住宅小区地下停车位权属体系完善之思考

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【题目】我国居住小区地下停车位所有权探究
【引言 第二章】住宅小区地下停车位权属问题概述
【第三章】小区地下车库车位权属制度的发展及比较
【第四章】住宅小区地下停车位权属体系完善之思考
【结语/参考文献】住宅区地下车位归属权研究结语与参考文献

　　第 4 章 住宅小区地下停车位权属体系完善之思考

　　根据上文对《物权法》第 74 条的分析，由于条文的概念化造成在生活中买方处于劣势，开发商往往在"平等主体"的掩护下，利用双方合意的幌子，在签订合同时，利用自己在制定合同中的优势把所有权默认为归己所有，只是以出租的方式租给买方，这样无法保障业主的合法权益。

　　而我国《物权法》在条款中也是支持这一默认行为，把所有权交给了开发商处置。现实生活中，近年来房地产行业依旧走俏，房地产市场中卖方占主导地位，作为商人，开发商是不会做出损害其自身利益的行为把所有权拱手相让。但是通过在业主手中具有债权性质的地下停车位大大限定了他们的多种权利，也无法以物权性来对抗第三人享有车位所有权，再者，物权法定原则规定物权的种类和内容需要有法可依，当事人不能自行约定。

　　这就产生了新的问题，即当买卖双方没有就停车位归属进行约定，或者约定但未达成明确的合意，此种情况该如何处理？

　　鉴于以上问题，笔者认为应当构建合理的住宅小区地下停车位权属体系。

　　由于各国（地区）在权属确定上存在差异性，我国法律又有滞后性，在借鉴了他国（地区）的立法经验后，明确住宅小区权属是构建该体系的第一步也是至关重要的一步。接着，通过对地下空间权的进一步介绍，表明其在地下停车位保护中的关键性地位，为地下停车位办理登记提供理论上的支持。 最后提出小区委员会建设的可行性和必要性，从根本上解决业主与开发商的纠纷，维护他们的权利。

　　4.1 明确住宅小区地下停车位权属。

　　停车位稀缺，诉讼纠纷案件增多，让许多开发商在建造住宅小区时注意到现今停车位的重要地位。"僧多粥少"的情形源于我国的基本国情，想要解决它就要从根本上将其认定明确。有鉴于此，参照我国台湾地区的先进的立法思想和可行的立法成果，在权力的行使和责任的承担上区分对待，将住宅小区地下停车位设定为法定停车位与增设停车位两种。

　　4.1.1 法定停车位。

　　车库，和小区内部的各项基础设施一样，一定是作为任何一个小区建设过程中的重要组成部分，也是房屋所有权人完善其不动产所有权最重要的辅助权利之一，因此，无论是从小区的建设规划出发，还是从所有权人的自身利益出发，亦或是从当前的社会实际出发，小区业主显然是具备天然取得车库占有的条件。我认为，房地产法定修建的停车位应该由全体业主共有。关于建筑物区分所有权中共有权的性质，学术界存在着共同共有、总有和按份共有三种观点，总有说很少被视为主流思想，现对共同共有和其中共同所有说和按份共有说两种学术观点作出以下分析。

　　共同共有说，目前在日本学界占据主流。在民法理论中，共同共有的取得往往是基于权利人之间所具有的人身关系，在日本学者看来，作为一座建筑物中各个居室的业主，为了更好地行使各项权利--尤其是对于共有部分，业主之间往往会依法或者自发地组成业主委员会以实现对各项权利的有效管理，而业主委员会中各成员之间已然形成了某种互相依附的关系，类似于合，因此应当界定为共同共有。有台湾学者主张共同共有是基于一种法律之推定，但各国（地区）法律推定并不相同，在我国，物权法就规定共有关系不确定的情形下推定为按份共有，而我国实际情况中，业主们选择户型不同，室内面积不同，分摊面积往往和住宅面挂钩，成正比关系。那么是否大户型业能从小户型业主身上拿到更多的权利，这种做法是否能够在法律上得到依据？对于没有私有车辆的业主又如何保障属于他的权利？等等问题都无法在共同共有说中得到解释。

