小区地下车库车位权属制度的发展及比较

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【题目】我国居住小区地下停车位所有权探究
【引言 第二章】住宅小区地下停车位权属问题概述
【第三章】小区地下车库车位权属制度的发展及比较
【第四章】住宅小区地下停车位权属体系完善之思考
【结语/参考文献】住宅区地下车位归属权研究结语与参考文献

　　第 3 章 住宅小区地下停车位权属制度的发展及比较

　　3.1 住宅小区地下停车位权属的立法发展。

　　3.1.1 《物权法》实施后我国住宅小区停车位权属争议。

　　在《物权法》第 74 条中，法条明确规定了车位、车库的所有权，即在建筑区划内，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式对其所有的，用于停放汽车的车位、车库进行处分；且在属于业主共有的道路或者其他场地的停车位是归所有业主共有的。事有例外，作为城镇公共道路或者规划用于停车的地面停车位不在当事人可约定的范围之内。因为《物权法》中对停车位的部分问题还缺乏相应具体的规定，一些争议借此产生并引发了一些列关于住宅小区内停车位的纠纷。

　　1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润。

　　私家车数量的不断增加，导致了在住宅小区内，数量固定的停车位正处于一供不应求的境地。停车位的单位面积售价也因此水涨船高，价格高于住房价格的停车位，比比皆是。房地产开发商看准"商机",违法销售物权法实施后明文规定不可销售的楼盘停车位，并在楼房销售合同中增加条款：楼盘停车位产权属于房地产开发商，有需要的业主可以另行购买。在被称为"上海物权法第一案"的小区停车位、车库权属纠纷中，原告业主基于《物权法》第 74 条的规定，对开发商提起返还地面汽车停车位购买款的诉讼。这是对于地上停车位的一起著名诉讼。该案件判决法院根据法律规定中有关位于公共道路或者是其他非公共道路的场所的汽车车位为业主所共同共有，属于业主共有，开发商无权不经与业主约定销售小区停车位。因此判决开发商败诉，承担退还收取的相关款项和利息损失的处罚。法院判决的依据在于小区停车位必须事前开放商与业主有约定才能进而销售，且首先要满足业主对于停车位的需要果开发商在销售合同中作出以上约定。对停车位漫天的要价提价，破坏了市场的公平秩序，让业主背负了本不该承受的负担。

　　2、高额停车费的征收使得"停车难"问题进一步加剧。

　　《物权法》颁布实施后，因为停车位、车库引起的物权诉讼一直是实务界的焦点，其中住宅小区内的高额停车管理费引起的纠纷更是引人注目。以北京北广家园的业主与物业之间就因为征收高额停车费而引发的冲突为例。小区内的业主已经购买了停车位，但是物业公司仍以停车管理为由向小区业主收取高额费用。根据《物权法》业主在购买停车位的同时也即取得了该停车位的所有权，依法其享有对财产自由占有、使用、收益以及处分的权益，不受他人干涉，也即拥有对已经购买的小区停车位的各项权利。另一方面，所有权的排他性使得小区业主拥有已购买停车位，不受他人侵犯干涉的权利。物业公司将小区业主的停车位变成自己的收费停车场，一方面于法无据，一方面侵犯了业主对停车位的所有权，业主有权请求相关单位对物业公司的侵权行为进行处罚。另一方面，《物权法》关于此的模糊界定。影响了司法实务的进行，法院无法明确地作出于法有据的相应判决。因此出台《物权法》的相关司法解释，成为了立法的当务之急。

　　3.1.2 住宅小区地下停车位权属争议尚未能有效解决之原因分析。

　　从我国 07 年颁布的《物权法》第 74 条之法律规定来分析研究，房地产开发商、物业公司和小区业主之间关于住宅小区内停车位的矛盾的得到了一定的缓解，然而，仍有以下几个问题亟待解决。

　　1、"规划"的范畴不明。《物权法》第 74 条当中第一款的"规划"二字，条文中并没有给出相应的解释。所谓的"规划"是指房地产开发商按合同要求配置的强制性修建的车位、车库，还是指合同外开发商为了谋利自己修建的非强制性规定的车位、车库？这里的"规划"是以强制性规定为标准还是以开发商标准并没有相关的解释。因此导致了开发商修建的车库、车位中，哪些是要必须配置给小区业主，哪些是开发商可以自己自由处分的没有一个清晰的划分。

