租人大可以长租赁期为诱饵，通过分摊收益手段将期限利益平均分摊至每月租金中，继而提高每月租金，提升自身收益。 即使对上下家均承担赔偿责任，其损失早已被转租收益所弥补。 相反，在合同有效的情况下，支出方面，对上下家均承担违约责任，而通常情况下，违约金的约定以月租金为基础计算，月租金越高违约金同样增加。

　　即使违约金过高， 实际损失亦有将次承租人营业损失囊括在内之可能性。 因此，法律上认定合同有效将大大增加无权转租、超期转租行为的违约成本，降低转租者的预期收益。 二者相比，认定转租合同全部或部分无效，转租人可能承担的经济风险更小，更容易使其从无权转租、超期转租行为中赚取不当利益，导致无权转租、超期转租行为有增无减，破坏房屋租赁关系的稳定性，不利于维持租赁市场的整体交易安全。

　　（4）认定无权转租 、超期转租的行为有效 ,符合当前租赁市场的环境特征。 考察司法实践发展史，房屋租赁司法解释出台前，2005年， 上海市高级人民法院民一庭在《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）》

　　第二点第四小问中曾坚持转租合同有效的观点，即“在没有其他无效原因存在的情况下， 未经出租人同意的房屋转租合同有效。”同时期，江苏高院亦持相同观点。〔20〕司法解释之所以未采纳合同有效观点，理由在于“上海与江苏对于转租问题更倾向于保护次承租人利益， 与该地区市场经济高度发达的经济背景不无关系， 但我国绝大多数地区对于转租的态度却更注重维护出租人利益。 ”随着社会经济的飞速发展， 城镇房屋租赁中转租行为早已经成为全社会的普遍现象，如上所述，认定转租行为无效并不能起到保护出租人的实际功效，换言之，保护出租人利益与确认无权转租、超期转租行为无效不能画上等号。 从利益平衡角度考量，确认无权转租、超期转租行为有效更能充分兼顾出租人、转租人，以及次承租人的利益，适应当前房屋租赁的总体环境，已无将之摒弃的道理。

　　综上，笔者认为，若司法解释制定时将无权转租、超期转租行为认定为无效是当时社会发展状况及市场环境的客观要求，经过多年司法实践，社会环境及租赁市场已经发生了翻天覆地的巨大变革， 无效论已无法实现当初保护出租人的立法目的，相反，改采转租合同有效的立法模式更适合当前经济环境， 有利于均衡房屋租赁关系的各方利益，在理论及实践方面均有其合理性。

　　（三）创新社会管理，以行政职能的有效介入为预防冲突之巩固液

　　1.充分发挥政府介入下纠纷调停工作的主观能动性

　　房屋租赁因其所在客观环境不同而有其特殊性。 实践中，乡镇村等组织将位于集体土地上的厂房、商铺用于出租者较多， 而此类房屋遇到动拆迁或涉嫌违法搭建等问题的几率较大，一旦发生纠纷，其中牵涉的利益种类错综复杂， 纠纷各方对立情绪极大， 甚至可能引发社会矛盾。 此类场合的房屋租赁纠纷发生后，在人民法院主持下调停纠纷的难度极大， 且一纸判决又无法切实解决化解租赁各方的矛盾。 此时，充分发挥地方人民政府主导下的前置纠纷调解程序的积极作用具有必要性。 通常，在政府的政策优惠等措施的诱导下， 租赁双方出于自身经济利益考虑，选择相互退让以促使调解成功的可能性较高，且纠纷双方也大多愿意在政府权威部门的见证下以 《会议纪要》等形式确定双方的最终权利义务，调停纠纷的可能性较高。 作为缓和矛盾的缓冲带，地方政府主持下的纠纷调解工作，是人民法院最终裁判的有效保障，在诉至法院前， 租赁双方在政府的主持下增加了一次以改变原有合同条款的方式继续合作共赢的选择机会， 若仍旧无法彻底化解矛盾，双方还可通过诉讼途径最终解决问题，这对矛盾的化解及和谐社会的构建均有积极作用。

　　2.积极完善租赁合同登记备案制度，加强群租乱象的整治工作

　　当前，房屋租赁市场持续活跃，以群租为牟利手段的市场投机者人数较多， 极大程度破坏了房屋租赁关系的稳定性，有损交易安全。 群租现象的增多，不仅承租者自身的人身、财产权益无法得到保障，合同权利无处行使，并且严重扰乱了周边居民的日常生活， 增加了社会的不稳定因素。 近期，政府逐渐加大了针对违法群租行为的打击力度，但受群租行为发现难度较大等客观因素限制，整治难度仍旧较大。 笔者认为，这与现阶段租赁合同登记备案制度缺乏有效实施不无关系。 构建并落实完善的事前合同登记备案制度， 不仅能够帮助房产管理部门及时识别违法群租行为， 更能在租赁合同履行过程中助其有效采集信息， 有针对性地采取实时抽查等方式监督辖区内各个房屋租赁合同的实际履行情况， 彻底杜绝违法群租行为。 责任上，应当健全针对怠于履行合同登记备案手续的出租人的行政责任规则， 以严格的行政处罚措施督促房屋出租人、转租人及时对房屋租赁合同登记备案，促使全社会形成租赁合同登记备案的普遍意识， 努力使登记备案制度得以切实有效地实施。 在此基础上，结合对租赁市场群租现象整治工作的不断推进，以阻断源头、治理现状相结合的模式双管齐下， 才有可能最终确保市场经济下房屋租赁市场的规范化、有序化运行。

　　3.始终强调公房租赁及政府动拆迁等政府行为的规范化、精准化要求

　　随着经济社会发展持续加速， 各类市场经济下的新型房屋租赁关系不断涌现。 与此同时，于上世纪末开始建立的公房租赁关系在当前社会中仍普遍存在， 发生在政府委托管理公房租赁的物业公司等机构与公房承租人之间的房屋租赁合同纠纷亦不在少数。 此外，为满足城镇化建设的需要， 针对城镇房屋采取的政府征收及动拆迁行为也较为普遍，当租赁房屋纳入动拆迁后，对拆迁房屋进行价格评估是必经程序，期间必然会触及包括出租人、承租人等在内的各方经济利益，引发纠纷的可能性较高。 在上述活动中，政府在租赁合同的存续中扮演重要角色，在政府各项决策的制定及实施过程中， 始终强调政府活动中的合法性、适当性是令行禁止的重要保障，也是平衡各方利益的基本依据。 只有在公房租赁、政府拆迁等活动中严守各项程序的精准性、规范性要求，才能有效维护房屋租赁合同双方的合法权益， 最大程度降低利益冲突的发生几率。