多重房屋买卖合同的履行的法理探讨(2)

　　此外，“绝对的占有权”理论可以帮助解决实践中经常遇到的三类案件：

　　第一类案件为出卖人随意违约侵害买受人利益的情形。实践中，该类案件通常是在房屋转移占有并未办理房屋所有权转移登记的情形下，因房价上涨，出卖人不再履行与买受人之间的房屋买卖合同要求买受人返还房屋，或者出卖人以更高的价格将房屋出卖给其他买受人。该情形中，买受人对房屋的占有是基于有效的买卖合同，是有权占有，故出卖人要求买受人返还房屋是没有法理依据的，法律应保护买受人对房屋的占有权。

　　第二类案件为买受人随意违约侵害出卖人利益的情形。实践中，该类案件通常是在房屋转移占有并未办理房屋所有权转移登记的情形下，因房价下跌，买受人不再履行房屋买卖合同而要求退回房屋。

　　该情形中，出卖人与买受人之间的房屋买卖合同不解除，买受人没有理由将房屋退还出卖人，并应按照合同支付价款。如果买受人已支付了房屋价款，而不办理房屋转移登记手续，这是对其占有权的放弃，出卖人既没有收回房屋的义务，也没有退还房屋价款的义务。

　　第三类案件为后买受人购买房屋与占有该房屋的先买受人发生冲突的情形。实践中第三类案件非常普遍，该情形下，根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人，有证据证明已经办理转移登记的其他买受人明知或者应当知道上述事实仍然与出卖人签订房屋买卖合同并办理房屋所有权转移登记的，应当认定该买卖合同为恶意串通而无效。因为已经取得房屋占有的买受人对房屋的占有具有一定的公示功能，第三人基于该买受人的占有使其赖以相信该买受人对于房屋是享有支配权的，故取得房屋占有的买受人可以基于占有来否定其他买受人的善意。32依据“绝对的占有权”理论确定房屋所有权的归属，在一定程度上突破了依据物权变动模式来确定所有权归属的规则，但是运用“占有优先保护说”来确定多重房屋买卖中权利保护顺位是符合法律原理且具有实践操作性的。在各买受人均未办理房屋所有权转移登记时，若其中已有买受人依照买卖合同的约定合法占有房屋的，则基于“绝对的占有权”的理论可以给予已经合法占有房屋的买受人以占有权的保护，甚至是所有权的保护。33各地区法院审理案件的指导意见中已有支持“占有优先保护说”的司法指导意见。例如，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458 号）第十三条规定，“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

　　（一）已经办理房屋所有权转移登记的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

　　买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。”

　　北京市高级人民法院的指导意见中赋予了实际合法占有房屋的买受人享有优先保护权，其次是综合考虑各买受人实际支付价款的数额及支付价款的先后顺序、是否办理了网签以及合同成立的先后顺序等因素。由此可见，北京市高级人民法院在司法实践中已认同和采用了“占有优先保护说”.

　　为了正确适用法律指导一房多卖纠纷的处理，最高人民法院于 2011年 8 月下发的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（征求意见稿）（下称《物权法解释（一）征求意见稿》）第二条对同一房屋多重买卖中多个买受人均主张房屋所有权情况下的买受人权利保护顺位做出了规定，“转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同，各买受人均提出权利主张的，按照以下原则处理：

　　（一）已经办理转移登记，但恶意办理转移登记的除外；（二）均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋；（三）均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同成立时间在先。买卖合同虽然依法成立，但尚未生效的，应当以生效时间作为权利保护顺位的依据。

　　根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人，有证据证明已经办理转移登记的人明知或者应当知道上述事实仍然办理转移登记的，应当认定为前款第一项所称恶意办理转移登记。”34《物权法解释（一）征求意见稿》第二条第一款增加了恶意办理转移登记除外的规定，正是对上文讨论的后买受人与出卖人存在恶意串通而完成了房屋所有权转移登记情形的适用，强调了保护善意后买受人的利益，但排除后买受人与出卖人恶意串通的情形；该条第二款的规定与北京市高级人民法院的指导意见一致；该条第三款的规定，强调了以合同生效时间作为权利保护顺位的依据。《物权法解释（一）征求意见稿》第一、第二款的规定较好地体现了公平原则，第三款的规定仅以合同生效时间作为权利保护顺位的依据则违反了债权平等性原则，且该条款规定的一房多卖的事实中未考虑预告登记、价款支付等多种情况，因而不能完全适用于处理多重房屋买卖纠纷的各类复杂情况。