我国发展“以房养老”模式的PEST-SWOT分析

　　1、“以房养老”的背景及内涵

　　2000年我国第五次人口普查显示,我国60岁以上的老年人口已经达到1.3亿,占全国人口总数的10.41%。

　　根据国际社会老龄化指标,一个国家当60以上(包括60岁)老年人口占全国总人口总数的10%,或者65岁以上(包含65)老年人口占全国人口总数的7%,说明这个国家已经开始进入了人口老龄化时代。

　　2010年,我国第六次人口普查数据显示,我国60岁以上人口总数已经达到1.78亿,占总人口的13.26%,十年间我国老年人口平均每年增加480万人。《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出:2011年-2015年,第一个老龄化高峰出现,全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿,平均每年增加老年人口860万,我国全面进入人口老龄化时期。人口老龄化,老年人的养老问题越发突出,目前养老保障体系,已经无法满足老年人对养老的需求。对养老保障提出了更高的要求。为开拓多元养老方式,2013年9月国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出了关于“以房养老”的金融养老方式,“以房养老”开始引起社会各界的关注。

　　“以房养老”,广义上来讲,是指老年人利用自己的房子,通过金融市场采取多种方式,取得养老生活费用的做法,包括遗赠养老、房屋出租、大房换小房、售后回租、住房反向抵押贷款等。狭义的“以房养老”即住房反向抵押贷款,是指拥有独立产权的老年人将房产抵押给银行、保险公司或其他金融机构,每月或每年拿取固定金额的养老金。老年人在去世前,对该房产拥有居住权,老人去世后,房产归金融机构所有。金融机构将房产出售,获得资金用于还贷款本金、利息及各项费用,同时,也享有房地产的升值收益。“以房养老”是一种自助的养老方式。起源于荷兰,80年代兴起于美国,是创新型的补充养老金来源的方式,在我国正处于试点探索阶段,是否行得通仍需探讨。

　　2 、我国发展“以房养老”模式的PEST-SWOT分析

　　2.1基于PEST的内部(S)优势分析

　　2.1.1政策性内部优势

　　2014年7月中国保监会发布关于“以房养老”试点的指导意见,指出我国将以北京、上海、广州、武汉四个一线城市开展为期二年的试点工作。这一政策的出台,给“以房养老”模式在我国的发展提供了契机。

　　2.1.2经济性内部优势

　　“以房养老”模式是经济发展到一定阶段的产物,随着经济的快速增长,社会资金充足,给以房养老提供了良好的经济外部环境。

　　2.1.3社会性内部优势

　　一方面,随着人口老龄化的不断增加,生活方式的转变,原有养老方式无法满足需求。一些没有养老金的老年人,渴望找到养老资金的来源。一些有养老金的老年人,对自己的生活品质有了新的要求。另一方面,随着计划生育,独生子女政策的实行,四个老人、一对夫妻、一个孩子,“四二一”新型家庭模式产生,使子女无力赡养四位老人,家庭养老功能逐渐弱化。这两方面说明我国发展“以房养老”模式存在潜在的市场。

　　2.1.4技术内部优势

　　可以参与“以房养老”的运营机构很多,银行、保险公司在技术方面,产品定位、风险预测都有专业团队。

　　2.2基于PEST的内部劣势(W)分析

　　2.2.1政策性内部劣势

　　“以房养老”的政策性软环境还不成熟,没有相关的法律规范与相关扶持政策。西方国家发展“以房养老”模式的经验,“以房养老”模式在运行过程中,政府始终参与其中,扮演着监管、担保、扶持的角色,没有政府的介入,“以房养老”模式很难获得成功。

　　2.2.2经济性内部劣势

　　对于参与机构来说,“以房养老”模式需要投入的资金巨大、周期长、运作起来风险很大。参与运营的机构担心抵押贷款的老年人预期原寿命过长、贷款跨度时间长、房屋价值的波动等风险,带来经济损失。对于贷款的老年人来说,参加“以房养老”的交易费用与保证金是一笔不小的费用,而且担心无法持续、稳定地拿到养老金,还担心在寿命未尽的时候房屋被收走等。

　　2.2.3社会性内部劣势

　　我国是传统依靠土地生活的民族,世代生活在固定的一个地方,血缘观念与家庭观念尤为看重。一方面,房子是家的直接体现,将房子留给子女的观念根深蒂固,天经地义。老年人宁愿自己生活得差些,也不愿将留给子女的房子抵押给金融机构。参加“以房养老”,将意味老人身后就没有什么能留给自己的子女,子女不再拥有老人房产的继承权,这与中国家庭财产继承的传统很难相容。另一方面,赡养父母是中国的优良传统,大多数人认为“以房养老”是无儿无女或子女不孝的老人才会选择。“以房养老”与“养儿防老”的传统思想形成冲击,将使儿女承受不必要的社会舆论压力。

　　2.2.4技术性内部劣势

　　“以房养老”模式需要各类专业人才,进行房屋的评估、预计折损、修缮等房产评估;需要咨询机构对想参加“以房养老”的老人提供咨询帮助、问题解答等,目前,我国在这方面还很欠缺。而且,存在着房产评估机构不规范,评估机构水平差异较大,市场存在恶性竞争、评估结果存在争议等问题。

