对处理同一房屋多重买卖纠纷的法律建议

　　第三节 对处理同一房屋多重买卖纠纷的法律建议

　　上文在分析了“一房多卖”现象涉及的争议焦点问题和学理界对这些争议焦点问题的法律认识的基础上，从我国现行法律对物权变动模式的选择出发，根据我国现行法律法规的有关规定，对多重房屋买卖合同效力及多重房屋买卖合同的履行进行了系统的梳理与思考。在本章节中，笔者试图对“一房多卖”的法律适用和合同履行问题提出一些法律建议，包括确定各买受人权利保护的顺位，买受人得请求房屋所有权转移的登记以及其他买受人的利益保护及违约责任的具体适用，希冀对我国法律理论、立法与司法实践有所裨益。

　　一、多重房屋买卖合同的各买受人权利保护的顺位

　　鉴于在《买卖合同司法解释》中未就多重房屋买卖合同的履行做出明确的规定，建议在《物权法司法解释》中可就多重房屋买卖合同的买受人权利保护顺位做出法律适用的指引，根据上文讨论的结论，结合《物权法》设立的预告登记制度，同时兼顾公平和效率原则，就一房多卖中买受人的优先权，笔者尝试提出如下的处理思路：

　　多份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照以下顺序确定买受人权利保护顺位：

　　（一）已经办理房屋所有权移转登记的；

　　（二）未办理房屋所有权移转登记，已经办理预告登记的；

　　（三）未办理房屋所有权移转登记，也未办理预告登记的，已经合法占有房屋的；

　　（四）未办理房屋所有权转移登记，也未办理预告登记，且均未合法占有房屋的，先行支付房屋价款的；

　　（五）合同均未履行的，依法成立在先合同的。

　　二、多重房屋买卖合同的买受人得请求房屋所有权转移的登记

　　在上文对买受人权利保护顺位分析的基础上，在处理出卖人就同一房屋订立多重买卖合同，在各买卖合同均有效且买受人均要求实际履行合同的情况下，对买受人得请求房屋所有权转移的登记，建议按照以下情形分别处理：

　　（一）先行办理房屋所有权移转登记的买受人，请求确认房屋所有权已经发生转移和请求出卖人履行交付房屋等合同义务的，人民法院应予以支持，但买受人与出卖人存在恶意串通而完成了房屋所有权转移登记的除外；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已办理了预告登记的，在预告登记期间内，已办理预告登记的买受人请求出卖人履行办理房屋所有权转移登记手续和交付房屋等合同义务的，人民法院应予以支持；（三）均未办理房屋所有权转移登记，也未办理预告登记，已经合法占有房屋的买受人请求出卖人履行办理房屋所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予以支持；（四）均未办理房屋所有权转移登记，也未办理预告登记，且均未合法占有房屋的，先行支付房屋价款的买受人请求出卖人履行办理房屋所有权转移登记手续和交付房屋等合同义务的，人民法院应予以支持；（五）均未办理房屋所有权转移登记，也未办理预告登记，且均未合法占有房屋的，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行办理房屋所有权转移登记手续和交付房屋等合同义务的，人民法院应予以支持。

　　另外，在多重房屋买卖中，如各买受人均未办理房屋转移登记手续，根据我国物权变动模式，则均未取得房屋的所有权，也不享有物权请求权，即买受人不能直接请求法院确认其拥有房屋的所有权，而只能请求法院判决强制出卖人继续履行合同，督促出卖人及时办理登记手续。司法实践中，经常有买受人起诉请求确认其对房屋享有所有权，对此，法院应行使释明权，如买受人不变更诉讼请求的，应对其诉请不予支持。

　　三、多重房屋买卖合同其他买受人的利益保护及违约责任的具体适用

　　在多重房屋买卖中，对于未取得房屋所有权的其他买受人的利益保护及违约责任的具体适用问题也是司法实践中的难点问题，特别是在违约责任的具体适用上并未形成统一。

　　2005 年 12 月 16 日颁布的上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条对于房屋买卖合同中对于守约方的利益保护及违约责任的适用问题给出了具体的指导意见，该条款的解答如下：

　　当事人应按照合同约定全面履行合同义务。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给守约方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

　　可参照以下方式确定房屋涨跌损失：

　　一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：

　　（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是比照同幢相同楼层及房型；其次是比照相邻幢同楼层及房型；再次是比照相同区域内房屋）与买卖合同成交价的差价确定房屋的涨跌损失；（二）若无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估来确定房屋的涨跌损失。认定损失的时间点应当从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

　　上海市高级人民法院的上述对于房屋买卖合同适用违约责任的指导意见虽是适用于出卖人或者买受人违约的情形，但是对于多重房屋买卖合同中未取得房屋所有权的其他买受人的利益保护及违约责任的具体适用问题具有重要的参考价值，尤其是该指导意见对于房屋涨跌损失的确认方法具有较强的实践性和可操作性，对多重房屋买卖合同中作为守约方的其他买受人的利益保护的考量比较全面和周到，能较有效地保障其他买受人的利益。

　　对于该指导意见中提到的“违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失”,在多重房屋买卖时，出卖人与后买受人成交的房屋价值超出出卖人与前买受人成交的房屋价值的部分应认定为出卖人能预见的因房屋价值涨跌而对先买受人造成的损失，该部分损失应由出卖人向先买受人进行赔偿，出卖人违约得到的该部分超出利益将全部属于先买受人，那么出卖人的违约将无法得到预期的利益，若按此规定执行，相信能够有效遏制出卖人的随意违约，减少多重房屋买卖发生，从而维护交易安全，故笔者强烈建议最高人民法院在今后制定相关司法解释时能予以采纳。