多重房屋买卖合同的效力(2)

　　二、物权形式主义物权变动模式对多重买卖合同情形下房屋所有权归属的影响

　　物权形式主义物权变动模式以德国民法为当然代表。比《法国民法典》晚近一个世纪的《德国民法典》有很大的进步性。当时着名的德国民法学者萨维尼提出了物权行为理论，他在《现代罗马法体系》中写道：“契约是最复杂最常见的，在债权法和物权法中都可以产生契约。交付是一种真正的契约，它具备契约概念的全部特征，包括双方当事人对物的所有权转移的意思表示以及对物的实际占有。14……人们在重要场合经常忽略了交付的契约本质，因为不能把交付与债权契约区分开。比如一栋房屋买卖，人们通常想到买卖是债权契约，而忽略了随后发生的交付是一个与买卖完全不同的契约，只有通过交付才能完成交易。”15由此，萨维尼提出了一个崭新的物权变动理论，即物权变动的结果是由独立的物权合意来确定的。

　　《德国民法典》第 873 条第一款规定：“对于土地所有权的转移，出卖人和买受人必须达成债权合意，并达成对土地所有权转移的合意，且必须将土地所有权的变更登记到土地登记簿中，除非法律另有规定。”第 921 条规定：“对于动产所有权的转移，出卖人和买受人必须达成债权合意，并达成对动产所有权转移的合意，此外出卖人还须将动产交付给买受人。另外，对于买受人已经占有该动产的，则仅需出卖人和买受人达成对动产所有权转移的合意即可。”16因此，根据《德国民法典》，双方订立买卖合同后，还需订立物权转移的合同，并完成登记或交付，物权才发生变动，即登记或交付是物权变动的生效要件。17在此模式下，物权行为所产生的所有权转移的效果不受买卖合同效力的影响，即使买卖合同无效的，出卖人也不得主张物上返还请求权，而只能主张不当得利的返还请求权。18在此模式下，当出卖人与先买受人签订房屋买卖合同后，没有另行签订房屋所有权转移的合同，则此时房屋的所有权没有发生转移，出卖人与后买受人签订的房屋买卖合同的效力应认定为有效。

　　在此模式下，当出卖人与先买受人签订房屋买卖合同后，出卖人与先买受人还签订了房屋所有权转移的合同，但尚未完成房屋所有权转移登记手续，则此时房屋所有权未发生转移，出卖人与后买受人签订的房屋买卖合同仍然有效。

　　在此模式下，当出卖人与先买受人签订房屋买卖合同后，出卖人与先买受人还签订了房屋所有权转移的合同，并已完成了房屋所有权的转移登记手续，则此时先买受人已成为房屋的所有权人，出卖人再与后买受人签订买卖合同，实际上是出卖他人之物。

　　三、债权形式主义物权变动模式对多重买卖合同情形下房屋所有权归属的影响

　　债权形式主义物权变动模式以瑞士、奥地利和韩国民法为代表。《奥地利民法典》第 426 条规定：“动产所有权原则上通过交付而转让与他人。”第 431 条规定：“不动产仅于在公共簿册中登记后才发生所有权转让的效力。这项登记称为过户登记。”《瑞士民法典》第 714 条第 1 项规定：“将动产占有转移于受让人后，受让人才能取得动产的所有权。”第 656 条第 1 项规定：“须于土地登记簿册登记后，受让人才能取得不动产的所有权。”《韩国民法典》第 188 条规定：“不动产的取得、丧失及变更，非经登记的，不发生所有权转移的效力。动产的让与，非将动产交付的，不发生所有权转移的效力。”19因此，债权形式主义物权变动模式认为，双方订立买卖合同后，还需完成登记或交付，物权才发生变动，即登记或交付是物权变动的生效要件。因此，当买卖合同无效时，将会直接影响物权变动的效力。20在此模式下，当出卖人与先买受人签订房屋买卖合同后，在未办理房屋转移登记手续时，房屋所有权不发生转移的法律效果。此时，出卖人与后买受人签订的买卖合同应为有效。

　　在此模式下，当出卖人与先买受人签订房屋买卖合同后，还办理了房屋转移登记手续，则先买受人就取得了房屋的所有权。此时，出卖人再与后买受人签订的房屋买卖合同，实际为出卖他人之物。

　　以上三种物权变动模式均有其产生的历史、文化及社会背景，不同的物权变动模式亦有相应的法律制度予以配合，因此不能简单的判断孰优孰劣。如前文所述，一房多卖的法律原因是房屋买卖合同的成立与房屋所有权变动的时间差所致。

　　在债权形式主义物权变动模式和物权形式主义物权变动模式下，买卖双方对买卖房屋的意思表示一致，即便是双方均履行了给付义务，因未办理房屋转移登记手续，出卖人仍享有房屋所有权，因此出卖人可以将房屋再度转让给其他买受人，只要买卖合同不存在瑕疵，多重买卖合同均有效成立。21而在债权意思主义物权变动模式下，买卖合同的成立与房屋所有权变动是同时完成的，出卖人与先买受人签订了房屋买卖合同，房屋的所有权即发生转移归先买受人，若出卖人再与后买受人签订房屋买卖合同，就是出卖他人之物。

　　大陆法系国家将不动产物权的登记效力分为两种模式：登记对抗主义和登记生效主义。22在债权意思主义物权变动模式下，买卖双方的债权合意能直接发生不动产物权变动效果，无须进行转移登记，但只有经过登记后才能对抗第三人。

　　物权形式主义物权变动模式和债权形式主义物权变动模式均认为双方签订买卖合同后，还需要办理不动产变更登记才能发生不动产物权变动效果。不动产登记的公示公信原则使当事人形成了对买卖合同的合法性和对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待。23物权的法律特质决定了物权在设立和变动时，都需要通过法定的公示方式向社会公开，使第三人知晓物权设立和变动的情况，有利于维护正当的交易安全。

　　我国《物权法》基本原则篇规定了物权变动与债权行为区分原则。我国现行法律肯定原因行为影响物权变动的效果，而否定物权形式主义物权变动模式中的物权行为无因性原则。如《民法通则》第七十二条第二款规定了财产按照合同或者其他合法方式取得，财产所有权从交付时起转移。如《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故从我国民法制度内部体系的统一性考量，我国《物权法》采纳了债权形式主义的物权变动模式。

　　因此，在债权形式主义物权变动模式下，物权法定原则及物权公示原则必然决定了多重房屋买卖中房屋所有权的最终归属，只能根据房屋转移登记来确定。