　　且第 74 条中"首先满足业主的需要"与"规划"之间的关系，条文中也没给出一个明确的定义导致了，如何保障"首先满足业主的需要"成为了一纸空谈。

　　2、"首先满足业主的需要"模棱两可。虽然《物权法》第 74 条第一款明文规定了"首先满足业主的需要",其中心思想是为了保障小区业主的停车位需求，但是，满足停车位需求的具体方法，范围，该法条及其相关司法解释并没有明确性的规定。赋予住宅小区业主的权利性质也不明确，没有具体到是在一定期限内满足业主需要，还是以优先购买权的方式来实现业主对停车位的优先需求。"首先满足业主的需要"在法律明文规定中也没有对其法律效力的正确描述。因此，在司法实践中，当事人及法官就容易产生一定的困惑，这需要法律的明确解释来解决。此外，条文中对于业主的停车位需求的数量上也没有细致的划分，是一辆车，还是几辆车的停车位需求无法得知。更大的问题在于，开发商侵犯了业主的此项权利，违反了相关法律的明文规定，对于业主而言，《物权法》及其相关司法解释亦没有在车位上享有的权利损害之法律救济予以释明。

　　3、《物权法》第 74 条第 2 款的规定对车库、车位的取得所有权与使用权的指示不明。业主根据该法通过出售或附赠方式取得的车库、车位，是享有的是所有权还是使用权，法律条中没有相关说明，所有权包括占有、使用、收益、处置等四项权利，而使用权的权利范围则要小得多。若业主取得停车位的所有权，停车位的转让问题也是值得研究的，如何转让，通过何种程序转让，转让是否需要不动产所有权登记等等问题都没有在物权法中得到相应的规定，在停车位的权利归属以及物权变动问题上有着不小的影响。

　　4、车库、车位的原始产权不明。《物权法》中规定了相关权利人有权通过以订立合同的形式来转移其所有或者所使用的停车位、停车库的权利归属，但物权法中缺失了对于车库、车位的原始产权的规定，合同若想明确有效，其前提在于合同内的权利义务明确。然而物权的原始产权并不能通过合同形式来确定，因而导致了这样一种可能性，业主与不享有所有权的开发商达成合意所签订的合同在效力上不具有稳定性。即便约定了开发商将车库、车位以出售、附赠或者出租方式给交付使用，也会以为合同权利不明，导致其无权处分。

　　5、开发商和业主之间的地位不平等，《物权法》第 74 条第 2 款规定车库、车位的权属可以通过合同关系来约定。这无疑是我国法律鼓励交易，遵循"私法自治"原则的体现，这样的做法符合人们日常生活中的交易习惯，而且能避免公权力的过度干涉。然而在现实生活中，意思自治订立合同的前提在于双方当事人处于一个事实平等的地位上，只有这样才能更加公平的订立合同，平等协商。

　　而这这样的平等放到开发商和业主身上，是不成立的。占有绝对优势的房地产开发商在订立《商品房买卖合同》的条款时都是经过仔细考量，维护自己最大的利益不惜牺牲业主权利。都相机签订的格式条款，更多地体现出的是开发商的权利，而业主只能承担更多的义务。然而，合同相对人，业主一方对于这种情况，大都只能被迫接受，很少能有对格式条款改动的例子。原因就在于业主一般情况下并不具备相关法律知识，与处于强势地位的房地产开发商之间有着极不平等的劣势地位。这种不平等的事实地位导致了弱势的一方并不能以公平的位置表达自己真是的意思表示。过于追求意思自治将是对弱势方权益的另一种形式的侵犯。

　　3.2 境外关于地下停车位权属的比较法考察。

　　不同的国家和地区对住宅小区的停车位权属问题都有着不尽相同的规定。

　　其规定之所以不同，最主要是因为各个国家与地区之间对于小区停车位是否视作为建筑物区分所有的共有部分的问题有所争议。下面，我们就通过比较考察分析不同国家和地区关于小区停车位权利归属的立法现状来汲取适合我国国情的立法实践和经验。对此，我们需要立足于两个重要的基础上面来研究我国地下停车权属的立法有所价值，做好这个工作需要有两个基础，首先，我们要全面的认识和深刻的理解国外的相关停车位的立法，其次则是立足于我国的法律大环境，在法律的框架内做好关于停车位的理论本土化实践的准备工作。

