现行住房公积金政策和住房保障政策的改革创新

　　构建和完善住房公积金政策体系和住房保障政策体系，用好用活住房公积金支持保障性安居工程建设，为广大住房困难者购买和租用保障性住房提供资金支持，是住房公积金事业创新发展的主方向，也是政府为民办实事的民生事业发展方向。当前各级政府大力推进保障性住房建设，努力解决城镇中低收入群体的住房困难问题，把保障性安居工程作为重要的民心工程和民生工程来抓好落实。保障性住房市场需求量大、资金投入多、占用周期长、投资收益低，难以吸引金融资本、民营资本、银行贷款和社会资金进入保障性安居工程，这是保障性住房建设所面临的瓶颈问题。为有效破解这些瓶颈因素，推动保障性安居工程建设顺利进行，促进住房公积金事业健康发展，这就需要对现行住房公积金政策和住房保障政策进行改革与创新。

　　一、民生理念与惠民思想是住房公积金政策改革创新的根本

　　当前中央和各级地方政府大力推进保障性安居工程建设，努力为城市中低收入居民解决住房困难问题。随着保障性住房建设的不断推进，个人住房公积金按揭贷款和保障房贷款问题凸显重要。随着个人住房公积金按揭贷款的快速增长，保障房按揭贷款质量也在迅速上升，贷款逾期率和不良率远低于商品房按揭贷款和商业贷款。城市中低收入家庭用于购买保障房的个人住房公积金按揭贷款已成为拉动住房贷款快速增长的主要力量，保障房按揭贷款占商业银行住房贷款总额的比重持续快速上升，已成为商业银行优质个人贷款业务和优质信贷资产之一，并受到商业银行的普遍青睐。保障房按揭贷款业务的迅猛发展，充分展现了住房公积金政策改革创新的民生理念。各级地方政府应大胆改革现行住房公积金制度，大胆运用个人住房公积金支持保障性安居工程建设，扶持城市中低收入居民购买保障性住房，播撒住房公积金政策的惠民思想。住房公积金管理机构应进一步放宽个人住房公积金的提取和贷款条件，把用好用活个人住房公积金支持保障性住房建设作为民心工程的重中之重来抓紧抓好，进一步向城市低收入家庭和住房困难家庭倾斜，对低收入家庭和住房困难家庭的保障房贷款进行财政贴息，支持低收入家庭和住房困难家庭购买或租住保障性住房，充分体现住房公积金“取之于民、用之于民”的民生情怀。

　　二、让更多最需要住房的人充分享受到住房公积金政策的甘霖

　　要创新发展个人住房公积金缴纳模式，使临时工、合同工、劳务派遣工等都能成为个人住房公积金政策的受益者，进一步提高城市中低收入阶层的住房消费能力，不断改善中低收入群众的居住条件。随着保障性住房建设的快速发展，利用个人住房公积金按揭贷款购买保障房的职工越来越多，住房公积金提取量也越来越大，住房公积金提取额占当年归集额的比重也在迅速上升。目前个人住房公积金缴存增长率已远远满足不了住房公积金提取和贷款增长的需求，扩大个人住房公积金缴存总额已迫在眉睫。住房公积金管理中心应积极开展个人住房公积金“扩面增存”专项工作，组织专门力量，抓好催缴催建工作，对重点行业和重点单位开展宣传政策和催缴工作。“扩面增存”就是扩大个人住房公积金归集覆盖面和增加归集缴存总额，使实际缴存人数、覆盖率和归集总额大幅度增长，让更多公司、企业、酒店等单位为员工办理个人住房公积金缴存登记手续，使个人住房公积金覆盖率迅速提升和覆盖面迅速扩大。住房公积金管理中心应把“扩面增存”工作重点放在临时工、合同工、劳务派遣工等“三类人员”身上，对一些只为正式职工缴存而未为“三类人员”缴存个人住房公积金的重点行业、重点单位和民营企业开展上门宣传和催缴工作。让雇主单位进一步了解到，不仅国有企业、事业单位等需要缴纳职工个人住房公积金，集体企业、民营企业等也要缴纳职工个人住房公积金。不仅正式职工要缴纳个人住房公积金，临时工、合同工、劳务派遣工等也要缴纳个人住房公积金。应借鉴社保费强制缴存工作经验，积极探索农民工缴存个人住房公积金的可行性，逐步做到个人住房公积金缴存全覆盖，形成个人住房公积金法律地位等同于社保地位的法律氛围。让更多临时工、合同工、劳务派遣工等都能享受到住房公积金政策的甘霖，让更多最需要住房的劳动者成为住房公积金政策的受益者，让住房公积金政策的普惠性民生思想得到充分展现。

