多重房屋买卖的类型化分析(2)

　　三、已交付但未预告登记的多重房屋买卖

　　案例四：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署了房屋买卖合同后，约定五日后将房屋交付于乙，择日再办理房屋过户登记。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，约定十日后交付房屋和办理房屋过户登记。五日后，甲向乙交付了房屋。

　　案例四中，首先，两份买卖合同都是有效合同。其次，甲与乙签署了房屋买卖合同并交付了房屋，乙对该房屋的占有是基于债权的有权占有，因此乙享有占有保护请求权，可以基于占有而对抗其他没有取得登记的买受人。如果甲要收回房屋，乙亦可以其占有对抗甲，虽然甲仍然是登记簿上的房屋所有权人，但因二者间存在有效的合同，乙是基于合同的有权占有，甲非但无权要求乙返还房屋，此时乙还享有要求甲继续履行合同、办理房屋过户登记的权利。但是根据我国《物权法》的规定，不动产的交付并不能发生所有权变动的法律效力，若甲与乙办理了房屋过户登记手续，则乙将取得房屋所有权；反之，若甲最终仍未与乙办理房屋过户登记手续，则乙无法取得房屋的所有权，仅能根据《合同法解释（二）》

　　第十五条的规定追究甲的违约责任。同时，丙因未取得房屋所有权亦有权追究甲的违约责任。

　　案例五：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署了房屋买卖合同后，约定五日后将房屋交付于乙，择日再办理房屋过户登记。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，并且甲与丙办理了预告登记。五日后，甲向乙交付了房屋。

　　案例五中，首先，两份买卖合同都是有效合同。其次，案例五与案例二的情形类似，均构成了多重房屋买卖中预告登记与交付的严重冲突，即预告登记的权利人与因受领交付而成为房屋的实际占有人并非同一人。本案例中，甲与乙订立房屋买卖合同后，在办理过户登记手续将房屋所有权转移于乙之前，甲与丙订立了房屋买卖合同，并且甲与丙办理了预告登记手续，尽管甲与乙之间的买卖合同仍为有效合同，但由于预告登记手续的办理，丙的合同债权具有对抗第三人的优先效力，未经丙的同意处分该房屋的，不发生物权变动的效力。之后甲将房屋交付给了乙，乙虽然因受领交付而实际占有该房屋，但我国采取的是不动产物权变动登记生效主义原则，故交付不是不动产物权变动要件。故乙基于甲的交付而占有使用房屋的事实，不能产生物权变动的效果，且乙无法对抗丙对该房屋的预告登记的效力，因此，丙基于预告登记的效力有权阻止甲与乙办理房屋的转移登记，并且丙享有优先于乙请求甲办理房屋所有权转移登记的权利，在丙成为房屋所有权人后，丙有权通过行使物权请求权要求乙搬离该房屋。乙因不能按照合同约定取得房屋所有权，有权追究甲的违约责任。

　　四、未交付且未预告登记的多重房屋买卖

　　案例六：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署房屋买卖合同后，约定择日办理过户登记。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，约定择日交付房屋和办理过户登记。

　　案例六中，两份买卖合同都是有效合同，乙和丙都可以依据买卖合同要求甲实际履行。由于甲与乙、丙均未办理房屋过户登记，所以房屋的所有权还未发生移转，甲仍是房屋的所有权人。甲未向乙、丙交付房屋，也未与乙、丙办理预告登记，故乙、丙都不享有对抗第三人的权利。

　　本案例的关键问题是如何确定两个合同的履行顺序。该情形下的合同履行顺序在理论界争议较大。有学者认为应赋予甲自主选择权，因为债权具有平等性，债务人有任意履行权，不过这显然是违背了诚实信用原则，不利于维护交易安全和稳定。也有学者认为应由先订立合同的乙取得房屋所有权，因为多重买卖是由于甲就同一房屋先后签订多份买卖合同引起的，由先签订合同的乙取得房屋所有权可以维护诚信原则，促进合同善意履行，但是该方式忽略了对善意后买受人丙的保护，同时违背了债权平等性的基本原则。鉴于此，当债权平等性原则与民法的诚实信用原则发生冲突时，基于特别法优于一般法的法律规则，笔者比较赞同在合同法领域内优先适用债权平等性原则。故在本案例中基于债权平等性原则，先后两个买卖合同都不具有优先性，若甲最终未与乙和丙办理房屋所有权转移登记手续，则乙和丙都不能取得房屋的所有权，仅能追究甲的违约责任。

　　案例七：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署房屋买卖合同后，约定择日办理过户登记。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，甲与丙办理了预告登记手续，约定择日交付房屋。

　　案例七中，甲先后与乙、丙签订的买卖合同都是有效合同。乙和丙都可以依据买卖合同要求甲办理房屋转移登记。甲与丙之间既有有效债权合同，甲与丙又办理了预告登记，从而使丙的债权具有了优先和排他的效力，故丙基于预告登记的效力有权优先于乙要求甲办理房屋所有权的转移登记，从而取得房屋的所有权。

　　而乙可以根据《合同法解释（二）》第十五条的规定追究甲的违约责任。

　　案例八：甲欲出卖其房屋，甲与乙签署房屋买卖合同后，约定择日办理房屋过户登记。在办理房屋过户登记前，甲又与丙签署了房屋买卖合同，并向丙交付了房屋。

　　案例八中，首先，甲与乙、丙签订的买卖合同都是有效合同。其次，甲与丙签署了房屋买卖合同并交付了房屋，丙对该房屋的占有是基于债权的有权占有，此时丙可以行使占有的保护权，丙可以基于占有而对抗其他没有取得登记的买受人。然而，根据我国《物权法》的规定，房屋过户登记是房屋所有权变动的必要条件，若甲与丙办理了房屋过户登记手续，则丙将取得房屋所有权；反之，若甲最终仍未与丙办理房屋过户登记手续，则丙无法取得房屋的所有权，仅能根据《合同法解释（二）》第十五条的规定追究甲的违约责任。同时，乙因未取得房屋所有权亦有权追究甲的违约责任。

　　通过对上述四种情形的类型化分析，我们可以得知出卖人与买受人订立的数个买卖合同均为有效合同且各买卖合同地位平等，出卖人与买受人的实际履行会影响房屋所有权的归属，交付和预告登记会产生不同的法律效果。因此，多重房屋买卖时应特别注意分析交付和预告登记行为，判定房屋所有权归属时应优先保障已预告登记的买受人的权利，其次是保障已受领交付而占有房屋的买受人的权利。