　　3.2.1 美国地下停车位权属立法现状。

　　作为一个联邦制的国家，美国的实行的是联邦和各州在立法上同时并存的双轨制度。在通常情况下，首先是由联邦议会制定相关具有示范性的法律，各地方州再根据本州内的具体情况并以联邦示范法作为参考制定适合本地方的州立法。因此，在不同的州之间对于小区停车位的权属问题亦是不尽相同的。查阅相关资料发现，具体有以下几种不同的规定：

　　第一种情况是将小区停车位被视为业主共有，并由小区的业主所共同享有使用的权利。美国部分州立法就明确规定了，不管小区是多层还是高层的住宅，其地面、地下的停车位在一般情况下均被视为业主所共同共有。

　　第二种情况，将其视为各个单元房屋的配套组成部分，亦是从属于房屋的附属物。在这种情形下，房地产开发商在修建房屋需要为每个房屋建造专门隶属于它的停车位。也就是说业主在购买房屋时小区的停车位与房屋是一一配套的。在这种情况下停车位当然系归属于购房的业主所有的。同时，当业主在出售或者以其他方式转移房屋所有权时，房屋停车位理应一并转让，而不能脱离房屋而单独转让。

　　第三种情况，将小区的停车位视为是全体业主所共同所有的。且在全体业主共同所有的基础上将其设为特定业主所共同使用的共有设施。也就是说，小区的停车位系属于全体业主共同共有的财产，并且可将这共有财产通过契约或者其他方式将其提供给部分特定主体所使用。且有权通过特定方式获得停车位使用权的主体限定在本小区内的业主中，而不得使小区业主以外的其他人通过任何方式获得停车位使用权。同时需要注意的是，不管各州在立法上对于小区停车位为上述何种规定，它们均需以联邦政府的《统一区分所有物业产权法》

　　中的两个基本原则作为立法依据，不得违反：1,小区停车位的所有权人需为小区业主，第三人不能拥有小区停车位所有权；2,停车位不能在脱离了小区房屋的情况下作为独立的部分单独出售或者以其他方式单独转移所有权。

　　3.2.2 法国地下停车位权属立法现状。

　　从法国的《都市计划法》我们可以得知，自 20 世纪 50 年代以来，房屋的建造者对于公寓式住宅负有必须为房屋购买者设计建造相应停车空间的这么一项法定义务。在法国，所有建筑物的居住区域和停车区域在法律上是被视作为相互独立的不动产。业主并不会因为在购买了住宅区域部分的同时取得停车位的所有权。因为正如前所述，法国停车位在法律上被认定为独立的不动产，所以小区业主之外的第三人购买小区内的停车位在法律上同样是被获得认可的。

　　所以，当小区业主没有购买私人车辆或无法承担车位费时，开发商可通过出售多余停车位给其他人来赚取利润。

　　由此可见，法国法上的停车位在性质上其实是属于房地产开发商所有的，而并不属于小区业主所共同共有。只是，房地产开发商负有将停车位优先出售给本小区域内的业主的义务。在优先满足小区业主车位需求的前提下，才能将其出售给除小区业主以外的第三人。鉴于此，"停车场的空间已经由单个的区分所有权人取得了所有权，一般不存在共用部分".在法国，所有的停车场几乎都是由个人购买而取得所有权。因此，极少会出现因为来自停车场使用费来承担物业管理费问题的纠纷。因为只有当停车场作为共同共有财产时，出租停车场获得收益才能被用于建筑管理的追加财源。另外，法国法规定，仅可于地下增设停车区域。

　　3.2.3 德国地下停车位权属立法现状。

　　早期的德国法并没有明文规定小区停车场的权属问题。直到 1973 颁布的《住宅所有权法》才对停车场的问题才做出了相应的规定，即当某一停车场拥有持久性的标志并能够表明其范围的即被认定为具有独立性质的房间。在德国，一般是将停车场建于建筑物的内部，地下室，仅有少量停车场系建于规定的平地之上，在这种情况下，相对于整个建筑物而言，停车场便成了建筑物的附属建筑。德国法第一次也是大陆法系中唯一的通过明文规定在区分所有权法上对停车位作了相关立法。德国法中对于地下车库一般将其作为有独立所有权的一个空间（如同建筑物的专有部分）出售，开发商可以通过约定的形式，在售楼时和其他建筑物区分所有权人确定地下车库所有权问题。

