多重房屋买卖的类型化分析

　　第三章 多重房屋买卖合同履行的法理探讨

　　第一节 多重房屋买卖的类型化分析

　　我国不动产物权变动模式采取的是登记生效的原则，登记是不动产所有权变动的必要条件，因此，在多重房屋买卖中，哪个买受人办理了房屋转移登记手续，其就取得了房屋的所有权。如果数个买受人均未办理房屋转移登记手续，则房屋的所有权的归属会由于合同履行情况的不同而导致不同的法律效果。通过类型化的法学研究方法可以对纷繁复杂的情形进行梳理和分类，明确在司法实务中多重房屋买卖合同的履行及房屋所有权归属的法律适用的具体思路。

　　在我国不动产买卖中，房屋的交付和预告登记会带来不同的法律效果。一般而言，当房屋买卖合同达成后，关于交付和预告登记可能会有如下四种情形：（一）未交付但已预告登记；（二）已交付且已预告登记；（三）已交付但未预告登记；（四）未交付且未预告登记。故笔者将以出卖人和先买受人之间对房屋的交付和预告登记的不同组合为视角，展开对我国多重房屋买卖的类型化分析。

　　一、未交付但已预告登记的多重房屋买卖

　　案例一：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署了房屋买卖合同后，甲与乙办理了预告登记手续，但未交付房屋。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，并约定择日办理房屋过户登记。

　　首先，两个买卖合同均为有效合同。其次，甲与乙签订房屋买卖合同后，在办理过户登记手续将房屋所有权转移于乙之前，甲与乙办理了预告登记手续，尽管甲与丙之间的买卖合同为有效合同，但根据我国《物权法》第二十条的规定，办理了预告登记手续后，未经乙的同意处分该房屋的，将不能发生物权效力。因此，乙办理了预告登记，乙的合同债权就具有了对抗第三人的优先效力，故乙基于预告登记的效力有权阻止甲与丙办理房屋的转移登记，并且乙享有优先于丙请求甲办理房屋所有权转移登记的权利，从而取得房屋的所有权。而丙最终无法取得该房屋的所有权，仅能基于买卖合同追究甲履行不能的违约责任。

　　案例二：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署了房屋买卖合同后，甲与乙办理了预告登记手续，但未交付房屋。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，并将房屋交付给了丙，并约定择日办理房屋过户登记。

　　案例二中的情形构成了多重房屋买卖中预告登记与交付的严重冲突，即预告登记的权利人与因受领交付而成为房屋的实际占有人并非同一人。本案例中，甲与乙订立房屋买卖合同后，在办理过户登记手续将房屋所有权转移于乙之前，甲与乙办理了预告登记手续，尽管甲与丙之间的买卖合同仍为有效合同，但由于预告登记手续的办理，乙的合同债权具有对抗第三人的优先效力，未经乙的同意处分该房屋的，将不能发生物权效力。丙虽然因受领交付而实际占有该房屋，但我国采取的是不动产物权变动登记生效主义原则，交付不是不动产物权变动要件。

　　故丙基于甲的交付而占有使用房屋的事实，并不能产生房屋所有权变动的效果，且丙无法对抗乙对该房屋的预告登记的效力，因此，乙基于预告登记的效力有权阻止甲与丙办理房屋的转移登记，并且乙享有优先于丙请求甲办理房屋所有权转移登记的权利，在乙成为房屋所有权人后，乙有权通过行使物权请求权要求丙搬离该房屋。

　　此外，丙虽未完成房屋转移登记，但基于合同已经占有了房屋，根据我国《物权法》第二百四十五条规定，丙可以行使占有的保护权，丙可以基于占有而对抗其他没有取得登记的买受人。如果甲要收回房屋，丙亦可以其占有对抗甲，虽然甲仍然是登记簿上的房屋所有权人，但因二者间存在有效的合同，丙是基于合同的有权占有，甲非但无权要求丙返还房屋，丙还有权要求甲依照合同办理过户登记。但是丙有权占有该房屋的权利是债权，而乙对于该房屋预告登记后所享有的权利是物权，因此，丙的债权无法对抗乙的物权，故基于乙的预告登记的优先和排他效力，丙最终无法取得房屋的所有权，但根据《合同法解释（二）》第十五条的规定，丙因不能按照合同约定取得房屋所有权，但有权追究甲的违约责任。

　　此外，丙基于买卖合同而占有使用房屋，在不能取得房屋所有权的情形下，在房屋所有权尚未转移登记至乙之前，丙对房屋的占有为有权占有，丙基于有权占有取得的任何收益，都不是不当得利，故丙无需向甲或乙返还。但当乙因办理了房屋转移登记而取得房屋所有权后，丙对该房屋的占有就成为了无权占有，丙在无权占有期间的收益应当返还乙。

　　二、已交付且已预告登记的多重房屋买卖

　　案例三：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署了房屋买卖合同后，甲与乙办理了预告登记手续，约定五日后交付房屋，择日再办理房屋过户登记。次日，甲又与丙签署了房屋买卖合同，约定择日办理房屋过户登记。五日后，甲向乙交付了房屋。

　　案例三中，首先，两份房屋买卖合同均为有效合同。其次，受领交付而成为房屋的实际占有人与预告登记的权利人都是乙，因此乙基于买卖合同而占有房屋是有权占有，并且乙进行了预告登记，从而使乙的债权具有了优先和排他的效力，故乙基于预告登记的效力有权优先于丙要求甲办理房屋所有权的转移登记，从而取得房屋的所有权，而丙仅能基于合同履行不能追究甲的违约责任。