　　按份共有说，目前在我国台湾地区占据主流。台湾地区现行有效的法律明确规定将共有关系确定为按份共有，而且确定为按份共有，这样能够有效避免共同共有中区分所有人的利益归属与费用的承担没有确定标准的困境。而关于按份共有应当如何确立一定的标准去区分不同业主之间所具有的合理份额，目前各国（地区）采取的实践做法又有所不同：比如日本规定以业主本身所具有的不动产面积为比例进行份额划定，瑞士则规定以不动产自身价值的比例进行份额划定。

　　但是必须注意的是，建筑物区分所有权中的按份共有又存在一特别之处：其排除了共有人所享有的依法出让自己法定份额的民事权利。

　　对比共同共有说，按份共有说的确定填补了其不足，在一定程度上对共同所有说无法作答的问题做出了解释。但关于业主份额的确定标准各国（地区）法律的计算和我国都一些出入。比如我国现实中房地产上下浮动大，这让以不动产的作价来衡量份额的瑞士法无法在我国得到应用。日本法中对住宅面积登记采用实用面积登记而不是我国法的登记规则--依照建筑面积为标准，这种差异使得我国不能借鉴日本法，无法形成统一的界定标准。

　　结合《物权法》七十四条将业主需要放在首位，将房地市场开发商建造的法定地下停车位部分划归为其全体业主共有，享受权利并承担相应分摊义务。

　　共有部分的停车位不再独立进行转移，而是作为住宅房屋的一部分，随着买卖的签订发生转移所有权。

　　4.1.2 增设停车位。

　　在法定停车位的数量达到一个上限时，无论是业主或是开发商，都希望能够开辟新的区域已满足不断增长的停车位需求，毕竟社会不断的进步，汽车到一定阶段终究会像手机一样经历一个巨大的变革，彻彻底底的走入每户人家。

　　因此，笔者提出增设停车位制度，以作为法定停车位制度的重要补充，而就增设停车位而言，根据车主对其所享有的不同物权，可以划分为两类情形：

　　第一种情况是车主对增设停车位仅享有占有和使用的权利。此时要满足的前提条件是：增设的停车场在满足车主停车需求的同时，还承担着特定的社会公益职能，比如说是必要的防空设施或者安全通道。一般来说，地产开发商在进行地产建设时，按照国家的规定必须修建一定比例的人防工程设施，但为了能够最大程度利用土地，开发商便会选择在必要的时候将其作为增设停车位，既符合了国家的要求，也满足了车主的需求。而此时的增设停车位由于本身已是人防工程的一部分，其所有权自然属于国家，地产商便代国家进行管理，享用使用、收益的权利。因此，在该类情况下进行增设停车位交易，必须符合以下几点要求：1、车主不得购买增设停车位以损害国家的所有权，只能通过订立车位租赁合同以满足停车需求，并且租赁合同不得为无固定期限合同，以免以租赁之名，行买卖之实；2、小区业主以外的车主租赁增设的地下停车位，在符合法律相关规定的前提下，必须经过小区业主委员会的审核，审核内容包括个人基本信息，职业工作情况；3、小区内业主委员会对于增设停车位可以制定专门的规定，对于租赁停车位的车主，如果可能会有对小区内造成人身、财产损害的情形，那么开发商不得与之订立合同；4、业主委员会应当就地下停车位要求地产商订立单方合同，即如果因为地产商的过错审核不严而导致租赁停车位的车主对小区内招致了人身、财产损害，地产商应当承担相应的连带责任；5、租赁增设停车位出现多个交易者时，小区业主享有优先权；6、订立租赁合同的车主禁止对增设停车位予以转租，续订或者解除合同的按照合同法相关规定调整。

　　第二种情况是车主对增设停车位可以享有完全的所有权。此时增设的停车场便不承担额外的公共职能，而仅仅是开发商为了获取经济利益、满足停车需求，并且在不损害现有小区合理规划的情况下投资建设。就该类停车位而言，开发商应当享有完全的所有权，其可以自由地将其租赁或者出售给其他车主。