　　三、深化改革住房公积金提取政策和按揭贷款政策是民心所向

　　（一） 应进一步放宽住房公积金提取政策。一是租住保障房并支付房租和物业管理费，以及房租占家庭收入比例30%以上的低收入家庭，凭房屋租赁合同等有效证明材料，可以提取职工本人及其配偶的住房公积金支付房租和物业管理费 （提取金额不得超过当年实付房租和物业管理费总额）。二是住房公积金按揭贷款已结清或从未申请住房公积金按揭贷款的低收入家庭，子女考上国家承认学历的大中专院校，凭有效证明材料，可提取职工本人及其配偶的住房公积金支付子女学费。三是农业户口的从业人员与单位解除劳动关系，凭解除劳动合同协议书和农业户口，可提取本人住房公积金账户内的全部存储余额。四是职工或其直系亲属患重大疾病或遇到不可预见的事故、灾难造成家庭生活严重困难，凭有效证明材料，除可以提取职工本人及其配偶的住房公积金外，还可以使用其直系亲属的住房公积金支付医疗费用和事故、灾难费用个人负担部分，使住房公积金提取政策对缓解职工家庭经济困难的作用更切合实际。

　　（二） 应改革现行住房公积金按揭贷款政策和提高服务效率。一是缩短住房公积金按揭贷款审批和发放时间。规定在受理散户贷款材料时，必须在 3 个工作日内审批完毕，贷款材料从受理到发放，10 个工作日之内即可办妥，提高服务效率。二是对于职工提取住房公积金金额不足以支付购买、建造、翻新、大修自住住房费用，住房公积金管理中心应同意其同时申请住房公积金贷款。对职工购买统一建设的限价商品住房或政策性住房，因项目尚未封顶等原因，暂时不具备房屋抵押贷款登记的，可采取灵活的担保方式，实行单位承诺与本单位职工担保方式，先发放贷款，再补办房屋抵押登记手续。三是增加个人住房公积金按揭贷款品种，放宽个人住房公积金按揭贷款条件，降低住房按揭贷款门槛，使个人住房公积金成为广大职工改善居住条件的重要资金来源。

　　四、广开财路与多措并举是保障性安居工程建设的重要途径

　　（一） 创新运用住房公积金支持保障性安居工程建设

　　一是住房公积金的保障性功能应服务于保障房建设。个人住房公积金实行强制缴存、账户积累、低存低贷、定向使用的原则，形成了国家、单位和个人共同负担的筹资机制，资金来源相对稳定。个人住房公积金存储期限长，职工参加工作即开始缴存，直到退休销户归还，其间只有符合条件才能提取或者贷款，符合保障性住房建设资金需求量大和占用周期长的要求，可为保障性住房建设提供长期稳定资金来源。个人住房公积金是单位及在职职工缴存的长期住房储金，是解决职工住房和建立住房保障体系的重要资金来源。个人住房公积金制度实施以来的实践证明，它为推动我国住房制度改革，加快城镇住房建设，提高职工住房消费能力，培育和发展政策性住房金融体系，帮助广大城镇居民改善住房条件等方面发挥了重要作用。

　　个人住房公积金制度本身就是一项政策性很强的住房保障制度，它的根本功能在于住房保障。因此，运用个人住房公积金支持保障性安居工程建设是住房公积金的本质要求。

　　二是住房公积金的互助性功能应在保障房建设中发挥作用个人住房公积金制度是一项政策性、强制性、鼓励性与互助性相结合的制度。

　　其政策性特点是个人住房公积金账户缴存的钱全部免缴个人所得税，个人住房公积金按揭贷款可享受远低于商业贷款利率的优惠利率。其强制性特点是个人住房公积金单位和在职职工个人必须按月缴纳，强制地调整职工个人的消费结构，强制要求职工个人必须把一部分收入积累起来用于住房消费。

