小区车位、车库权属的法律定位

　　第三章 小区车位、车库权属的法律定位

　　社会经济的发展，生活水平的提高等因素都促使越来越多的居民为了提高自己的生活水平而选择购买私家车。近年来随着私家车数量的大幅增长，随之而来的停车需求也越来越大，停放车辆的车位、车库对小区业主来说显得尤为重要。大多数的老旧小区在建造之初并未预料到如今的停车需求如此之大，建造的车位、车库明显无法满足日益增加的停车需求，导致业主为了争抢稀有的车位而矛盾不断。新的小区虽然车位、车库数量较多，但常常因为车位、车库的使用没有明确且统一的权属规则，致使相关的矛盾不断。小区内车位、车库是为小区业主服务的重要设施，车位、车库的设施是否完备也代表了小区的配套设施是否完备，可以说住宅小区的配套设施越好越完善，其竞争力就越高，也更具吸引力，从而致使其成交价格也可能更高。有关小区车位、车库的纠纷层出不穷的最主要原因是我国关于车位、车库权属的相关法律法规的缺位，为了对车位、车库的权属规则有更准确的分析研究，首先对小区车位、车库的类型进行划分，对其性质进行剖析具有重大的意义。

　　第一节 小区车位、车库的内涵与类型

　　一、小区车位、车库的内涵

　　所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。33车库具有四至的封闭空间，具有建筑物的特点，以停放车辆为目的，且是附属于居民生活住宅的。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。34小区车位没有四至的封闭空间，一般处于架空层部分用来停车的区域、或以房屋的一层部分作为停车的区域，小区范围内的露天停车区域。

　　二、小区车位、车库的类型

　　小区是供业主居住使用的住宅群落，一般除了区分所有的建筑物之外还有许多其他的设施，为小区业主的生活提供辅助的功能，就像道路用于通行，绿地带来舒适，会所用来休闲，物业提供管理。而设置在小区的车位和车库则是为业主提供了更为重要和实质的服务，即为各位业主提供停车的服务，以满足业主的停车需求。

　　小区内车位和车库可以分为以下四种：

　　（一）地面停车位

　　地面停车位是指设置于小区空地之上，以划线分割的方式标明的用于停放车辆的区域。35地面停车位周围没有任何的建筑物可以依附，且直接设置在地面上，可以供不特定的多人同时使用，以划线分割的方式来表明每个车位的范围，具有开放性和开发成本低的特征。若要建设地面停车位，应当先取得《建设规划许可证》，该类型的车位是占用小区公共土地而进行建造的，因此，不管在理论界还是实践中，一般都认为地面停车位的权属应当归住宅小区全体业主所共有。

　　（二）地下车库

　　地下车库是指依附于小区建造的，位置在小区住宅楼层的地下一层或基层，为业主提供停车服务的建筑物。地下车库具有以下几个特征：第一，具有四至封闭的独立空间；第二，拥有独立的出口和入口。有观点认为，小区的地下车库是具有独立性的建筑物，与小区内的其他区分所有的建筑物一样，但其设置的目的不是为了居住，而是为了满足业主的停车需求。还有观点认为，地下车库一般安装了整幢楼的水管、电线、电表等生活设备，若将地下车库认定为是与建筑物分开的，拥有单独所有权的客体，那么小区业主在自行进入地下车库停放车辆或进入地下车库对车库内的各种设施、设备进行维修保养时，就没有理论上的依据来支撑。此外，并非每个住宅小区都建造了地下车库，在我国，建造地下车库也是在近十几年来开始的兴起的，且地下车库的建造需要投入大量的人力物力，具有较高的独立使用的价值，明确规范地下车库的权属具有十分重大的现实意义。

　　（三）架空层停车位

　　架空层停车位是指将楼房的第一层以墙体、柱子等架空，依附在住宅大楼，为小区内的业主提供停车服务的停车位。架空层停车位具有以下几个特征：第一，依附于小区的建筑物，不能脱离建筑物独立存在；第二，该类型的车位建筑面积并不计算容积率，所以相关的土地使用权份额将无法获得。根据《房产测量规范》，层高小于 2.20 米的夹层、技术层、地下室、半地下室、插层等部位都不能计算在建筑面积之内。修建架空层停车位主要是用来让业主停车的，所以高度一般没有必要超过 2.20 米，所以架空层停车位也无法获得相关的产权证。在出售房屋时，开发商无权将架空层停车位与各房屋单元进行分割后再行单独转让，而是应当将架空层停车位与房屋一起出售，即依附于区分所有的建筑物应当与建筑物一并流转。

