我国房地产税收管理现状分析

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　　【题目】现行房地产税收管理困境研究
　　【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论
　　【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述
　　【第二章】我国房地产税收管理现状分析
　　【第三章】曲靖市房产税征收管理现状
　　【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析
　　【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴
　　【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议
　　【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献

　　第二章 我国房地产税收管理现状分析
　　
　　第一节 我国房地产发展现状概述

　　一、房地产行业迅速发展

　　在早期，我国的房价增减是由物价局主要负责的，不能随便更动。后来我国出现了福利性分房和价格政策，房屋价格的约束慢慢的减少了。中国房地产行业的高速发展时期来是从 1999 年取消价格管制开始的，原因是个人的消费逐渐增加，集体消费日益减少。通过对表 2.1 的观察发现，每年我国房地产开发投资约占全国规定资产投资的百分之二十左右，年均 2 万亿左右，数字的结果表明我国房地产行业的投资已经占社会投资重要地位。全国房地产在 2009 至 2011 年期间投资比例逐渐增加，增幅较大，年均增幅在百分之二十五左右.我国的国民经济最近几年得到了快速的提升，有很大一部分原因是房地产行业的快速发展，房地产行业从多方面促进了我国国民经济的发展。 2004 年 9 月 12 日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发「2004] 19 号）中也指出：我国现阶段是的经济格局是投资拉动型经济，房地产行业上下游产业较多，贡献力强，房地产投资的高速增长为拉动我国经济增长做出了重要贡献.

　　二、房地产业营业利润逐年增加

　　如图 2.2 所示，房地产投资的逐年上升，导致房地产市场持续火爆，这势必会造成房地产开发企业营业收入激增，营业利润也节节高升与房地产业开发投资额的增长趋势相对应，房地产业营业利润也逐年增长，房地产企业利润较高，如图所示，自 2005 年开始，房地产企业利润增速迅猛，房地产业已成为暴利行业，虽然近几年利润有所下降，但中国的房地产刚性需求一直坚挺，房地产企业任然是中国的支柱行业。

　　第二节 我国房地产税收分析

　　一、我国房地产税收机构分析

　　我国现行房地产业税收体系的基本框架是在 1994 年的分税制改革的基础上形成的。目前我国房地产企业主要涉及以下 10 个税种： 营业税、城维税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、个人所得税、企业所得税。其中，房地产开发环节主要涉及以下税种： 营业税、城维税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税；房地产交易环节主要涉及以下税种： 营业税、城市维护建设税、契税、土地增值税、印花税、个人所得税、企业所得税； 房地产保有环节主要涉及以下税种：房产税和城镇土地使用税.如表 2.1 所示：

　　房地产税收征管中，各个税种涉及的征税对象各不相同，其所起到的作用也各不相同，譬如所营业税，其征税对象是商品房销售额，作用是保障地方财政收入和抑制房价，土地使用税则针对土地面积计征，其作用是合理利用土地资源，增加地方财政收入。如表 2.2 所示，房地产企业各个税种税收总量不同，其所具备的税收调节作用也不同。

　　通过上述表 2.2 我们可以看出，房地产交易环节税负较重，保有环节的税负较轻。营业税、企业所得税、土地增值税三个税种总量就占房地产开发企业税收总量的 86%,而其他税种所占比例只占到税收总量的 14%.这个现象可以看出，我国税种涉及主要针对流转税开征，这必然会导致重复征税的情况出现，而对保有环节征收的税款很少，这就导致房产所有人的持有成本大大降低，对抑制房地产市场过热作用微乎其微。

　　二、我国房地产税种分析

　　按照房地产的施工进度来看，房地产税收涉及以下四个环节税收：第一环节是土地取得环节，涉及契税、耕地占用税、印花税等；第二环节是房地产开发环节，涉及土地使用税；第三环节是销售环节，涉及营业税、城建税、企业所得税、土地增值税等税种；第四是持有环节，涉及房产税。

　　（一）土地取得环节税种

　　第一，契税。契税是一个很古老的税种，按照房地产开发企业支付的土地出让金和相关费用作为计税依据，一次性征收。

　　第二，耕地占用税。耕地占用税是按照房地产企业占用耕地的面积作为计税依据征收的，占用林地、鱼塘等也视同占用耕地，耕地占用税税额各地根据情况定制，经济技术开发区上浮百分之二十，一次性征收，对于征收过耕地占用税的土地，一年后征收土地使用税。

