研究善意取得制度善意的必要性

　　导 言

　　对于善意取得制度，自 2007 年《物权法》颁布以来，很多学者对此加以研究，有的研究适用善意取得制度的三个要件，有的研究善意取得的漏洞和缺陷，有的则从各个部门法角度来研究善意取得制度，由此可见，善意取得制度一直是值得探讨和深入学习的一项制度。在阅读了大量有关于善意取得制度的文章后，又因为在生活中碰到了一些关于善意取得制度的案例，笔者发现尽管善意取得制度一直是人们感兴趣的话题，但是对于其中一点，是鲜有人去探讨和挖掘的，即关于善意取得制度的善意的研究。何为善意？民法中的善意是否是生活中的善意？善意究竟会在善意取得制度中有着怎样的影响力？都是本文要逐一探讨和解决的问题。本文主要采取比较分析法、价值分析法和实证分析法综合论述，通过对不同的案例、不同的法系、不同的时代、不同的国家以及不同的标的物的对比，论述善意取得制度的善意。

　　本文共分四个章节。第一章论述研究善意取得制度善意的必要性，通过司法中的乱象，来引出所带来的法律问题。第二章论述善意的渊源，对比大陆法系和英美法系等国家的善意以及我国法律的有关规定。第三章论述善意的法律内涵，解决什么是善意和善意的三大功能。第四章论述善意的认定，包括善意的标准、善意的时点、善意的主体和善意的举证四个方面。
　　
　　第一章 研究善意取得制度善意的必要性

　　2007 年《物权法》颁布确立了善意取得制度，明确了善意取得制度的构成要件，即受让人是善意的，受让人支付了合理对价以及物权应当登记的已经完成登记。在这些构成要件中，后两个要件尚易理解。但是对善意要件，因涉及当事人主观心理状态，很难以把握，《物权法》第 106 条对于善意未作出详细具体的规定，因此在司法实践中乱象迭出。

　　第一节 司法中的乱象

　　一、案例一

　　2000 年原告徐艾林与被告严果之商谈准备一同开饭店，选定第三人林晓琴的房屋为饭店场地。2000 年 3 月 30 日，严果之与林晓琴签订了为期 4 年的房屋租赁合同，约定房租为每年 6 万元。2000 年 4 月 5 日，徐艾林与严果之签订合作投资合同，合同约定了两人投资的权利义务事项。徐艾林按约定投资 18 万元购买饭店所需设备和用具。严果之将 6 万元 1 年的房屋租金仅作为投资。但其后严果之并未支付给林晓琴承诺的 6 万元，只支付了其 1 万元。林晓琴多次向严果之讨要租金，但却没有成功。于是林晓琴于 2000 年 10 月 6 日与严果之协议解除房屋租赁合同，同时两人约定，如果严果之在 30 内无法归还拖欠房租，该饭店之前所有投资的设备全部归林晓琴所有。之后，严果之的确无法归还房租，于是以饭店所有的设备折抵租金，两人对财产进行了清点和交付。

　　事后徐艾林起诉法院，请求法院确认严果之与林晓琴签订的解除房屋租赁合同无效，判令林晓琴返还财产，并由严果之、林晓琴赔偿其经济损失 20 万元。

　　理由严果之未经其同意擅自与林晓琴签订解除房屋租赁合同，将自己投资的 18万元的饭店设备折抵给林晓琴所有，侵犯了自己的合法权益。此案进行了四次判决，一审、一审法院重审、二审、二审法院再审，结果如下：

　　二、案例二

　　原告张某与被告王刚是一对夫妻，2005 年两人用夫妻共同财产购买了位于闸北区共和新路的一套房屋。2007 年 8 月 19 日，被告王刚与被告刘飞扬两人签订了一份《抵押借款合同》，约定将闸北区的房屋抵押给被告刘飞扬，抵押物作价 80 万元，抵押物所担保的债权为 80 万元借款，刘飞扬和王刚当场在合同上签了名，抵押物共有人原告张某的签名是由其配偶王刚找他人私下冒签，张某对于王刚和刘飞扬签合同一事不知晓。当天，王刚和刘飞扬将抵押登记申请书提交给上海市闸北区房地产交易中心，同样张某的签名也是由其配偶王刚找他人冒签。同年 8 月 22 日，上海市房地产交易中心登记处经过核查准予抵押登记，并向被告刘飞扬颁发了上海市房地产登记证明。原告张某得知王刚背着她将房屋私自抵押后，立即起诉法院，要求法院对 2007 年 8 月 19 日王刚和刘飞扬于签订的抵押借款合同判决无效。

　　被告王刚知道自己的行为违法，不得已同意原告张某的诉讼请求。

　　而被告刘飞扬则有自己的理由：他不同意原告张某的诉讼请求。他认为自己与王刚签订的抵押借款合同是正当、合法、有效的，而且签订合同当天两人在房地产交易中心办理了登记手续，经核查，也没有异议。原告如果要主张自己的权利，应该走行政诉讼这条途径，对房地产交易中心的行为进行维权。