　　但在该类情形下，同样需要注意以下几点：1、小区内业主委员会对于增设停车位可以制定专门的规定，对于租赁或者购买停车位的车主，如果可能会有对小区内造成人身、财产损害的情形，那么开发商不得与之订立合同；2、小区业主以外的车主租赁增设的地下停车位，在符合法律相关规定的前提下，必须经过小区业主委员会的审核；3、对于订立租赁合同的车主，禁止转租，不可以订立无固定期限合同，但租赁合同到期，合同双方没有提出异议继续履行的，视为续订原租赁合同；4、对于订立买卖合同的车主，完整地享有对于停车位的所有权，依法可以对其予以转让、租赁、出售，但交易对象同样必须经过业主委员会的审核；5、出现多个交易者时，小区享有优先租赁、购买权。

　　总体而言，对于增设的停车位，其建设成本应当由开发商自行承担，而无权向小区内业主收取额外费用，但对于具有租赁或者购买需求的用户，开发商可以根据市场价格与之自行交易以获取收益。在建设过程中，业主委员会可以对开发商予以监督，对于危害小区业主现实利益的建设行为，有权要求停止或者重做。此外，就增设的停车位而言，业主委员会无权对其管理并获取收益，但考虑到增设的停车场与小区业主今后的生活息息相关，应当允许业主委员会对增设停车位的合同订立予以监督，并且有权制定相应规定以防止可能对其招致损害的情形的发生，同时对于事实上造成其损害的情形，业主委员会有权要求侵权人予以赔偿，同时要求开发商在其过错范围内承担相应的连带责任。

　　4.2 法律上明确地下空间利用权。

　　土地是人类赖以生存、繁衍后代的生活载体，面对人口的巨大压力，土地资源越来越珍贵。从英国工业革命前的对土地的有限利用到之后的快速提高，也充分印证了人类对土地的重视。特别是像上海，北京这样的大城市，一环二环寸土寸金，地面空间已经明显出现供不应求的状况，开发地下资源，建立地下空间权成为了开发商获取更大利润的目标指向。相对其他国家（地区）关于此比较成熟的法律研究，我国表现的还有许多不成熟，产权诉讼不断产生。地下空间权在生活中的具体表现包括地下停车权。它的矛盾家具是基于我国经济快速发展和人口基数庞大的现状。这样，地下空间权整改件开始被关注。但是从现行房地产相关法律来看，地下建筑物权属的明确和保护都没有法律依据，这让实行"不动产登记"的民法没有依据对地下停车位这一界定不明的建筑具有保护效力。

　　美国很早就意识到明确地下空间权的必要性，在 1857 年的州法院判决中认定了空中权可分离，之后在 1898 年的法院判决中进一步计入了空中权可与地表分别所有。

　　到了 1980 年，美国率先提出用"空间法"这一名称来制定自己的地下空间权法律制度，以此揭开了地下空间权的序幕。而最先完成统一立法的，当数俄克拉荷马州。1973 年，俄克拉马州公布了被认为是"对此前判例及学说有关土地空间权问题基本立场之总结"的著名的《俄克拉马州空间法》。

　　按照该州的地下空间权法的规定，空间作为不动产，可以所有、转让、租赁、设定担保，也可以继承；其他方面比照不动产进行处理。逐步法律的影响沿袭至今。"研究表明，美国现代土地地下空间权制度，莫不深深打上这一地下空间法的烙印。"所谓空间权，包括了空间所有权和空间利用权。主要是指权利人依照法律的规定或者约定，对地表以上或地表以下一定范围内的空间所享有的占有、使用、处分、收益等相关民事权利。以德国、日本为代表的大陆成文法系国家，早已通过修改民法典的方式加入了有关空间权的内容。我国台湾地区也在上世纪八十年代初首先通过判例和内部文件的形式间接地承认了空间地上权制度。

　　后来 1988 年通过颁布《大众捷运法》的形式，对出现当政府因建设捷运系统需要穿过公、私土地的地上或者地下空间时，如何协商、征用、补偿做了较为详尽的规定，该法也可以被看做是我国台湾地区对空间权制度所做的重要立法。

