多重房屋买卖合同的履行的法理探讨

　　第二节 多重房屋买卖合同的履行的法理探讨

　　一、由出卖人选择履行的对象

　　在一房多卖的情形下，多份房屋买卖合同均有效，买受人均未办理房屋所有权的转移登记，也没有办理预告登记和交付，房屋仍为出卖人占有时，鉴于多份买卖合同的标的物为同一房屋，故只能有一份买卖合同得以履行。按照传统债权理论，契约自由原则下的合同一方有选择合同相对人的自由，即许多学者主张的“出卖人自主选择说”.在现代债权理论中，债权的平等性及相对性决定了一房多卖情形下的多份买卖合同在法律地位上具有平等性，各买受人都没有优先履行的权利，因此各买受人的利益应得到相同的保护，不应以合同订立的先后顺序来决定合同的履行顺序。

　　在正常的交易秩序下，买卖双方应当遵循诚实信用原则，合同生效后，买卖双方应当按照合同约定切实履行合同义务。在一房多卖的情形下，出卖人订立买卖合同后遇到更高出价的要约时，出卖人为谋求最大利益而与后买受人签订房屋买卖合同，出卖人的多重买卖行为是置先买受人的利益于不顾，破坏了正常的交易秩序与信用基础，出卖人必须为其履行不能承担违约责任，通过双倍返还定金或支付违约金的形式来恢复被破坏的交易秩序，使未取得房屋所有权的买受人得以获得法律救济。24根据我国法律的规定，一房多卖情况下，各买受人均未办理房屋转移登记时，出卖人仍享有房屋的所有权。如果出卖人与其中一位买受人办理房屋所有权转移登记，则该买受人将取得房屋所有权。在此情形下，出卖人为其中一位买受人办理房屋所有权转移登记可推定为出卖人在多个买受人中选择了其一来履行房屋所有权转移登记的合同义务，同时出卖人将对其他买受人承担履行不能的违约责任。换言之，在一房多卖的情形下，法律认可出卖人选择买受人进行房屋转移登记的效力，这意味着法律赋予了出卖人选择履行对象进行房屋转移登记的权利。

　　同样在一房多卖的情形下，如果出卖人与其中一位买受人办理了房屋预告登记，则该买受人的债权具有了对抗第三人的优先效力，该买受人能基于预告登记的排他效力阻止其他买受人办理房屋转移登记，并有权基于预告登记的优先效力优先于其他买受人办理房屋转移登记，从而取得房屋的所有权。在此情形下，出卖人为其中一位买受人办理房屋预告登记可推定为出卖人在多个买受人中选择了其一履行合同义务，同时出卖人将对其他买受人承担履行不能的违约责任。换言之，在一房多卖的情形下，法律认可出卖人选择买受人进行房屋预告登记的效力，这意味着法律赋予了出卖人选择履行对象的权利。

　　同样在一房多卖的情形下，如果出卖人将房屋交付给其中一位买受人，则该买受人基于出卖人的交付而占有该房屋，该买受人就可以行使占有的保护权，可以基于占有而对抗没有取得登记的其他买受人。交付占有是实现买卖合同目的的重要方式，是出卖人履行买卖合同义务的重要方面。买受人签订房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，包括对房屋的占有、使用、收益和处分。占有房屋的买受人已经达到对房屋的支配或控制，出卖人已经履行了重要的合同义务，此时占有房屋的买受人较未占有房屋的其他买受人更接近完成合同目的。在此情形下，出卖人向其中一位买受人交付房屋可推定为出卖人在多个买受人中选择了其一履行合同义务，同时出卖人将对其他买受人承担履行不能的违约责任。若出卖人最终未与该占有房屋的买受人办理房屋转移登记手续，则该买受人无法取得房屋的所有权，房屋的所有权仍归出卖人所有；若出卖人最终与其他买受人办理了房屋转移登记手续，则该占有房屋的买受人也无法取得房屋的所有权，而由办理了房屋转移登记手续的买受人取得房屋的所有权。

　　综上所述，从出卖人选择的角度，根据出卖人未向其他买受人履行任何合同义务，唯独向其中一位买受人履行了买卖合同的转移房屋所有权、预告登记或是交付占有的主要义务，该买受人因出卖人的履行而最终取得房屋所有权；或是因出卖人未与任何一个买受人办理房屋转移登记手续而使所有买受人都无法取得房屋所有权，故由此推定在多重房屋买卖情形下，可以由出卖人选择履行合同义务的对象来决定房屋所有权的归属。

　　但是，在一房数卖情形下，出卖人对房屋多重买卖在主观上是明知的，出卖人的行为违背了诚实信用原则；25而在债权法中理应遵从债权平等原则，26在处理多重买卖时，债权法中的基本原则与民法的基本规则发生了冲突，应对多重买卖行为中各方的利益予以衡量。首先，多重房屋买卖通常是在出卖人因房屋价格上涨、后买受人支付的价款更高时发生。其次，出卖人本应履行前一房屋买卖合同，交付房屋于先买受人，但其却不履行该义务而将同一房屋出卖给后买受人，明显违反诚实信用原则，出卖人通常选择后买受人支付的高价而对先买受人承担低于高价的违约赔偿责任，损害了交易安全。尤其是在数个房屋买卖合同均面临实际履行时，容易引发出卖人与个别的买受人恶意串通，从而损害其他买受人的利益。最后，从当前中国的经济现状和审判的实践情况来分析，我国在走向法治的进程中，市场交易秩序还比较混乱，违背诚实信用原则时有发生，故应特别维护诚实信用原则。27有鉴于此，经过上述价值考量，司法界倾向于否定“出卖人自主选择说”.

