善意取得制度中善意的认定(3)

　　第二种情况法定代理和指定代理发生在受让人中，此时的受让人已有代理人，如果代理人是善意的，表示受让人是善意的，则适用善意取得制度。反之，如果代理人是恶意的，表示受让人是恶意的，则不适用善意取得制度。

　　第三节 善意的时点

　　时间节点在判断善意时有着至关重要的作用，是认定是否适用善意取得的关键。我国对善意时点的规定是“受让时”,但由于标的物分为动产和不动产，学界在善意时点的问题上也加以区分，对于以占有为公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于登记为公示方法的物权，善意的认定时点是登记之时。

　　对于动产的善意的时点，可以参照第三章论述的动产善意标准中的几种占有情况，无任何歧义，而对于不动产的善意取得受让的理解，德国民法第 892 第 2 款规定，以提出申请登记之时为准；然而仅登记申请的提出，该转让的过程亦显然尚未完成，特别是在先登记后转移占有的形态下，转让人的主要义务尚且未履行完毕。那么是否要求受让人在交易整个过程都要是善意还是只要是一个时间点是善意的，学界有不同的看法。

　　一、善意时点的三种学说及分析

　　（一）申请时点说

　　申请时点说与登记时点说截然不同，申请时点说来源于《德国民法典》，《德国民法典》第 892 条规定：“取得权利应当登记的，权利受让人知悉前款事实的时间以提出登记申请的时间为准。”根据此规定，在达成合意并提出登记申请后，即使受让仍于登记之间实际知道了土地登记簿是不正确的，也可以善意取得。第三人若在交易过程中得知登记错误的存在，就应当即时地停止交易行为，避免损失的扩大。而在登记申请提出之后，当事人已完成了交易，不再需要积极的行为就可以实现交易目的，若在这之后发生的事实，直接影响物权取得，就会使第三人一直处于不安状态中，影响交易的稳定与安全。申请说是以提出登记的申请日为准，因为不动产登记的提出到登记完毕要有一段时间间隔，这当中有一个时间段，申请人在提出申请之后只能被动等待登记机关的通知，登记机关一般不会告知申请人，申请人也不会对登记加以关注，只能坐等登记。所以整个登记过程完全由登记机关实际操作，受让人无法依靠个人的力量对登记机关施加压力。因此此种学说认为不动产善意取得制度善意认定的时点为受让人向登记机关提出不动产登记申请之时是认定受让人为善意的保障。

　　（二）登记完毕说

　　登记时点说是现今学界流行的一种学说，得到了司法实践和多数法官的认同。登记完毕说认可的是善意应为一个时间点，这个时间点应以不动产登记完毕时为准。该学说主要表达了两点意思：第一，受让时受让人是善意的。根据《物权法》规定，对于善意取得善意应以最后取得行为那一刻是善意的为准，那一刻是指一个点，而非一个时间段。对于不动产来说必须以登记为准，善意的时点也因此应以登记机构完成登记之时为准。一般来说，不动产善意取得的发生大都因为登记簿的错误登记，但在顺序上是登记簿的错误登记在先，如果受让人在登记簿登记错误信息之前已经知道登记簿的错误登记，那么根本谈不上任何的善意；反之，登记簿的错误登记先发生，然后受让人在不知情的情况下与出让人发生交易，这种以登记为基础的交易，才是善意的。第二，登记是不动产善意取得构成要件之一。不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记，非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力。

　　无论是大陆法系，还是英美法系国家都采取登记要件主义，此主义也叫托伦斯主义登记制度（也称澳洲登记主义）。根据这一制度，房地产登记开始时，登记机关以确定真正的产权按照一定的程序的状态制作成地券，然后有证书后，连同地券一起提交审查登记机关，记录在登记册上的权利转让。新地券交付给受让人后，使第三方通过地券来明确此时不动产的权利状态如何。该制度为托伦斯爵士于 1858 年在南澳洲所创，为英国、加拿大、美国部分洲等大多数英语国家和地区所继受。我国香港特别行政区在解释上也采纳这一制度。“我国物权法采取的登记要件主义，登记是不动产物权存在的前提条件，如果受让人没有及时作权利的变更登记，则根本没有善意取得适用的余地”.

　　（三）受让过程说

　　登记时点说和申请时点说都是以一个确认点来认定受让人是否为善意，而受让过程说是以一个时间段来确认受让人是否为善意。这个时间段的起点为出让人与受让人交易开始，终点为整个交易登记完毕，也就是说受让过程说是登记时点说和申请时点说的集合，这一理论比前两种学说更为先进，涵盖了以上两种学说。受让过程说不看重某个时间点，例如，即使在申请登记时，受让人是善意的，但是在交易过程中，受让人知道了登记簿有瑕疵，出让人并不是真正的原权利人，这样的情况在申请时点说时被认为是善意的，但在受让过程说却是被否定的；在不动产登记时，受让人不知道登记簿有瑕疵，但是在登记后，交易完成前知道了，这样的情况在登记时点说被认为受让人为善意的，但是在受让过程说中也被否定了。可见，受让过程说较前两种学说更严格。

　　二、对“受让时”的理解

　　以上三种学说均是围绕“受让时”来确定，那么受让时到底是什么时候，还没有统一的说法。学界的三种学说从严谨性角度来说，受让过程说>登记时点说>申请时点说，但他们却各有利弊。申请时点说是主观善意时点，优点是减轻了受让人的义务，只要受让人在申请的那个时点是善意的即可，缺点是未考虑不动产登记簿在提出登记申请后变得不正确以及未办理不动产过户登记的情形。登记时点说是客观的善意时点，虽然严格遵循了不动产物权变动的登记生效主义，但忽视了对受让人的注意义务的要求。申请时点说和登记时点说正好形成鲜明的对比。受让过程说尽管在时间范围上涵盖了申请时点说和登记时点说，但是也有一定的缺陷，即对受让人的要求过高，因为是一个时间段，而且这个时间段在实际操作过程中是很长的一个时间段，拉长了时间，要求受让人在每个环节都要处处小心，这一点不符合制定善意取得制度的目的，不利于交易，在实际中很难做到。

　　而我国对“受让时”到底是点还是段，是按照主观还是客观，既没有在《物权法》中有明确规定，在司法实践中也操作也不统一，有的以提出登记申请的时间，有的以登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间，有的则根据不动产登记簿错误事实，“判定受让人构成善意取得，并不考虑受让人主观善意，且将不动产登记作为善意取得的唯一判断依据”.笔者赞同第二种观点，即登记完毕说。首先，登记完毕说符合物权变动的原则。在上文已阐述，物权变动的原则是公示公信原则，对于不动产以登记为公示方法，以登记为公信力。

　　我国《物权法》第 9 条和第 14 条也有相关的规定，因此，判断善意的时点是以记载于登记簿的时间，符合中国特色的法律，与我国国情相一致。其次，当事人提交登记申请后并非完全无法控制登记的进程。例如，《房屋登记办法》第21 条明确规定：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请”.这意味着受让人已经提出申请登记后才意识到这其中有瑕疵，是可以撤回登记申请的。基于对诚信的要求，已经明确表示，人们在知道错误后应撤回登记申请。第三，登记完毕说更为中立。尽管登记完毕说也有自身的缺陷，但相比较申请时点说对受让人的要求过于宽松和受让过程说对受让人的要求过于苛刻，此学说介于两者中间，它弥补了申请时点说中，如果登记簿错误发生在申请时以后的时间段，减少了受让人应尽的注意义务的情况，同时也弥补了受让过程说对于整个过程都要求受让人起到注意的义务的情况。因此较其他两种学说更为科学、实用、易于操作。