　　其鼓励性特点是鼓励单位和在职职工个人逐年提高个人住房公积金缴纳比例和多存钱。其互助性特点是虽然个人住房公积金账户的钱是职工个人缴存的钱，属个人所有，但通过大家缴存和积累起来的住房公积金，对于有实际购房需求的人通过借贷方式实现互助，提高广大工薪阶层的购房能力，从而帮助解决更多人的住房需求，使城市中低收入阶层和住房困难群体可以从社会归集的住房公积金中通过按揭贷款方式用于住房消费和解决住房困难问题。正因为住房公积金的四大特点，使得它应在保障性安居工程建设中发挥出应有的作用。

　　三是运用住房公积金支持保障房建设能充分体现住房公积金事业的民生理念。个人住房公积金按揭贷款的主要对象是城镇中低收入阶层和住房困难职工，目前绝大多数城镇中低收入阶层特别是困难职工需要住房但普遍买不起住房，他们无法得到银行贷款买房，也无法得到住房公积金按揭贷款买房，享受不到个人住房公积金按揭贷款的政策性利率优惠。住房困难问题会引发严重的社会稳定问题，与建设和谐社会、实现科学发展极不相称。国家建立起来的个人住房公积金制度应像医疗保险制度一样，取之于民，用之于民，其主要目的就是通过积累起来的住房公积金帮助更多需要住房的人解决住房困难问题，这是住房公积金的本质要求。运用广大职工缴存积累起来的住房公积金为更多中低收入职工建房租房，使买不起商品住房的中低收入职工也能通过住房公积金按揭贷款买房或低租金租房，充分享受缴存住房公积金的合法权益。一方面减少住房公积金沉淀，发挥住房公积金制度的保障与互助作用，促进住房公积金制度更加公平。另一方面增强住房公积金制度的吸引力，有利于扩大住房公积金制度覆盖范围，推动住房公积金制度不断完善和创新发展。体现住房公积金事业的民生理念和惠民情怀。

　　（二） 放大财政政策效能，助力保障性安居工程建设

　　一是拓宽保障房建设资金来源渠道，形成多渠道多层次的财政资金投入机制。保障性安居工程建设任重道远，市场需求量大，建设资金需求巨大，仅仅依靠住房公积金投入是远远不够的，也难以保证保障性安居工程建设的可持续性。如何通过各种渠道筹措资金，突破保障性安居工程建设资金瓶颈，已成为当前最为关注的问题之一。因此，必须积极创新财政支持方式，充分发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，借助财政政策资助，推动保障性安居工程建设健康发展。当前保障性安居工程建设资金筹措到位至关重要，建设资金应包括中央财政安排专项资金、省市 （县） 财政一般预算安排专项资金、个人住房公积金增值净收益安排的投入资金、地方政府土地出让金净收益中安排的投入资金、地方债券安排的投入资金等五大方面，必须确保这五方面资金足额到位，统筹用于发展保障性住房。

　　要加强保障性安居工程建设资金的使用与管理，确保资金专款专用，提高建设资金使用效益。

　　二是通过财政贴息、政府资本金注入、税费减免优惠等措施，吸引金融资本、民营资本、市场资金、社会力量等参与保障房建设。为了吸引金融资本、民营资本、市场资金、社会力量等参与保障性安居工程建设，就必须对经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房等保障性住房建设领域的相关税费实行优惠政策，认真落实税收减免政策，切实降低保障性安居工程建设的运营成本。

　　对经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、棚户区改造、旧住宅区整治等，应一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。对廉租住房、城市棚户区改造中安置住房、经济适用住房以及公共租赁住房建设用地实行行政划拨方式供应，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，应一律免交土地出让金和免收各项收费基金。此外，应从营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等方面给予保障性安居工程税收优惠政策，廉租住房和政府投资建设的公共租赁住房的租金收入，按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房和公共租赁住房的维护、管理等支出。省级财政部门要多方面筹措资金，切实加大市县财政预算安排用于保障性安居工程建设的资金规模，确保个人住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。中央财政应进一步加大对地方的补助力度，省级财政应加大投入力度，对财政困难的市县给予倾斜，构建保障性安居工程建设长效机制。

