基于物权法的住宅小区车位权属问题研究

　　摘要：中国经济的高速发展,传统的代步工具逐渐被新型轿车所代替,私家车数量的日益增长,不仅对交通造成极大的压力,也为住宅小区车库、车位的数量,质量提出更高的要求。针对这一问题,我国《物权法》第七十四条为此提供了法律依据。但是,该法条的内容过于原则性,实践中可操作性差,本文将以《物权法》第七十四条的内容为基础,通过不同的研究方法提出相应问题和解决方法,以期为我国相关立法提供建议,使相关主体更好地维护自身合法利益。

　　关键词：车库,车位,所有权归属,物权法

　　一、小区车库、车位权属的观点及评析

　　（一）面积分摊说

　　小区的停车位、停车库在销售时被计算在分摊面积之内，那么业主应当享有停车位，反之，开发商享有停车位。因此也有学者认为，在房屋买卖合同中表明的分摊范围，是判断设施所有权是否属于全体业主的基本依据。从表面来看，此学说体现一种公平交易的原则，似乎找到了业主和开发商之间的平衡点，但在实际生活中，存在开放商借机提高房价，部分不需要停车位的业主也必须支付这一部分的费用等不公正情况出现。

　　（二）业主共有说

　　买房人通过与开发商进行交易购得房屋的使用权，自然也就包括车库、车位的使用权。该观点的益处：保障购房者权利，满足购房者需求。该观点的弊端：致使开发商修建成本增加，提高房价，从而加重购房者负担。

　　（三）当事人约定说

　　当事人约定说具体指车位使用权由购房人与开发商以协商约定的方法决定。双方可以就己方意见交流商议，充分表现各自意愿、意志。最优解是购房者和开发商共同享有车库、车位的使用权，通过此方法既能满足购房者的住房需求又能符合开发商追求利益的意愿。

　　（四）开发商所有说

　　该观点认为小区的停车库与停车位应该归小区的开发商所有，小区投资商在建造时投入巨额资金、精力，作为与之对等的权利回报，应该有着对于小区停车库与停车位的所有权。此说法成立前提，如果开发商对停车库进行单独登记，单独出售。而不是将停车位随商品房附赠给业主，此时开发商具有停车库与停车位的独有权。

　　（五）国家所有说

　　国家所有说是针对防空车库。针对此说法，法律没有明确规定人民防空工程的所有权是属于国家的，但法律也没有规定个人对人民防空工程可以享有所有权。但随着社会经济的发展，许多私人资金开始流入人防工程内，许多地区的政府已经出台政策对人防工程的使用进行管理，如北京市《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》的第二条规定。

　　二、小区车库、车位权属问题的概况

　　（一）主要矛盾问题

　　小区车库、车位权属问题十分复杂，我国已出台相关立法欲以解决，但相关立法未达到预期，所以要想解决该问题，还需要找到主要矛盾进行研究。《物权法》第74条的规定对此有着明确规定，但由于原则性太强，概念模糊不清，出现以下主要问题：

　　1．对“首先满足业主的需要”界定不清

　　《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

　　首先需要考虑业主对于规划内的车库、车位享有优先购买权、出租或出售、转卖等权利、购买或承租与自己房屋联系紧密的车库。在此问题，要理解“首先”与“优先”的区别，其优先是在同等条件下进行，不能满足业主的需要。因此，“首先”不能狭义的理解为“优先”，要考虑业主是是否在同等条件下享有的特权。明确的界定“首先”的含义，区别于“优先”是该款的核心。

　　2．未明确规定“约定不明”时权利的归属

　　《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”此项规定体现了民法的意思自治的原则。但既然是依照约定，就会存在意思表示不明确，或者当事人未对未来规划的车库、车位的所有权进行协商约定。但该法并未对小区车位在“约定不明”情况下做出其权利归属的明确说明。

　　3．对“共有”的成本考虑不周

　　《物权法》第七十四条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此款认为地面停车场的开放、共有的道路的停车位理应属于业主共有。但是该立法未考虑地下停车场，带有车库的停车位等需要开发商付出额外成本的情况。为此，此“共有”具备不公平性，不利于解决“停车难”的问题。

　　（二）小区车库、车位权的相关法律性质

　　1．小区车库、车位是否具有独立性

　　民法意义上的“物”具有特定性和独立性，能对其实行支配和排他的权利。其小区车库、车位作为民法意义上的物，具备其规定的最主要的三个构成要件特征，即不具有人格要素体现的非人格性，可以被人控制体现的可支配性，满足业主使用的需要体现的满足需要性。综上，小区车库、车位是民法意义上的物，具有独立性。但我国法律并未对其独立性进行明确规定，只有《物权法》规定了不动产公示应该以登记为构成要件。因此，应该根据法律程序进行登记，办理独立的产证，补全其空缺。

　　2．小区车库、车位是否为从物

　　民法意义上的从物是相对于主物的。判断小区车库、车位是否为从物，首先看其有无独立性。首先，地面停车位和架空层停车位以及防空车库不具备法律意义上的独立性，所以这些车位、车库不是法律意义上的从物；还有地下停车库这些可以办理登记手续拿到合法独立产权的车库，这些车库可以自由进入市场进行交易。我国《物权法》规定小区的车库、车位的所有权可以通过约定的方式确定，不满足“主物与从物同属于一人”这一构成要件的车库，所以也不是法律意义上的从物。综上，住宅小区的车位、车库与规划内的建筑物之间并非法律上的从物与主物的关系。所以业主不能以车库、车位为建筑物的从物为由请求法院获得其作为从物的所有权。

