现行物权法中的车库归属制度分析

　　摘要： 车库是小区中的重要组成部分, 对人们的日常生产生活具有重要影响。本文主要从界定车库归属的必要性分析入手, 针对物权法中车库的权属制度情况进行全面细致的介绍和说明, 提出了一些完善物权法中车库制度的法律问题的建议, 为更好地保障业主权益提供有益参考。

　　关键词： 物权法; 车库; 归属;

　　物权法对保障人们的切身权益具有重要作用, 但物权法中对于车库的和车位的划分存在着一定的不足, 给实际生活中带来了一些问题, 容易引发一定的纠纷。对此, 本文针对物权法中车库的归属问题进行全面细致的分析和研究, 以期为更好的保障车库的归属科学性、合理性, 充分保障业主的权益提供良好的借鉴和参考。

　　一、车库归属界定的意义

　　车库和车位之间存在着较大的差异, 车库是建筑物的一种类型, 具有建筑物的共有特点, 其四周属于封闭的空间。车库和停车场及露天停车位存在着较大的差异, 物权法在车库归属方面的具体规定存在着不足。全面细致的规定好车库的归属, 将会能够更好的保障到业主的权益。建筑物区分所有制度中的车库, 为全体业主的建筑区分所有权提供良好的服务。对于车库来说, 虽然其不能够被称为是区分所有权中的专有部分, 但是一旦缺少车库, 将会无法充分有效的发挥专有部分的总体功能优势。小区作为人们生活的重要场所, 其自身的服务配套设施越为完善和健全, 就越能够更好的吸引到更多的业主, 相应的市场价格将会得到有效提升。因而, 车库作为住宅小区内部的重要组成部分, 其和建筑物区分所有权保持着密切的联系, 是建筑物区分所有制度之中的重要财产。在保障业主合法权益的过程中, 无法忽略车库这一概念。因此, 针对车库的各方面情况进行全面细致的分析和规定, 明确车库的法律归属, 通过物权法的良好保障和规范, 将能够更好的提升车库的总体价值, 给业主提供更好的保障支持。

　　二、现行物权法中的车库归属制度

　　我国现行对车库归属的规定, 主要集中在第74条之中, 具体说来, 有以下几个方面的规定:

　　第一, 针对车库和地面停车场 (占用小区公共场地) 进行全面区分, 规定了不同的归属原则。车库与停车位由于其所处位置, 其物权归属也不同。在业主共有道路、小区其他场地中所修建的停车位, 其归属情况, 应该随着土地使用权的转移出现转变, 最终应该确定为业主共有。而对于车库, 我国物权法并没有明确细致的规定车库的具体归属情况, 其主要是按照法定归属和约定归属相结合的原则进行确定的。小区的车库如果没有和建筑物保持良好的联系, 其自身的使用效力也会出现大幅度降低, 因而法律没有对车库的具体归属进行简单规定, 这是符合现实生活需要的。将车库的归属以约定和法定相结合, 能有效减少损害到业主的合法利益情况出现, 防止开发商通过一些格式条款的形式设计出不合理的情形。[1]

　　第二, 按照当事人约定原则, 明确小区车库的具体归属情况, 同时明确小区内部的地面车库归业主共有。车库是小区内部的独立空间, 其属于整个小区的部分, 可能是开发商独立建设的, 同时也可能是业主共有土地上共同建设的。按照物权法的相关规定, 如果车库是开发商所独立兴建的, 业主和开发商之间, 可以自行约定车库的归属问题, 也就是通过一些出租、出售或者附赠的形式达成。而对于业主共有土地上所建造的地面车库, 其必然是属于全体业主共有的。[2]

　　第三, 在出售、出租小区的车库时, 首先需要满足小区业主的需求。建设车库, 主要是为了全面满足小区内业主的停车需求, 从实质内容来说, 车库是小区整体环境的重要组成部分, 因而在实际利用车库的过程中, 需要以业主购买专有部分为重要前提。同时需注意到, 车库属于小区内全体业主成员权的范畴, 在实际针对车库进行转让和利用的时候, 需要能够充分满足整体小区建筑物的使用原则, 并良好保障业主的全体利益。[3]所以, 我国物权法明确规定, 车库理应首先满足业主的需求。

　　三、车库归属法律制度的完善

　　针对现阶段车库保护法律方面不够健全的问题, 需要不断采用科学合理的方式和手段, 优化和健全物权法的相关规定, 使其能更贴合现代社会的实际发展情况, 更好的保障业主的切身利益。

　　1、满足业主的需求的法律设计

　　物权法的健全和完善, 尤其是在车库归属制度方面的改进和调整, 主要目的都是为了满足业主的实际需要, 这是最为首要的目标。[4]当前在理解“应当首先满足业主需要”方面, 本文较为认可的是业主对于小区的车库具有优先承租权或者优先购买权。这一规定在小区车库的出售或者出租方面作了一定限制, 但是无法杜绝开发商采用同等条件出售给业主以外的人, 这样会使得很多业主被迫承受高价, 无法起到良好保障业主权益的作用。对此, 立法者需要不断开展相应的研究工作, 更为充分的满足业主的实际需要。对于同等条件、优先出租权、优先购买权等方面的主体范畴, 可以进行更为细致的划分和确定, 减少一些开发商利用法律漏洞的情况出现, 更为有效的保障权利主体。[5]

　　2、约定不明或者没有约定的情况

　　业主和开发商之间的约定, 是明确小区车库最终归属的重要参考和标准。但在实际生活之中, 容易出现较多约定不明或者没有约定的情况, 物权法在保障这一情况下业主和开发商双方利益方面存在着一定的不足。当整体产权归属明确的时候, 采用业主共有原则, 能够发挥积极作用, 一般情况车库都是处于明确归属的状态中, 对于个别的不明确情况, 仅仅采用业主共有的原则, 显然是不够合理的, 可以从约定不明的区域面积和成本“分摊”情况, 确定出其产权的具体归属, 具体来说, 就是看小区车库在实际出租或者出售的过程中, 是否将车库的成本、面积具体分摊到了总体建筑物或者房屋的成本或者面积之中, 如果存在这种情况, 就认为车库的产权是归属于全体业主共有的, 如果不存在, 则产权归属于开发商。[6]

　　四、结语

　　立法滞后, 是世界范围内普遍存在着的法律问题, 不利于保障人们的切身权益。对于我国物权法来说, 其在车库的归属争议方面起到了一定的作用, 但仍存在着一些不够合理的情况。立法机关和司法机关, 应当充分结合社会发展实践, 结合司法实务, 总结出相应的操作经验, 促使物权法在车库归属方面的规定更为清晰明确。

　　参考文献

　　[1]李嘉豪.物权法中车库归属及法律问题研究论述[J].法制博览, 2017 (5) 125-126.

　　[2]晏林欢, 罗璀.车位、车库归属及处分限制——以《物权法》第七十四条为中心[J].中南财经政法大学研究生学报, 2013 (6) 258-258.

　　[3]尹泓明.论我国小区停车位权利归属——以《物权法》第74条为切入点[J].法制博览, 2014 (24) 359-359.

　　[4]管健, 欧阳帆.由《物权法》第74条论小区车库、车位权利归属规则[J].法制博览, 2014 (7) 178-179.

　　[5]刘阳.小区停车位及车库归属法律问题研究——以《物权法》第74条为分析对象[J].金田, 2015 (9) 175-176.

　　[6]陆安琪.小区车位、车库权属问题研究——以法经济学和解释论为视角[J].法制与社会, 2016 (9) 23-24.