　　然而，当债权平等性原则与民法的诚实信用原则发生冲突时，基于特别法优于一般法的法律冲突规则，笔者比较赞同在合同法领域内应优先适用债权平等性原则。同时，由出卖人自主选择履行合同也是符合私法自治的本质，即契约为当事人的合意，应给予当事人充分的自由度。

　　二、按照《合同法司法解释》的规定确定履行对象

　　在我国《合同法》和《物权法》中都未对多重买卖合同的履行做出明确规定，此问题引发了法学理论界和司法界争论不断，一直以来都是司法实践中的难点问题，最高人民法院先后出台了《合同法司法解释（一）》、《合同法司法解释（二）》对多重房屋买卖合同效力予以了明确肯定，但对多重房屋买卖合同的履行仍未做出明确的指引，直到《买卖合同司法解释》的第九条明确规定了出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同的，以及第十条明确规定了出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同的，在买卖合同均有效，买受人均要求实际履行合同的处理情形，以此对普通动产和特殊动产的多重买卖的履行顺序予以了明确和清晰的指引。

　　但遗憾的是《买卖合同司法解释》未对以同一不动产订立的多重买卖合同的履行做出明确的法律适用的指引，以至于多重房屋买卖合同的履行对象在司法实践中分歧较大。因此，笔者认为有必要参照《买卖合同司法解释》对普通动产和特殊动产在多重买卖情形下的合同履行的法律适用的指引，对不动产的多重买卖合同的履行问题在司法实践中正确理解和适用法律做出清晰的指引。

　　三、本文的观点及理由

　　对于多重房屋买卖合同的履行问题的争论焦点主要集中在：如果数个买受人均未办理房屋的转移登记，哪个买受人的请求权应当获得优先保护？笔者在收集整理我国最高人民法院的司法解释与各地区法院的指导意见以及学者相关观点的基础上，将多重房屋买卖中的权利保护顺位的确定总结为以下四种主要观点：其一是“先行支付价款说”,其二是“合同成立在先说”,其三是“买受人先请求说”,其四是“占有优先保护说”.

　　“先行支付价款说”认为，可以借鉴国外不动产买卖中的优先权制度，按照履行合同顺序来确定物权的归属。由先行支付价款的买受人优先享有合同权利并最终取得房屋的所有权是符合维护正常交易秩序、促进合同善意履行和维护当事人合法权益的法律价值标准。28先行支付价款的买受人较其他未支付价款的买受人对于买卖合同的履行程度更高，优先支持履行程度高的买受人继续履行合同的诉请体现了效率原则。

　　“合同成立在先说”认为，对于多重房屋买卖，在各买卖合同均有效，各买受人都未办理房屋所有权转移登记，也未合法占有房屋的，应由合同成立在先的买受人获得优先保护。多重房屋买卖通常是由于出卖人的过错引发的，依据诚实信用原则，应由买卖合同成立在先的买受人取得合同权利。29“合同成立在先说”虽为法官提供了裁判当事人继续履行的考量依据，但“合同成立在先说”明显违反债权平等性、债权相对性原则，缺乏法理支撑，而且继续履行只是赋予买受人继续履行合同的请求权，并没有解决房屋所有权的最终归属。

　　“买受人先请求说”认为，基于多重房屋买卖而产生的数个债权均是平等的，先买受人与后买受人均有权要求出卖人履行合同、交付房屋，因此应以买受人请求出卖人履行合同、交付房屋的先后作为优先履行的判定标准。30在司法实践中依此将优先权赋予先行起诉的买受人，从公平角度是合理的。该买受人在寻求国家强制力保护时，国家强制力依法应当对其予以保护，而未起诉的其他买受人则因怠于行使国家强制力保护请求权可视为其放弃了国家强制力保护，这是维护法院判决既判力所必需的。但是“买受人先请求说”没有考虑可能有其他买受人已经实际占有房屋等复杂情形，仅依据起诉的先后来判决哪个买卖合同应该继续履行，违反了债权平等性原则，且未能解决房屋所有权的归属问题。

　　“占有优先保护说”以“绝对的占有权”的理论为基础，可以从两个方面进行论证。从内部关系上，占有房屋的买受人对房屋的占有是基于有效的买卖合同，是具有权利依据的占有，该买受人完全可以对抗出卖人对房屋的返还请求或者其他形式的侵害和妨害。实际占有房屋的买受人更是有权对抗其他买受人的相同请求，故实际占有房屋的买受人所享有的是“绝对的占有权”.从外部关系上，买受人因为受领交付而占有房屋，买受人对房屋的占有对第三人具有一定的权利推定效果，第三人基于该买受人对房屋的占有使其赖以相信该买受人对于房屋是享有支配权的。