　　（四）防空车库

　　防空车库是指按照国家的法律规定，建设的用于防空的设施，一般在和平年代作为供人民停放车辆的场所。防空车库具有如下几个特征：第一，军民两用，即在战争年代作为防空设施为国家所用，在和平年代作为停车场所为人民所用。我国在1996 年 10 月 29 日颁布了《中华人民共和国人民防空法》，通过立法的方式对地下空间的使用进行了规定。36第二，车库的面积不计入公摊面积。通过以上两个特征可见防空车库的权属规则比较复杂，在使用中也鉴于时间的不同而功能不同。防空车库不仅仅是用于停车的车库，而是国家部署的军事设施在和平年代进行合理使用的车库，因此，个人不能拥有该类车库的产权，只可在和平时期享有其使用权。目前，我国法律对于防空设施的权属并未给出明确的规定。

　　第二节 小区车位、车库的法律定位

　　住宅小区的车位、车库是小区设施的一部分，因此不能脱离其所在小区的土地使用权且区分所有的建筑物建造的目的是为了满足业主的停车需求。笔者将从以下几个方面分析车位、车库作为小区的配套设施所具备的法律性质。

　　一、小区车位、车库是否具有独立性

　　物之概念，本有广狭二义。广义之物，泛指世间一切物理上所称之物，即所谓动物、植物、矿物，人亦包括在内。狭义之物，即法律上所称之物。法律上所称之物，必须是可为权利客体者。学者称为非人格性，人之身体为人格所附，不能为物。37民法中所称之物一般具备以下几个特征：其一，其是存在于人体之外。小区车位、车库存在于人体之外，符合这一特征。其二，为人所支配及控制。人类不能控制的自然力不是物权之客体。小区车位、车库可以被人所使用、控制，符合这一特征。

　　其三，为人们带来经济效益。小区车位、车库可以通过租赁、买卖等行为给人们带来经济效益，亦符合这一特征。虽然小区车位、车库符合民法中的物的三个特征，但是住宅小区内的车位、车库是否为独立的物权客体？各学者对此众说纷纭。王泽鉴先生认为：停车位不具有构造上的独立性，不得作为区分所有之标的。38谢在全先生认为：要成为独立的物权客体不仅要具备构造上的独立性和利用上的独立性，还必须具备法律上的独立性。39根据民法的所有权相关理论，必须是独立的或特定的物才能称为所有权客体之物，独立之物可以单独存在于空间，且具有独特性质特定的物无可替代。如果要成为民法所有权理论中所规定的物，那么必须要具备独立性及特定性，因为标的物如果缺少独立性，那么物权的权利人不能实际支配或管理，无法在客观上行使对物的所有权，也无法实现物权的交付或者公示。

　　地面停车位、架空层停车位、地下车库、防空车库这四种类型的车位、车库中哪些具有独立性呢？各国的相关立法对此的规定各不相同。德国法规定，停车位被视为专有部分，有明显标记标明的地下车库和地面停车位都具有独立性。40根据徳国的法律规定，是以有无明显的标记区分为界定标准来判断停车场是否具有独立性的。日本《建筑物区分所有法》规定专有部分应具有构造上及利用上的独立性。地下车库中的车位相互之间区分明确，构造上具有独立性当属无疑。41当今学说界也逐渐引入了“观念上的墙壁”理论，认为如果车位、车库明确了固定界限，在观念上能让人将此部分与彼部分区别开，那么该部分就应当认定为具有独立性。在区分所有的状态下，车位、车库只要在建筑空间内形成一定空间，在周围有明确的界线间隔开来，并且有其固定、明确的出口和入口，那么就可以认定其具备利用上的独立性。独立性是一个相对的概念，而且随着社会的发展而不断变化。例如：在建筑物区分所有权理论出现之前，区分所有的高层建筑物并不具备独立性。在判断小区车位、车库是否具备独立性时，应当将法学理论和社会调查相结合，看看社会上是否希望小区车位、车库具有独立性。实践中，小区车位、车库的买卖已经普遍存在，小区内具有独立产权的车库一般能够进行买卖，而小区的地面停车位、架空层停车位、防空车库因缺乏独立性，对其进行买卖都无法找到法律依据。住宅小区内的车位、车库是否具有独立性，我国法律并未对此进行明确的规定。

　　小区车位、车库只有既拥有利用和构造上的独立性，又具备法律上的独立性，才能成为独立的物权客体。而小区的车位、车库作为不动产，要具备法律上的独立性，就应当通过登记程序并进行公示。在车位、车库的产权记载在登记簿上，取得相关的权属证书后，才能更好地保障车位、车库的交易安全。根据我国目前的相关法律规定，在上述四类的小区车位、车库中，地面停车位、架空层停车位和防空车库因不计入容积率，不分摊小区的土地使用权份额，没有其独立的权属证书，因此不能认定为是民法上所定义的独立的物。反之，小区的地下车库分摊相应的土地使用权份额，能够办出独立的产证，因此可以成为独立的物。

