住宅小区地下停车位权属问题概述

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【题目】我国居住小区地下停车位所有权探究
【引言 第二章】住宅小区地下停车位权属问题概述
【第三章】小区地下车库车位权属制度的发展及比较
【第四章】住宅小区地下停车位权属体系完善之思考
【结语/参考文献】住宅区地下车位归属权研究结语与参考文献

　　第 1 章 引言

　　伴随着经济的发展，人民生活质量的改善，汽车已经成为大多数人的生活必需品，人们对其需求越来越大。在我国购车日益简单便捷的同时，"停车难"却成为了头疼的问题。尤其是城市土地资源的稀缺，导致城市土地价格的不断高涨，住宅小区停车位满足不了户主的需求，以致停车位的供求矛盾日益尖锐，由此房地产开发商与小区业主之间就停车位权利归属产生的纷争越来越多，停车位确权诉讼频繁发生。

　　当今许多的发达国家的法律中，对于住宅小区停车位的权属问题有着非常详细的规定，作为建筑物区分所有权的一项重要制度，在我国的法律条文中却没有得到相应的重视。与美国、法国、德国、日本以及我国的台湾地区相比，建筑物区分所有制度这一重要法律制度是在近年才被写入《物权法》的。其中有关停车位的相关条文以《物权法》73 条、74 条作为明确住宅小区业主共有的相关权利与权利范围以及对车库、车位的权属问题、管理、使用等方面作出了明确的规范。对于不同类型的停车位，以上法律是共同使用的。然而，其中关于停车位的权属问题，有着一定的缺陷。法律要求在双方平等地位基础上的意思自治，协商约定停车位归属，事实上，这种约定方式有偏向开发商的嫌疑。

　　2009 年最高法院也发布了对于第 73 条、74 条补充的相关司法解释，但因为法律条文过于简单化，原则化，面对复杂的社会现实以及司法实践中出现的各类问题，并不能很好的发挥其应有的作用。

　　面对住宅小区地下停车位的权属问题，各方之间的利益冲突是不可避免的，开发商与小区业主亦或是小区业主之间，都有着复杂的利益矛盾。如何保障自己的权利，达到利益最大化，成为了各方无时不刻都在思考的问题。作为立法者，需要的就是明确如何解决此类问题的发生，详尽的对停车位权属问题进行权衡。其中的难度并不小，原因在于无论将停车位规定为共有还是专有，对另一主体必然会产生相应的影响。如何衡平各方的利益冲突，是设计一种妥善的停车位权属方案必须得考虑清楚的。目前，我国的法律对于停车位的法律适用，并不区分地上与地下的差别。这样的笼统界定，是不合适的。原因在于地上停车位的建造成本相较于地下停车位，几乎是没有的，有的只是对地面土地的利用，其所有权应该规建设用地使用权人享有。相对而言，地下停车位的权属更加复杂，地下停车位不是建筑物区分所有建筑中的附属设施，它修建于地下，与小区业主所共有的土地使用权有着相关的联系，地下停车位是对地下空间的使用，与地下空间权也有着不可分割的联系。本文试图通过对住宅小区地下停车位的权利归属及制度分析，探讨如何对其更好的规范与完善。

　　第 2 章 住宅小区地下停车位权属问题概述
　　
　　2.1 住宅小区地下停车位的主要类型。

　　住宅小区的一般概念是被城市规划的道路所划分的一片完整区域，这片区域不会被交通干道所穿越，具有一定的整体不可分性。住宅小区地下停车位，指的是在各类停车场所内能够提供一辆汽车安放的独立空间。除了停车位还有停车场、停车库等概念名词。停车场的地点多为楼梯或地下环境，其服务对象多为停放在公共场所的机动车和非机动车。停车库有别于停车位的露天环境，多建造于建筑物的内部，这样看来，地下停车位事实上就是特殊的车库，它也具有封闭性的性质。在物理上被认定为建筑物的属性。