　　在我国，由于土地是属于国家和农民集体所有，所以空间权在我国主要是指空间利用权，权利人有权依法或者依约对地表上下的一定范围空间享有物权法上的用益物权。在实际生活中，我国对于地上空间的利用权有较多的规定，如《物权法》中有关建设用地使用权、建筑物区分所有权的规定都涉及到了地上空间利用权。但是对于地下空间的权属、开发利用等都缺少明确的法律规定，有的只是一些地方性法规尝试性的做了一些立法探索。如 2007 年 4 月浙江杭州市出台了《市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，其中对诸如地下停车位、公共停车场等的抵押、转让、有偿使用；以及地下空间建设用地需要与地表建设用地使用权一并实现抵押、转让；地下空间的出让年限都有着较为详细的规定。杭州市此次出台的规定对未来我国地下空间权立法有很好的借鉴作用，只有法律明确了地下空间利用权，作为地下建筑的地下停车位所进行的权利登记才具有法律依据。

　　对于地下空间利用权进行法律规制，需要明确一些具体的内容。首先，地下空间利用权是一种《物权法》上的用益物权，它必须符合《物权法》中的物权法定、一物一权、公示公告等基本原则。其次，对于地下空间利用权的范围要有限定，既要符合政府建设、规划部门的规定，满足地上建筑物及其附着物的必须空间，而且不能超出范围对他人的地下空间造成侵害。再次权利人对该地下空间享有的应该是独占空间并排除他人非法干涉的权利，这样可以有利于权利人对抗第三人的非法侵害。最后权利人在占有使用地下空间权的时候必须依照规定的用途开发利用空间，否则相关的政府建筑、规划部门有权对其进行处罚。

　　4.3 特定条件下业主委员会参与其中维护业主的合法权益。

　　私有产权的设立，犹如形成了一座法律上的保护屏障，令产权人的私人生活得到保护，不受他人非法干涉，并赋予了产权人对财产的自由支配的权利。

　　然而，一旦私有财产有一个提及共同所有，共有人就必须共同决定该财产该如何利用及如何管理。

　　对法定停车位共有部分而言，其依法属于小区内业主共有，每一位业主都能够对其行使合法的权利，而小区内所有业主组成业主大会，对重大事项予以决定。

　　业主要想更好地实现其停车位权，必须制定专门的规定，对相关行为予以引导并且合理地约束。根据我国《物权法》的相关规定，在业主大会上应当经所占共有部分的份额达到全部共有份额的三分之二以上业主同意，该规定才能予以生效，对所有法定停车位共有部分的业主产生约束力。而份额的认定标准，如前文所述，每一户业主就共有部分只能享有一个法定停车位，依法认作一个份额。也就是说，只要在具有法定停车位共有部分的全部业主当中达到三分之二以上的比例，规定就能生效，而并非是在小区内所有业主当中达到三分之二以上的比例，道理也显而易见，并非小区内所有业主在订立购房合同时都选择了购买法定停车位，甚至在特殊情况下，购买法定停车位的所有业主还不到当前业主的三分之二，那么相关停车位的规定则永远不可能生效，也无法对其进行管理。

　　但业主大会毕竟不可能长期召开，其必然要选择一个常设机构代替其行使大部分的权力，而由业主大会选举产生的业主委员会，便是全体业主实现共有管理权的核心机构，其依法维护所有业主的合法权益，并按照业主大会通过的停车位规定，代替所有业主对法定停车位共有部分予以依法管理。而为了保障法定停车位共有部分的正常使用和安全维护，向所有具有停车位的业主收取一定的必要的费用理所当然，根据我国《物权法》的相关规定，业主委员会可以委托小区内物业公司予以执行。但必须注意的是：1、物业公司收取管理费用，必须严格按照业主大会通过的决议进行，并且将收取的费用总额，使用去向予以公示；2、小区内具有法定停车位的业主依法可以就相关管理情况向物业公司予以咨询，同时可以和业主委员会一同对物业公司的相关行为予以监督；3、物业公司在法定停车位的管理过程中对业主合法人身利益、财产利益造成了损害时，业主委员会可以是适格的当事人，对物业公司的不法行为追究其相关责任。