　　法院经审理后认为，抵押无效。理由是共同共有人未经其他共有人的同意，以其共有财产设定抵押，是违法行为，因此无效。但是，对于其他知道或者应当知道的共有人，没有提出异议的，则视为同意，抵押则有效。在本案中，原告张某从两被告签订抵押合同到三天后房产交易中心准予抵押登记全程都不知情，更谈不上本人签名，都是由王刚找他人冒签，王刚和刘飞扬也没有任何证据证明原告张某系知道或应当知道签订抵押借款合同这一事实，故被告王刚、刘飞扬于 2007 年 8 月 19 日订立的抵押借款合同是无效合同。同时，法院认为，被告刘飞扬取得的抵押权不是依照抵押合同取得的，因为无法律依据，但他符合善意取得的构成要件，取得房屋时是善意的，并不知道王刚是背着其配偶私自出售，并且支付了 80 万的合理对价，且通过了房产交易中心的登记，综合考虑其行为都符合善意取得的构成条件。因此，法院在判决支持张某诉讼请求的同时，确认被告刘飞扬是善意取得第三人，获得得房屋的抵押权。如果在案件中合同是有效的，刘飞扬顺其自然地取得房产，毫无疑问，本案此合同无效。正如法院经审理后认为的那样，原告张某从两被告签订抵押合同到三天后房产交易中心准予抵押登记全程都不知情，更谈不上本人签名，都是由王刚找他人冒签，王刚和张某也没有任何证据证明原告刘飞扬系知道或应当知道夫妻这一事实，原告张某与被告王刚本是夫妻关系，尚在夫妻关系存续期间，刘飞扬更无法想到王刚是冒名张某签订合同，同时刘飞扬在此期间支付了合理对价，并予以登记，综合看来刘飞扬是善意的第三人。

　　在原告张某和善意第三人刘飞扬的利益同时发生损失时，既要保证张某的合法权益，又要保证刘飞扬的合法权益，势必有个优先原则，根据《物权法》第 106 条的规定，确认了善意第三人的地位，实实在在地保护了善意第三人的合法权益。但是对于原告的合法权益，并不是不能追回，可以根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第 96 条规定依法追回。对于原告张某的合法权益可以向其配偶王刚追回，同时在此案件中，登记机关也负有一定的责任，没有做到认证核实工作，属于工作失误，原告也应向登记机关追回损失，只有这样才能达到各方利益的平衡。

　　宣判后，原被告双方均未提起上诉。

　　三、案例三

　　台商林某是有妇之夫，做生意期间与杨某相识并同居，之后两人育有一子林某某。为了生活便利，2003 年林某在儿子出生后以其配偶张某的名义购买了位于厦门的房产，杨某以及其儿子林某某居住在内。2008 年，林某病逝，随后林某配偶张某欲将房产出售，与其家庭的至交吴某签订房屋买卖合同，吴某支付了房屋价款后，办理了房屋过户手续。杨某知晓自己居住的房屋被出售后，便以原告名义起诉张某和吴某。法院经审理认为，系争房屋是林某和张某的夫妻共同财产，尽管房产登记于张某名下，但是林某对房产有一半的份额，林某去世后，林某的额份额应由其所有子女，包括非婚生子女林某某共同继承。张某擅自将房屋出售，属于无权处分的行为。除此之外，吴某是张某和林某的共同朋友，对于林某的家庭情况是了解的，在交易过程中应当知道张某并非林某唯一继承人，即使吴某无从知悉林某某系林某的儿子，也应要求张某出具其他继承人统一出售房屋的书面材料，以证明张某对系争房屋具有处分权，或者就其善意进行举证，但在本案中张某并未提交相应的证据，说明吴某没有对房屋的居住人情况进行核查，没有尽到注意义务，所以吴某在受让系争房屋时是非善意的，不能取得房屋所有权。

　　第二节 引起的法律问题

　　由以上三个案例可以看出，对善意取得制度善意的理解以及善意取得的善意究竟应如何认定，各个法院在判案中有着各自不同的观点，即使对于同一个案例，法院判决也会不同。案例一是动产善意取得的案例，案例二和案例三分别是不动产善意取得的案例。在案例一中，同样一个案件法院经过了一审、一审法院重审、二审、二审法院再审四次判决，最后以林晓琴无法了解该饭店的性质是合伙为由，判定林晓琴是善意取得的第三人。案例二法院以被告刘飞扬对系争房屋支付了合理的对价，且该抵押权已由相关部门予以登记为由判定刘飞扬是善意取得的第三人。案例三法院以吴某没有对房屋的居住人情况进行核查，没有尽到注意义务，判定吴某在受让系争房屋时是非善意的。

　　由此可见，在司法实践中对于善意取得制度的认定有着诸多乱象，同时也给学术界带了很多困惑，因此十分有必要对善意取得制度的核心内容，即善意，作详尽的研究。本文拟对善意取得制度善意的渊源、法律内涵以及认定三个方面作具体研究，以期澄清司法中的乱象。