　　（三） 建立融资平台，多举措多渠道多层次融通建设资金

　　一是搭建投融资平台，为保障房建设融通资金。为了解决保障性住房建设资金来源问题，应建立保障性安居工程投融资平台，拓宽投资资金融通渠道，形成保障性安居工程资金融通长效机制。地方政府应以住房公积金管理中心为基础，建立保障性安居工程投融资平台，通过投融资平台，向金融机构借款和拆借资金，向社会和市场融通资金，进一步拓宽保障性安居工程投资资金融通渠道，解决保障性住房建设资金短缺问题，为保障性住房建设提供长期稳定的资金来源。二是积极探索和创新运用住房公积金及相关资金建设公共租赁住房和廉租住房。地方政府应认真研究和积极探索利用住房公积金及相关资金建设公共租赁住房和廉租住房，在确保投入资金安全的基础上，可将个人住房公积金归集余额的一定比例资金、土地出让收入的一定比例资金、个人住房公积金增值净收益、土地出让净收益、中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金等投资建设公共租赁住房和廉租住房，积极拓宽公共租赁住房和廉租住房建设资金来源渠道，发挥公益性基金来之于民、用之于民的公益作用，加快推进公共租赁住房和廉租住房建设，切实解决城市中低收入群体住房供需矛盾问题，积极倡导公平、合理和理性的住房消费体制，根据户型和家庭人口来制定租金水平。

　　（四） 设立保障房贷款承购机构，引导商业银行加大支持力度

　　地方政府应设立保障性住房贷款承购机构，按照市场效率原则，面向商业银行和住房公积金管理中心开展房贷承购业务。保障性住房贷款承购机构应按照政策导向承购符合标准的中低收入家庭住房抵押贷款和个人住房公积金按揭贷款，并对其所承购的住房贷款实行证券化，引导商业银行增加对经济适用住房和“两限”商品房的贷款支持，加大对城市中低收入群体的信贷支持力度，使商业银行能为城市中低收入者提供更加优惠的贷款扶持，保证城市中低收入者买得起住房或租得起住房。这样，既可以调剂住房公积金管理中心的资金余缺，又可以促进城市中低收入群体拥有自有产权住房，有利于住房产业结构优化升级，扩大保障性住房覆盖范围，提高保障性住房政策的针对性与有效性，促进社会和谐与公平。

　　（五） 地方政府应创造条件对城市中低收入者提供住房补贴

　　。地方政府应积极探索保障性住房与房地产市场价格增长的联动机制，不断完善保障性住房政策，积极创造条件对城市中低收入者提供住房长期补贴。政府提供的长期住房补贴可分为三种形式：第一种形式是政府提供产权房，通过低租金政策对城市中低收入居民给予补贴；第二种形式是社会提供产权房，地方政府直接向城市中低收入居民提供租金补贴；第三种形式是实行土地出让净收益收缴制度改革，由一次性收取方式改革为分年收取方式，以此来调整有一定经济能力购买经济适用住房和限价商品房的中低收入居民享受政府住房补贴的额度，以达到住房公平保障目的。从本质上讲，政府提供产权房和社会提供产权房，其形式是一致的，只是提供主体不同而已。第一与第二两种形式着力于解决无力买房者的住房保障问题，第三种形式主要是通过对土地出让收入收取方式改革来达到解决有一定经济能力、又希望拥有自己住房的中低收入群体的住房保障问题。在现行住房保障政策背景下，政府为城市中低收入居民提供长期住房补贴是实现更为公平的住房保障形式，也符合我国住有所居的住房保障理念。

　　参考文献：
　　[1] 宋友春.试论住房公积金支持保障性住房建设的作用[N] .海南日报,2011-04-26,第 A6 版.
　　[2] 王海峰.从收入分配角度完善住房保障制度的理论探讨[N] .金融时报,2010-12-27,第 05 版.