《物权法》第七十四条的规定及其问题

　　第一章 《物权法》第七十四条的规定及其问题

　　普遍认为，《物权法》对小区内车位、车库的权属规定改变了《物权法》实施之前车位、车库权属混乱的现象，使得车位、车库的权利归属有了相对明确的法律依据，是我国物权法立法进程中的里程碑。但是，由于其还处在探索阶段，规定难免有不完善之处，造成实践中的纠纷和争议。本章将对《物权法》第七十四条对小区内车位、车库权属问题之规定进行概述，肯定其对于明晰小区内车位、车库权属和解决现实纠纷有重要的进步意义，同时提出其中值得进一步讨论和完善的三个问题，即小区车位、车库的分类、规划的车位、车库的权属和占有业主共有部分的车位的权属，为构建相对完善的车位、车库权属规定提供基础。

　　第一节 《物权法》第七十四条解析。

　　一、《物权法》第七十四条规定内容

　　（一）第一款的规定。

　　《物权法》第七十四条第一款规定了规划的车位、车库的处分原则，即应当首先满足业主的需要，即"业主优先"的原则。

　　本款的规定为我国小区车位、车库的权利归属定下了首先保障业主的停车需求的基调。对于如何操作能够算是符合了法律上"首先满足业主的需要"之要求，《建筑物区分所有权解释》作出了进一步的规定，即按配置比例将车位、车库处分给业主。

　　此规定对开发商处分小区内规划的车位、车库进行了一定的限制。在如今业主停车需求日益增长和房地产迅速增值的矛盾局面下，该等限制对于保障小区业主的停车利益有着十分正面的影响。开发商是追逐利益的群体，如果没有该等限制，在房地产市场供不应求和小区车位、车库日渐紧俏的市场状况下，开发商必然会为了追求更高的利润而将小区内的车位、车库出售给出价更高的买方。如果此时小区业主无力购买，则很容易出现开发商将小区规划的车位、车库出售给小区业主以外的第三人的情况。此时，无法保障小区业主的停车利益，还会给开发商抬高价格，随意处分小区规划的车位、车库以合理的基础，造成恶性循环。《物权法》该"应当首先满足业主的需要"之规定的意图就在于遏制开发商随意处分小区车位、车库的行为，满足业主的停车需求，保障业主的利益，旨在平衡业主的需要与开发商的利益的问题。

　　（二）第二款的规定。

　　《物权法》第七十四条第二款规定了规划的车位、车库之权属界定原则，即其权属可以由当事人约定，且约定的方式可以为出售、附赠或者出租等，采用的是"约定归属"的原则。

　　规划的含义是指在建设工程之初，在建设工程规划许可后所附的建设图纸上标明作为停车之功用的车位、车库。随着小区内地面停车资源越来越稀缺，越来越多的开发商着眼于开发其他小区业主共有之部分作为停车之用，譬如小区内的裙房屋顶。由于该等车位是在小区建设之初就已经规划，开发商大多认为，该等车位是规划内的车位，应当根据《物权法》第七十四条第二款之规定，所有权可以为开发商保留。但是，业主却持有明确相反的观点，业主认为该等车位占用的是业主共有的场地，应当根据《物权法》第七十四条第三款由全体业主共有。笔者将在下文对该类车位的权属问题单独进行讨论。基于本款"约定归属"的前提，并结合不动产登记之规则，本款所指的规划的车位、车库，应当理解为仅指规划于非业主共有部分之上的车位、车库，即可以设置独立的所有权之车位、车库。该类车位、车库由于占用的不是业主共有的土地使用权，其所占用的土地使用权可以分割而独立登记，所有权能先为开发商所保留随后另行单独处分。

　　（三）第三款的规定。

　　《物权法》第七十四条第三款规定了占用业主共有道路或其他场地的车位由业主共有。该规定正式明确规定了法定的共有停车位类型，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

　　该类车位在《建筑物区分所有权解释》中被明确解释为在规划之外占用业主共有的道路或者其他场地而增设的车位。

　　根据前述规定能够进一步理解，该等车位在小区建设规划时，并未规划用于停车之功能，因而不会体现在小区建设工程的规划图纸之上，而是随着小区的发展和使用需要，逐渐被用于停放车辆之用的业主共有的道路或其他场地。该等空间具有停车之实际功能和用途，但是其并未经过正式的规划及建设审批，通常只经过简单划线、简易围栏或其他方式进行区分。此类车位相互之间及与外界空间并没有封闭的物理隔离，所占用的是小区业主共有的小区住宅宗地号的土地使用权，本质仍然属于业主共有的道路或其他场地，也应当根据业主共有的道路或其他场地之规则来对其权属进行界定，即有全体业主共有该等车位的所有权。