　　三、小区车库、车位权属的境外立法调研

　　（一）日本

　　日本的《建筑物区分所有权法》将小区的停车位分为两类：一类是屋外停车场。屋外停车场与我国的露天停车场相似，对于屋外停车场，日本与我国在此观点上没有很大争议，认为屋外停车场位于小区的露天位置，应当由小区全体业主共同所有。我国在2007年出台的《物权法》便有相关规定，《物权法》第七十四条有着具体说明。另一类是屋内停车场，也就是室内停车场，日本方面存在很大的争议，虽然日本最高院在1981年后已经对屋内停车位的性质进行了判断并作出了相应的论证，但至今部分地方法院仍将其认为是共有部分，在对于小区停车位、停车库的归属问题仍有纠纷，没有得到完全的解决。

　　（二）美国

　　与中国不一样，美国对小区车库、车位的归属权有着较为严格的规定。在美国车库、车位的归属必须遵循两个原则。首先，小区车库、车位的归属权以及使用权都由房屋业主享有。其次，小区车库、车位是房屋不可缺少的构成部分（车位共有时也适用）。小区里的车库、车位只与房屋所有权的改变而转移，不作单独的客体进行交易。除此之外，允许独立存在的车库、车位允许自由买卖，以及出租或是出借的其它方式。总结美国车库、车位的归属在不违背原则的基础上为：“业主可共同享有其小区的车库、车位所有权，不可划分；业主可享有可划分与其房屋相对应的车位所有权及使用权；可使用权转让其他业主，业主保留所有权。”上述体现了公平正义的理念贯彻到制度设计中，非常值得我们借鉴。

　　四、小区车库、车位权属的对策研究

　　（一）针对《物权法》第七十四条的研究

　　1．提高“首先满足业主需要”原则的可操作性

　　前文已议，“首先”和“优先”对保护业主利益的程度是不同的，“首先”更有利于保护业主利益。《物权法》应该限制开发商在业主享有使用权的土地上再建造车库、车位并进行出售，出卖的行为。此外，“首先满足业主需要”原则也理应让开发商负担相应的告知义务，让业主享有知情权。业主应知情纳入公摊范围、在将规划内的车库、车位转卖给第三人时理应提前告知业主，履行通知义务。只有将“首先”明确，将“业主需要”具体化，此原则才更有实际的可操作性。

　　2．明确“约定不明”时车库、车位的归属问题

　　解决当事人权属纠纷，就得明确“约定不明”或没有约定时的情况。第一，当约定不明时采用“面积分摊说”的理论。此理论法律已经赋予了业主与开发商进行约定协商的权利，约定不明时业主存在着过错责任，可以采用该理论。第二，当没有约定时采用“业主共有说”。如果在合同中开发商和业主未约定车库、车位的归属，那么意味着开发商主动放弃了车库、车位的所有权，而业主取得该所有权也是符合法律规定的。

　　3．对“共有”的成本应该具体分析

　　《物权法》第七十四条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此款判定基于开发商成本考虑，认为共有的道路的停车位理应属于业主共有。但是该立法未考虑地下停车场，带有车库的停车位等建设实际情况，对于开发商存在不公平现象。因此，应该对“共有”的成本做具体分析，总的来说，根据对价原则，应该遵循付出其成本会获得相应利益，同时享有车库、车位所有权的原则。

　　（二）对“小区车库、车位归属问题”的对策建议

　　1．完善不动产登记制度

　　《物权法》第十四条相关规定，可以明确我国的不动产公示需要以登记为构成要件。但由于现实中对车库、车位的登记没有明确的规定，甚至有的车库、车位不符合登记的要求，无法办理产权证明，由此许多车库、车位的权属更加不明确。基于此，我国立法理应明确规范可以办理登记的车库、车位的种类范围，并严格限制范围以外的交易行为；我国还应该建立统一的登记机关，便于业主办理，减少纠纷。

　　2．加强政府的监管力度

　　房地产的开发，建造和利用都是市场行为，政府对市场具有宏观调整，微观监督的职能。政府理应加强监管力度，建立完善的房地产监督体系，不仅对房产的价格进行限制，还应该对车库、车位的价格进行限制，比如提供指导价格，价格上限等。杜绝开发商可能为了自己的利益利用信息不对称来变相提高价格或肆意出售，出租规划内的车库、车位，保护业主的利益。

　　3．完善相关立法

　　第一，具体明确《物权法》第七十四条的规定，进行相应修改或进行立法、司法解释；第二，各地政府制定相应的地方性法规，对当地具体的小区车库、车位权属问题做出具体的补充规定；第三，立法者可以借鉴吸收境外相关学说和立法经验，结合实际，推陈出新，完善相关法律法规。

　　参考文献
　　[1]王泽鉴.民法总则[M].北京大学出版社,2009.
　　[2]王利明.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社,2002.
　　[3]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2008.
　　[4]周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2005.
　　[5]蓝雪瑜.从个案谈住宅小区停车位的权属问题[J].法制天地,2012.
　　[6]卢泽潇.住宅小区车库、车位权属相关问题研究[J].法制博览,2016.