　　本文笔者将地下停车位与地下停车库认定为相同属性的一类物质。由上我们将住宅小区地下停车位定义为是供业主使用的，位于地面以下空间建造的车位或车库，其建设目的为停放车辆。根据我国现有情况，住宅小区地下停车位有以下三种来源：

　　2.1.1 依建设规划建设的停车位。

　　此种方式是住宅小区停车位的主要来源。1994 年由我国建设部会同有关部门共同制订的《国家标准城市居住区规划设计规范》对于住宅小区配套车库的标准做了相应规定，该规定在居住区内停车场、停车库的标准作了限定，就停车率、停车数量与居民户数比例等都做了非常具体的规定。我国各个城市根据自身发展情况在建设部设计规范的全国标准内做出适合自己的实施方针。由于该标准带有行政强制性，开发商必须依照此标准建造符合规定的停车位，否则，会受到行政处罚。

　　2.1.2 利用人防工程建造的停车位。

　　人防工程是带有法律规定的强制性性质的公用设施，我国《人民防空法》

　　规定，国家对于企事业组织、社会团体和个人投资建设人民防空工程是持鼓励、支持的态度；该工程日常中的管理使用和收益都归投资者所有。到 1998 年，随着经济形势发展，我国停止了住房分配这一举措。商品房在市场崭露头角，我国法律对这一现象的出现制定了相应的管理规定，其中就有要求在修建商品房的同时依照法规配备相应的防空地下室。这项规定的最初目的是降低自然灾害、紧急事件或战争给人民生命财产安全带来的损失。进入 21 世纪，世界以和平为发展主题的情形下，人防功能减弱，本着对资源的合理利用，和现今社会人口多，土地资源少的基本情况，将此作为地下停车位使用。

　　2.1.3 开发商自主建设的停车位。

　　根据我国建设部的有关规定，地下空间的开发利用应遵循"谁投资，谁所有，谁受益，谁维护"的原则，并放开地下工程的自主经营权，允许其在法律规定内作出转让、租赁行为。该规定实际上是我国上级部门面对新时代新需求作出的应变，一定程度上鼓励开发商自主修建停车位来提高住房质量，较之价格高昂的地上土地空间，地下空间的开发无疑更受到开放商青睐。出于利益的趋势，盈利的需要，在建设符合率规定的人防工程后开发商自助额外修建的车位，成为住宅下区地下停车位的又一来源。

　　2.2 住宅小区地下停车位的权属界定。

　　伴随着人们生活水平经济水平的提高，拥有私家车甚至一户几辆成为了小康家庭的生活配置，相应的住宅小区空间有限，停车位更是紧张，一位难求。

　　然而在为数不多的涉及此内容的法条上难以找到对地下停车位权属明确的规定；在学理界，对该问题也是众说纷纭，开发商所有说，业主所有说，合同约定说等多种学说不一而足，导致司法实践中困难重重。

　　2.2.1 住宅小区地下停车位权属的几种观点。

　　1、开发商所有说。

　　这种观点认为，开发商根据土地的使用权在建设部规划内建造停车位，根据我国物权法规定"谁投资，谁受益"的原则，房地产开发商是建造小区停车位的投资者，因此应当得到由此衍生的收益。这样，小区的停车位权属自然归属开发商所有。

　　2、业主所有说。

　　这种观点认为，地下停车位和住宅小区的关系，犹如房屋和门窗，是主物和从物的关系，它属于小区的附属配套设施。我国民法对主物从物的所有权问题作了基本解释，国务院也出台条例规定住宅小区配套设施属于全体业主。既然停车位属于配套设施，那么理应归小区业主所有。一些住房合同由于制定不全面，对停车位没有作出协议约定，《物权法》中明文表示，在买卖合同中出现双方对标的物预定不明情形，从物随主物一同移交给所有权人--业主所有3、面积公摊说。