　　2.3基于PEST的外部机会(O)分析

　　2.3.1政策性外部机会

　　养老形势越来越严峻,政府也在不断寻找其它养老形式,成为养老保障的有益补充,随着“以房养老”需求人数的增加,将会加快我国对“以房养老”模式的支持与规范力度。

　　2.3.2经济外部性机会

　　首先,对于大多数城镇家庭来说,住房占家庭财产的比重最高,工薪阶层辛苦一辈子,没有过多的现金,生活质量也不高。几乎所有储蓄都在房产这一固定资产上。“以房养老”模式在不影响居住情况下,将房产盘活,提供了养老金的额外来源,达到个人生命周期资产的最优配置,刺激个人消费。其次,推进金融业综合经营的发展,实现金融创新。

　　2.3.3社会外部性机会

　　我国政府提倡发展养老保障体系,开拓多元化的养老方式。我国老年人,目前主要的养老金来源于每个月领取的养老保险金。“以房养老”模式将拓宽老年人的养老金来源。

　　2.3.4技术外部性机会

　　“以房养老”模式正处于试点阶段,存在着很多技术性问题,但也正是他的机遇所在,可以加快金融专业人才的培养与咨询机构的建立,有利于完善相关技术。

　　2.4基于PEST的外部挑战(T)分析

　　2.4.1政策性外部挑战

　　如果“以房养老”模式在我国推行,需要建立相关法规政策,对“以房养老”模式的运作进行规范与监管。这对“以房养老”模式的开展提出了更严格的要求,需要健全的“以房养老”体系。包括法律法规体系、监管体系、信用体系、运作体系。

　　2.4.2经济性外部挑战

　　“以房养老”涉及面广、风险大、需要稳定的金融市场来做支撑,否则,会引来不必要的经济纠纷、法律纠纷。目前,我国金融市场不是很发达,金融产品有限,金融管理体制相对落后,金融机构参与的积极性不高。“以房养老”模式需要一个完善的房地产市场做支持,才能顺利运作。并且,受经济、政治、文化等多方影响,房地产市场价格走势不稳定,房价涨幅过大,部分地区存在着一定的泡沫,房地产市场存在着极大的不确定性。

　　2.4.3社会性外部挑战

　　首先,“以房养老”模式在我国还是一个新鲜事物,90年代起,我国开始对“以房养老”模式进行研究,所以普通居民对“以房养老”模式的了解比较少且对“以房养老”模式的误解比较深。其次,年轻人刚步入社会,还未脱离对父母的依赖,多半不赞同父母将房子出售或抵押;父母传统观念比较重,重视亲情,虽然没有很好的物质生活,仍不能接受以房养老。

　　2.4.4技术性外部挑战

　　从实际的角度出发,发展“以房养老”参与机构需要进行大量的调研工作,需要大量金融精算人才,同时,房地产市场不稳定,房产价值幅动,给房产评估增加了难度。如何将房产的价值平均分配到老人的每月养老金中,这对“以房养老”模式的开展技术上是一个挑战。

　　3、 PEST-SOWT矩阵分析

　　

　　通过对以房养老PEST-SWOT分析可以看出:

　　3.1政策层面

　　明显看出政府开始重视多元化养老服务业的发展,但是政府参与过少,到目前为止,没有相关的法规、优惠政策的出台,如税收减免、财政贴息等。“以房养老”过程中政府起着关键性的作用,没有政府介入“以房养老”的研究、政策支持、各方的协调与扶持,完全由市场主导的“以房养老”,市场很小,前景堪忧,而且我国的国情,百姓对政府的依赖与信任,更需要政府扶持参与。

　　3.2经济层面

　　我国商业银行存款、外汇储备及保险业收入大幅增长,社会资金充足,给“以房养老”模式的发展提供了经济基础。但是,金融市场稚嫩,金融机构这方面业务经验少,房地产市场不稳定,房屋评估不规范,公正难保证且没有相关法律规范约制,其带来的经济风险,无论是对“以房养老”的参与机构还是参加以房养老的老年人都是致命的。

　　而且,老年人不愿意多花额外的钱,交纳交易费用及保证金,这是发展“以房养老”中不能回避的问题。

　　3.3在社会层面

　　我国全面进入了人口老龄化时期,老年人口众多,大部分老年人,自身收入水平比较低,家庭收入不高,没有其他养老金来源,给“以房养老”模式提供了必要性。住房改革、住房的商业化、二级房地产市场的活跃,给发展以房养老提供了可能性。但是,我国发展以房养老模式,要提高民众对以房养老认知度,让老年人了解与接受“以房养老”模式,让社会了解与接受“以房养老”模式。改善现有的社会信用体系,建立信用关系,让老人与金融机构相互信任,这才是发展以房养老的先决条件。

　　3.4技术层面

　　虽然我国可以操作“以房养老”的机构很多,但是,对于任何机构,这一业务都是陌生的。“以房养老”技术上相对复杂,包括政策的洞悉、模式的确定、产品的定价、房屋的评估、风险的预测等等。需要专业的金融人才,规范的评估机构及咨询机构。目前,我国还不具备技术上的要求。

　　结论

　　通过PEST-SWOT模型对我国发展“以房养老”模式在政治、经济、社会、技术四个方面的优势、劣势、机遇、威胁的分析,“以房养老”模式确实有发展的必要性,也有很大的发展空间。但是,目前“以房养老”模式在我国还不具备发展的基础,面临着诸多的障碍与问题。“以房养老”模式实施需要居民的认可、政府的扶持、配套的法规政策、规范的金融市场、房地产市场和专业的咨询机构与金融人才。如何清除、解决“以房养老”过程中的障碍及问题,不是一朝一夕的事情,真正制定一个比较完善的“以房养老”体系还需要几年甚至几十年的时间。

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