　　二、小区车位、车库是否为从物

　　瑞士民法典42、日本民法典43及德国民法典44有关主从物的理论虽然各有不同，但基本确定了从物有如下特征：一、从物与主物相分离，不是主物之构成部分；二、从物是为了辅助主物的使用。我国在立法中并未对主物、从物的概念进行界定，但在学术界对从物的概念和特征有较为明确的定义。学术界一般认为，从物要件有三：

　　须非主物之成分；须对主物发挥辅助功效；须与主物同属一人。45小区车位、车库与区分所有的建筑物之间是否符合主从物理论呢？笔者认为，答案是否定的。业主具有停车的需求，小区内的车位、车库是为停车而设置的设施，用于满足业主的停车需求。地面停车位、架空层停车位及防空车库不具备法律上的独立性，无法登记公示，不能获得相关的产权证书，也不能自由买卖。所以这几种类型的车库和车位不具备从物的要件。在住宅小区内，地下车库也是最常见的车库类型之一，地下车库能计算容积率，分摊土地的使用份额，可以取得独立的产权证书，与区分所有建筑物的专有部分一样，只是用途不同而已，在市场上可以自由流转。根据我国《物权法》的规定，小区车位、车库的权属可以通过约定的方式确定，故存在车位、车库和房屋单元属于不同业主所有的可能性，因此小区车位、车库与区分所有的建筑物之间并不是主物与从物的关系。

　　三、从经济效益角度看小区车位、车库的权属问题

　　“运用经济手段去分析和评价法律制度，是本世纪以来西方法学发展的一个潮流，当代经济学的理论和方法几乎应用于法律的每一个领域，法律制度能够引起经济学研究的高度重视的关键就在于人类经济发展的历史充分证明，对经济发展起决定作用的是制度性因素而非技术性因素，对于法律制度而言，经济学能够提供强有力的前所未有的解释。”46经济学的分析方法也可以用在确定小区车位、车库的权属中，首先从供需的角度出发，对供给和需求的分析是经济学理论中的基本方法。在小区车位、车库的问题上，我们也应当首先进行供给和需求的分析研究。在同一个住宅小区中，有些业主有私家车，甚至于是几部私家车，有停车的需求，有些没有购买私家车的业主就没有停车的需求，可以说并非每户业主都有停车的需求或者都有同样的停车需求。如果机械地规定小区车位、车库归全体业主共有，或者规定开发商拥有住宅小区内所有车位、车库的产权，那么就违背了供给与需求的平衡关系，不利于实现经济效益的最大化，造成不必要的浪费。物权法是通过将资源的各种归属和利用权利分配于不同的主体，来实现其资源配置功能的。

　　其次，小区车位、车库的权属应当要考虑管理成本以及住宅小区业主间的利益平衡。小区车位、车库上若设定了独立的所有权，那么有停车需求的业主可以通过购买的方式得到车位、车库的产权或者通过承租的方式得到使用权，以满足自身的使用需求；而没有停车需求的业主就不必为车位、车库支付任何不必要的费用，这种利益分配的方式就比较合理且管理成本也很低。反之，如果法律规定小区车位、车库权属归全体业主共有，那么必然造成不需要使用车位、车库的业主无故支付额外的管理或者维修费用，造成管理成本上的不公。因此，不论小区车位、车库是归属于开发商或是属于全体业主，都应当要求使用固定车位、车库的小业主通过购买或者租赁的方式支付相关的费用，这样更具经济效益。

　　再次，从交易公平与市场效率的角度来看。如果法律规定小区车位、车库归小区全体业主共有，那么开发商在销售商品房时或者进行捆绑销售，或者将车位、车库作为特定房屋的附属物来出售。所谓捆绑销售即指将特定的房屋与特定的车位、车库相关联，在出售房屋之初一齐出售给各小业主。捆绑销售的形式有其不合理之处：第一，捆绑销售对于没有购买私家车的业主来说就是一种强迫消费；第二，捆绑销售提高了房屋单元的售价，损害业主的利益。另一种称为分摊销售，指的是开发商将小区的车位、车库销售给小区的全体业主，每户业主依照其所占有的专有部分建筑面积来分担车位、车库的购买费用。分摊销售的形式也有两个明显的缺陷：

　　第一，单元房屋的售价变高；第二，对于没有购买私家车的业主来说，分摊管理车位、车库的费用极不合理。因此，从经济角度分析，小区车位、车库归属于特定的业主，将小区的住宅单元和车位分别销售，相对于将车位、车库归属于小区全体业主更具有经济效力。但在实践中不可能只考虑经济的因素，还应当平衡各方的权益，做到公平与效率的结合。在处理小区车位、车库的问题时，应当要注意公平的价值取向，因为住宅小区是生活的场所，业主的数量庞大、关系复杂，小区的和谐稳定关系到社会的稳定发展。笔者认为，任何以牺牲效率为代价去追求公平，或者以牺牲公平为代价去追求效率的行为都是不可取的，统筹兼顾十分重要。