　　这种观点认为， 以建筑面积是否计入公摊面积作为地下停车位所有权确定的依据。若住宅小区建筑物的公摊面积在购买时含有该车位面积，那么证明车位的所有权属于业主，如果车位面积是独立于公摊面积存在，则开发商享有处分该财产的权利。

　　4、合同约定说。

　　这种观点出于对民法意思自治的精神，立足于《物权法》第 76 条规定，当事人可以通过出售、出租或附赠的方式约定那些建筑区域内被规划出的，用于作为车辆停放场所的车位、车库。对于停放在公共道路或其它公共场所的车位属于全体业主所有。

　　5、国家所有说。

　　这种观点主要针对有人防设施建造的车位，该说认为此种情况应推定为国家所有。根据我国《人防法》关于人民防空是国防的组成部分，是国防资产的重要组成部分，因此归国家所有。由此，该停车位归国家所有并对资金缴纳行为制定相应措施。

　　2.2.2 我国现行立法关于地下停车位权属的规定。

　　《物权法》颁布实施以来，物权诉讼中与停车位和车库有关的案件受到广泛关注。纠纷愈演愈烈。北京，上海，南京等城市都出现了因物业征收高额停车费而引发冲突。对于这种冲突，在《物权法》颁布实施前，业主只能通过和物业交涉来维护自身权益。但现在业主可以用《物权法》第 74 条的有关规定来对抗物业。因为既然小区业主购买了停车位，即取得了其所有权，而法律规定所有权的权能就是在法律规定的范围内，所有权人对其财产享有的自由占有、使用、收益以及处分的权利。另一方面，所有权也有排除他权的功能。物业公司与业主的矛盾实质上还是开发商与业主的矛盾，开发商侵犯了业主的所有权，业主有权请求相关部门排除对其的干涉。然而，《物权法》在规定上的模糊不清，使得各方对其作出了不同的理解，导致法院审理难，定案难的现象一直存在。

　　上述几种观点分别从不同的角度探讨了车位的权属问题，我认为每种观点都具有其合理性，但也有不足的地方：

　　1.开发商所有说与业主所有说。首先，在开发商所有说中，开发商是否能以"享有独立的地下空间利用权"为由来对抗第三人，作为自己主张拥有地下所有权的依据？开发商对根据法律规划形成的地下空间不当然享有所有权。

　　开发商在获得地下空间利用权的同时，将其建造的停车位占为己有，看似是遵循了"谁投资，谁受益"的相关规定，但忽略了商品房建造后随着买卖合同的签订，车位所有权随着房屋一同转移，在业主获得对车位的所有权后，开发商自然不再享有该权利。再看业主所有说。该说的成立依据是我国民法中对主物从物的规定，但细看其规定，从物相对于主物独立存在，但在性质上和主物不可分离，才能体现其价值。而在住宅与车位二者关系中，地下停车位并非与主物不可分，事实上，其自身的独立性极强，有其自身的功能性。将其二者归为主物与从物关系实属牵强。美国学者 Henry Hansmann 提出，若一些财产设定为共有物，会降低开发商的利润空间，这时，可以通过利益诱导让开发商主动提供合理的停车位为小区业主服务。但如果将车位定为业主所有，开发商就没有足够的动力来设计建造车位以供业主所用。最后，造成车位紧张，停车难，其损失最大的还是业主。

　　因此，又不能简单的认为地下车位为住宅小区的从物归业主所有。

　　2.面积公摊说。该观点看似很有说服力，仅仅在划分所有权时考虑地下停车位的面积是否在合同签订时计入公摊面积，便可明确权利归属，具有操作上的便捷性。然而，公摊面积设计相当专业的建筑学领域，买方在购买房屋时，即使阅读了相关规定，也很难作出明确判断，而开发商拥有的绝对优势，可能使其在条约拟制过程中有失公允，侵犯购房者的权利。这样看来，貌似简单的面积公摊说由于买卖双方信息获取不平等，实践过程中很难做到公平公正。