　　综上可见。德国法认定停车场以其专有性作为主要性质，并在专有的基础上设置部分共同共有的使用权作为补充。

　　3.2.4 日本地下停车位权属立法现状。

　　日本的停车位在通常情况下则是建造在主建筑物的底下或者是第一层和第二层，部分建筑物亦将停车位设置在屋顶平台上。日本《建筑物区分所有权法》

　　关于共有部分的归属权认定上，只规定了在约定情况属于全体区分所有权人全体所有，但由此无法推出在没有约定的情形下，尤其是地下停车场的权属究竟如何划分。这种法律上模糊的规定引起了诸多学界争议同时也可能导致在司法实践当中处理具体案件时的司法审判不确定性。

　　司法实务方面，根据判决可见，日本法在司法解释中认定地下车位是以共同使用为目的，理应属于业主共同所有。司法的实行中通过判决表明了法律对地下停车位作为专有部分归属的立场站定，这样使得长期在生活中存在争论的权属问题。并从此占据主流学说地位。

　　在构造与利用上的独立性系最高法院判断是否将停车位视为专有部分的依据。但是日本学界对此作出了怀疑的态度。他们认为，最高院的做法在某种程度上能够到定争止纷的作用，但是有两个问题在司法实践当中却难以解决：

　　1.日本最高法院做的裁判具有局限性，他的对象不包括住宅小区停车场。

　　小区地下停车场里一般都配有相应的公共设施，在使用上不能完全独立，导致对停车场的专有权利不能得到实现。

　　2.住宅小区地下停车位也是不动产，在只保留该停车所有权位而对其他一部分设施进行出售的情况是允许的，但是当所有专有部分被出售后，地下停车位的所有权是否还能保留这是存在疑问的。失去了对基地的应有权利，当然无法再享有地收回建筑物的权利。学者对此的见解是，公司需要明确的表达权利，对其作出登记，才能视为与公司权利一同保留。

　　3.2.5 加拿大多伦多市地下停车位权属立法现状。

　　加拿大不同于任何国家的立法，它根据业主住房卧室的多少作为标准，解决区分所有建筑物的停车场问题。根据加拿大法律规定，每一住宅单元，有两间卧室的房屋业主分配一个停车位；卧室数量超过两间的，配置两个地下停车位。

　　3.2.6 我国台湾地区的地下停车位权属立法现状。

　　就我国台湾地区地下停车场的法律地位而言，无论是立法规定还是司法判决，事实上都是将地下停车场视为具有单独所有权的标的。

　　台湾"最高法院"考虑到地下停车场与地上建筑物之间有着明显的不同，前者是一个连通外界车辆往来的渠道，其有着相当程度的开放性，其本身可以说是保障汽车所有权人能够自由行使驾驶权的重要手段之一，一旦将其视为区分所有建筑物的从物，那么很可能会由于建筑物所有权人的某些行为，而极大地削弱地下停车场的功能属性，因此鉴于地下停车场不同于建筑物本身所具有的封闭性，台湾"最高法院"将地下停车场视为单独的所有权，其无需依附于建筑物，也不应纳入建筑物区分所有权的范畴之内。而且必须注意的是，最高院将其确定为单独之物，本质上是希望赋予其公共设施之属性，使得地下停车场能够满足社会的基本公共需求，因此我们可以发现在台湾地区之后的相关立法规定中，均是将地下停车场视为公共设施，禁止将其权利分割或者贩卖给不同的个人所有，以防有侵害他人权利之嫌（ 台湾 1990 年的台上字第 1147 号判决书）。在这样的指导精神下，台湾在地下停车位权属问题上的争议似乎通过法定共有部分和专有部分并存的模式的存得到了缓解，另外，在立法实践中在地下停车权方面把更多的权利关注渐渐发放给区分所有权人的也是个不错的做法。

　　台湾在实践中将地下停车位根据依法定，自主设立和奖励设立是否依法律强制规定为标准分为法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位三种。