　　第三，印花税。按照房地产企业支付的土地出让金征收万分之五的产权转移书据印花税，一次性征收。

　　（二）开发环节

　　城镇土地使用税。土地使用税按年缴纳，按照纳税人实际占用土地面积，根据所处地段的税额计算缴纳税款，其税收减免要求很严格。

　　（三）销售环节

　　第一，营业税。房地产企业按照其销售收入征收销售不动产营业税，房地产企业的售房款、预收款、诚意金等收入，均作为营业税的纳税依据，营业税是房地产企业缴纳的主要税种之一。

　　第二，印花税。按照销售商品房取得的销售收入征收万分之五的产权转移书据印花税，一次性征收。

　　第三，教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育附加名义上是种专项基金，但实质上具有税的性质，主要用于地方教育领域的开支，以营业税税额作为计税依据。

　　第四，城市维护建设税。以营业税税额作为计税依据，按照纳税人所在区域不同，设置 7%、5%、1%的差别税率。

　　第五，土地增值税。按照房地产企业销售商品房取得的增值额作为计税依据，税率根据增值率实行超额等级税率，最低税率 30%,最高税率 60%.

　　第六，企业所得税按照。按照利润实行按月或按季预缴，年终汇算清缴的方式进行，房地产企业一般实行按月预缴，根据当月会计利润预缴企业所得税税款，其特别规定是：房地产企业的视同销售行为和预收款均应按成本利润率预缴企业所得税；法定税率 25%.

　　（四）持有环节

　　房产税。按照房地产企业转作经营的房产原值和出租的租金收入计征，经营用房按照房产余值的 1.2%征收，取得租金收入的按照租金收入的 12%征收。

　　第三节 我国房地产税收管理的意义

　　一、房地产税收收入在我国国民收入中占重要地位

　　近年来，我国的经济得到了飞速的发展，我国的房地产行业如日中天，一跃千里。房地产行业的投入逐年增加，房地的开发面积越来越大，国家的税收收入越来越离不开房地产收入。根据国税总局2008年统计年鉴，2007年，我国税收收入总量约为33548亿元，第三产业税收收入总量约为12924亿元， 而房地产税收收入总量约为554亿元，占当年全国税收收入总量的百分之二左右， 占第三产业税收收入总量的百分之四左右，和2004 年的145亿元相比，房地产税收总量在短短3年的时间里就增长了近三倍；税收收入总额的比重也由百分之一上升到百分之四左右， 增长了快五倍； 占第三产业税收收入的比重也由百分之三上升到百分之四，其行业增长速度仅次于金融业。2004年房地产业税收总量约为145亿元，约占同期金融业税收总量的百分之四十，稍低于第三产业中的交通运输、邮政和仓储业的税收总量.但自2004年下半年开始，房地产投资爆炸式增长，房地产税收总量也，在2005 年第三产业中交通运输、仓储及邮政业的税收收入就已低于房地产业带来的税收收入，房地产行业对于国家财政的重要作用日益体现。随着中国经济的转型，国家对产业政策施行调整，中国经济由高速发展逐渐过渡到健康、稳步发展，GDP也从年均10%左右的增长降低到7%左右，财政收入过分依赖少数行业的态势将逐步改变，但是中国人口总量巨大，人民解决住房问题和改善住房问题依然是老百姓的"头等大事",国家促进房地产行业稳步、健康发展的思路任然没有改变，国家加大保障性住房建设和廉租住房的建设力度逐年增加，房地产行业及其带动的产业链给中国经济带来的动力不容小觑，其产生的税收总量依然庞大。伴随着我国城镇化建设脚步的加快，城市化进程也越来越快。据估计，我国在2020年城市化比率达70%,约有75%的人将入住城市。鉴于此，我国将在城市建设大量的新住房，据估计多达一亿套，面积将超过100万平方米。这表明在未来很长一段时间内，房地产行业存在巨大的商机，它将为我国财政创造巨大的收入来源。

　　二、房地产税收是地方财政收入的主要来源

　　纵观整个世界经济，房地产业税收收入一直都是地方政府的财政收入支柱，我国的分税制模式其重要性更是不言而喻，这种模式将地方的事权和财权结合起来。第一点，地方政府征管税收的积极性得到大大激发；第二点，对于基础设施以及公共事业的投资建设，大大的促进了其规模；第三点，房地产税收比较灵活，地方可以结合自身发展、建设及财政收支需要，对房地产税收政策进行适度调整。

　　这些年来，我国的房地产税收占地方财政收入的比重不断增加，从2004 年到2007年，房地产税收收入占地方政府税收收入的比重由百分之十六增加到百分之二十，占第三产业的比重也逐年增加，由2004年的百分之二十四增加到2007年的百分之三十，已经远远的超过了财政收入的其他三个行业，成为财政收入的支柱性产业。与此同时，房地产行业的收入的增速达到了百分之三十四左右，跟其他的三个行业相比较，也远远超过了其他三个行业。