　　3.合同约定说。合同约定说体现了民法尊重自由意志的精神，赋予买卖双方更大的权利。实践证明，买卖双方在合同过程中根据自身需要作出及时有效地调整，有利于实现合同目的，达到双方共赢。《物权法》第 74 条便肯定了这一自主约定的权利实行。开发商为了让住户选择自己的房地产项目，积极建设方便业主的地下停车位设施，但究其实质，业主为了享有良好的住宅环境就需要向开发商过度昂贵的价钱，这样一来，表面上平等的合约变成了业主买单。

　　更别提合同是由实力雄厚的开发商在反复研究下制定而成，格式合同使得买房完全处于劣势，这种实质上的不公平，严重侵犯了买方的合法权益。"私法自治"不是形式上买卖双方的平等，更多是在信息共享，权利实现，维护上做到平等，实现这一部，需要我国法律在制定时充分意识到买方的"势单力薄",从合约着手，以法定的方式对车位范围等做出明确规定，来保障"自治"的实现。

　　4.国家所有说。该学说在认定存在错误认识。虽然在市场经济下人防地下工程一定范围内被利用为地下车位，但不代表二者是等同的。最初的人防工程建设也有单一的国家出资演变为现今的多样化投资建设，这样，就改变了国家是唯一主体的地位。那么再一概而论的认为人防工程属于国家所有，是无法得到认可的。

　　2.3 我国住宅小区地下停车位权属存在的问题。

　　经济的飞速发展出现了新的矛盾，针对停车位需求扩大，我国没有相应具体的法律条文来作出规定，只有《物权法》第 74 条一句中"应当首先满足业主的需要",或许透露出立法者拟定该条的目的是维护业主的权益。此项规定试图表明立法者维护业主利益的态度，但模糊不清的概述，很容易产生理解上的偏差。但由于过于简单的表述，很容易产生理解上的分歧。条文中"首先"的理解至关重要。它预设了当出现业主和非业主之间关于小区停车位的购买纠纷时，确保业主享有停车位的唯一购买权是该条款要以。这样的规定避免了开发商谋取利益而牺牲业主的权利，将停车位卖给高价购买的非业主第三人等不合理现象，承认了小区业主的购买权利不仅仅是优先于第三人更是唯一权利享有人。从实践上起到维护，保障业主利益的目的。

　　"满足业主的需要"不仅仅是出售形式，还包括法律规定的出售和附赠。

　　我国最高人民法院提出的"按照配置比例，以出售、附赠或者出租的方式划分给业主的车位、车库，应认定为满足该条款"即是对该条款的补充说明。该司法解释更加明确了业主需要为第一位，开发商应照顾业主需求，这就在一定程度上解决了《物权法》74 条界定不明的情况，帮助司法实践的有力落实。但解释中没有对所有权主体作出认定，尤其是"首先"一词的使用，在明确业主地位的同时似乎也默认了开发商拥有停车位的所有权，由开放商向业主进行出售、出租，实质上就是肯定了地下车位的权属归开发商所有。

　　现在的状况是，汽车数量激增，停车位数量远小于驻车需求，买方认准此种现象占据有利条件，向卖方施加压力，在这种情形下《物权法》中意思自治的精神没有发挥实现的平台。若考虑将地下停车位认定为不动产进行登记，当前法律又无法实行。因为没有登记无法对抗第三人的不动产--地下停车位只能认为是归属于土地使用人的开发商所有。这样在买方与开放商签订了买卖合同并完成交付后，地下停车位并不能因合同生效而发生产权转移，依旧是开发商所有。买方在支付了相应的花费后不享有地下停车位的所有权，不受《物权法》保护，只是依据合同获得了债权。这样的交易的不公正性跃然纸上，买方付出了相应的对价却不能获得相应的权利，也没有相关法律维护自己的权利不受侵害。