　　1.法定停车位。

　　法定停车位是指国家利用法律，强行介入设置地下停车位，督促房地产开发商修建住宅小区的同时保证配置一定数量的停车位。建造数量依据国家有关规定，须严格遵守，这很大程度上缓解了小区内停车难的现象。台湾立法中和实务中，都不将其视为区分所有建筑物的法定共用部分。业主在购买房屋时需要通过购买车位才能获得停车位的共有权，之后开发商将不能擅自转让给他人使用，只有在业主同意的情况下，将业主空余的车位进行出租，其收益归所有权人业主所有。

　　2.自行增设停车位。

　　这是开发商在满足了法定停车位数量的修建，自主继续建设停车位。和法定停车位不同的是开发商可以将之交给业主使用，也可以允许业主以外的第三人使用，相同的是收益均归业主所有。该做法一方面合理利用了小区的剩余空间，避免了土地资源的浪费；另一方面通过出租得到的收益，使得车库建设的成本得以分摊，分担了业主的压力，形成了开发商与业主共赢的局面。

　　3.奖励增设停车位这是台湾给公用设施如洒水车、消防车、救护车等保留的车位，目的是在出现紧急情况时或日常生活需要时这些车辆能出入，停留在一定位置，方便其工作。这种带有奖励性质功能的停车位设定，是个很好的先例，尤其是像北上广这些人口密集的城市，预留车位的举措十分必要，在闲置时，也不允许他人占用，这一点更是保障了车位的可行性。

　　3.3 境外地下停车位权属立法总结与借鉴。

　　3.3.1 境外地下停车位立法总结。

　　针对前文所述目前各国以及不同地区对于地下停车位权属立法状况的考察，会发现，其们对于地下停车位权属相关制度的制定有着显著的差异，显然这是基于各自所特有的法律文化背景并结合当地的社会实际情况所作出的合理选择，而目前占据立法实践主流的权属制度主要可以分为三种类型：

　　1、地下停车位权属属于业主共同所有，美国和我国台湾地区主要采取该类模式。在这样的立法模式下，地下停车位的存在是建筑物自身功能的必要延伸，其的设立初衷便应当是满足未来业主的现实需要，从而保障业主能够更好地行使其购买建筑物所获得的不动产权利。但要说明的是，在同样的法律理念下，美国和台湾地区对于地下停车位权属的认识存在一定差异，美国并不认为地下停车位是区分于建筑物的独立物权，其实际上是从属于不动产的，业主因为占有不动产而合法地占有地下停车位；而台湾地区则是将地下停车位认定为公共设施，这实际上是肯定了停车位自身的独立性，此时其就相当于业主小区内的基础设施，业主共同对其予以管理，享有占有、使用、处分的权利。但无论是美国还是台湾地区，将地下停车位权赋予业主共有的模式，显然在一定程度上有利于缓和业主和开房商之间的矛盾.然而，将地下停车位权属于业主共同所有也并非没有消极的一面，既然属于业主共有，那么所有的业主便需要为这份权利"买单",以保证地下停车位的正常使用，但对于尚未购车的业主而言，此时无疑是一种强制性的未来消费，如何能够改善这种摊大饼式的管理方式，是该模式无法回避的问题。

　　2、地下停车位权属属于开发商单独所有，德国和法国主要采取该类模式。

　　在该类模式下，地下停车位作为房地产开发商独立建设的工程项目，不应认为是附属于建筑物之上，也不应认定为公共设施，其不过是市场交易中的商品而已，因此应当为生产者、建造者依法所有。此时，如果业主需要获取地下停车位的话，便需要支付相应的对价以获取地下停车位的所有权，而对于没有需要的业主而言，自然就不需要进行额外的支付了。此外，由于开发商对于地下停车位权享有所有权，因此其完全能够将其出售给业主以外的第三人，以获取更大的经济利益。但不可避免的问题就是，对于一个相对封闭并且有着高度安全需要的居民小区而言，半开放式的停车场无疑会导致大量外来车辆涌入，随之而来的就是小区安全风险的加大，这无疑会加剧物业安保的工作压力，也必然会加剧业主的不满，如何在安全与经济之间达到一种平衡，显然是值得斟酌的。

　　3、地下停车位权属并不确定，需以一定标准判断，日本采取该类模式。根据日本的司法判决，小区停车位的权属需要以其结构和利用的独立性与否作为判断标准。按照日本法院的思路，如果建筑是房屋停车位一体，例如别墅，显然停车位权属将为业主个人所有，而非业主共同共有；如果建筑房屋与停车位结构上是分离的，例如小区内专门的地下停车场，那么此时就利用独立性而言，由于停车场占地广阔，车辆可以在停车场随意停放，事实上独立性难以认定，除非规定业主只能将其车辆停在这一个车位而不能有其他的选择。此外，基于法律的指引作用，房地产开发商显然会根据法律的精神选择对其最有利的地下停车场建设模式，所以从根本上讲，日本的做法还是把地下停车位的权属交由房地产商予以决定，但这种予以决定但不确权的做法也赋予了市场交易更大的灵活性。

　　3.3.2 我国对于地下停车位权属的立法思考。

　　上文所进行的讨论，归根到底还是为了对我国地下停车位权属的认定提供参考，毕竟我国社会情况复杂，本身的配套法律制度也并不完善，对于权属模式的选择，"我们应当以开放的思路来考察小区停车位的权属状态",比较分析上述的三种模式，考虑到目前我国停车位的紧张程度，笔者倾向于结合模式一与模式二，即不对地下停车位权属"一刀切",而是根据实际情况划分为两部分：共有与专有。

　　就地下停车位共有部分而言，开发商在修建之初便应当根据地表建筑物的数量情况按照一定比例对地下停车场划分专门区域，以供将来入住的业主使用，此时入住业主对该部分共同所有，以业主委员会的方式进行专门管理与必要的修缮，但必须注意几点：1、对于共有部分的地下停车位，业主必须支付相应的建设成本，这部分成本可以计算在购房合同之内，亦可以独立计算，但所支付的对价不应当超过地产商的建设费用；2、业主共有的地下停车位不允许分割或者售卖，只能伴随房屋转让而一同转让，即地下停车位的所有权与不动产所有权必须保持主体的一致而不得互相分离；3、业主并非必须购买地下停车位，对于没有停车需要的业主可以在购房时以书面形式明示放弃对地下停车位共有部分的所有权，从而无需支付对价，之后如果业主有停车需要，则只能购买专有部分的停车位或者购买小区内其他房产从而获得地下停车位共有权；4、考虑到我国当前多数家庭的经济情况，建议就共有部分的地下停车位，按照购房数量予以分配，即购房一套者，享有一个地下停车位，停车位数根据购房数予以增加。

　　就地下停车位专有部分而言，该部分为开发商单独所有，开发商可以对该部分的地下停车位依法进行出租或者售卖，但必须注意几点：1、地下停车场专有部分面积必须小于共有面积，且不能超过一定的比例，毕竟建设地下停车位的首要目的是为了满足小区业主的需求，而非谋求经济利益；2、租赁或者购买地下停车位，在符合法律相关规定的前提下，必须经过小区业主委员会的审核，审核内容包括个人基本信息，职业工作情况，对于可能具有人身危险性的交易者，小区业主委员会可以对地产商提出意见，但无权阻止双方订立相关合同；3、业主委员会应当就地下停车位专有部分要求地产商订立单方合同，即如果因为地产商的过错审核不严而导致租赁或者购买停车位的用户对于小区内招致了人身、财产损害，地产商应当承担相应的连带责任。4、租赁或者购买地下停车位出现多个交易者时，小区业主享有优先租赁、购买权。

　　当然，笔者目前所进行的设计还比较粗略，在现实生活中必然会面临很多细节和操作性问题，但地下停车位设计这样一种共有和专有二部分的权属模式相比其他方式，兼具了原则性和灵活性：一方面有效地保障了小区业主所应当享有的地下停车位权，满足了购房时的基本需求；一方面也给予了开发商一定的自主权，以满足当前社会对于停车位的迫切需要，在一定程度上缓解当前社会"停车难"的尴尬现状。当然，这种方式也只能是治标不治本，真正要解决当前社会"停车难"的问题更多地还是需要政府的支持与投入，而且必须一再强调的是，即使允许地产商对部分地下停车位予以出售，但首要任务还是保障共有部分的地下停车位，丧失了这一点，也就失去了最重要的意义。