　　二、《物权法》第七十四条的评价

　　《物权法》第七十四条对规划的车位、车库之权属秉持了"约定归属"和"业主优先"两大原则，并强制规定占有业主共有部分的车位由全体业主所共有。这样的规定是在总结了实践经验并吸收借鉴相关地方性法规，在保障业主利益的前提下，兼顾开发商的利益后对我国小区内车位、车库权属界定作出的探索，其为小区内车位、车库的权属界定提供了一定的法律依据，是我国物权立法上的一个里程碑，其主要意义在于以下几点：

　　第一，《物权法》第七十四条的规定有利于明晰产权、减少纠纷。《物权法》第七十四条首次对专有和共有的车位、车库进行区分，并明确了其权属界定的基本原则。随后，《建筑物区分所有权解释》更加详细地界定了在建筑物区分所有制度下的业主专有部分和共有部分之含义，使《物权法》第七十四条中的概念更加明确。按《物权法》第七十四条之理解，规划的车位、车库应当属于能够为业主专有的车位、车库，而占用业主共有部分的车位应当属于全体业主共有。在《物权法》实施之前，小区内车位、车库的权属界定并无明确的法律依据，随处可见权属混乱的情况。根据《物权法》第七十四条和《建筑物区分所有权解释》的规定，在结合司法实践的基础上，联系日常生活实际，已经能够对小区内的车位、车库权属进行明确界定，实属一大进步。但是，这样的分类似乎并不完全，遗漏了规划在业主共有部分上的车位类型。对于此问题，笔者将在下文另行论述。

　　第二，《物权法》第七十四条的规定体现了私法自治的原则。《物权法》第七十四条第二款确立了规划的车位、车库之"约定归属"的原则，是尊重当事人意志的体现，符合当事人的利益。私法自治原则是民法的基本原则，给予了当事人最大的自由和空间。法律虽然是人们的行为准则，但是并不应该在涉及当事人切身利益时替当事人作出判断和选择，否则有越俎代庖之嫌疑。由于各个小区的配置比例和商品房销售情况不同，并且各个业主所专有的建筑物面积也不同，法律要对规划的车位、车库权属直接进行统一界定存在着操作上的困难。

　　因此，将规划的车位、车库之权利归属留给当事人自己决定，是目前可行的最佳方案。不过，本规定仍有许多争议之处，包括"约定归属"的合理性、"没有约定或约定不明"的处理等，依旧需要继续讨论及完善。

　　第三，《物权法》第七十四条的规定确立了优先保障业主需要的价值取向。

　　《物权法》第七十四条第一款中对规划的车位、车库提出了"应当首先满足业主的需要"的要求，使开发商为了追求更多利润而向小区业主以外的第三人处分小区内的车位、车库高价处分给之现象得到一定遏制，是对小区内车位、车库之处分作出的必要限制，是为了维护最广泛的业主利益而对市场进行的强制干预。在如今开发商处于强势地位的房地产市场中，对业主而言是一大福音。但是，《物权法》的"业主优先"原则仅是一个方向性、指导性的规定，缺乏具体的操作规则，极大减弱了该原则在实践中的可操作性，有待进一步细化和完善，以实现做到保障业主利益的立法目的。

　　最后，《物权法》的规定既考虑到了当事人利益平衡，又激发了开发商的开发热情。小区车位、车库作为业主生活中必不可少的配套设施，其功能上首先应当服务于整个小区无疑。但是，在社会经济不断发展，居民汽车所有量不断增加，而土地资源逐渐稀缺，停车难问题日益凸显的大背景下，鼓励开发商积极投资建设车位、车库也是必要的措施。《物权法》第七十四条秉持的"业主优先"的原则，在最大程度上构建了一个保障业主利益的大框架，并且采取了平衡双方利益之途径，以兼顾开发商及业主双方利益为出发点，采取"约定归属"的原则，即允许开发商和业主之间通过约定来决定规划的车位、车库之所有权归属。在此层面下，开发商就有了保留规划的车位、车库之所有权的基础，必将极大地激发其投资建设小区车位、车库的积极性，从而能为业主创造更多优质的停车资源，缓解日益严峻的停车难问题，达到良性循环。

　　第二节 《物权法》第七十四条存在的问题。

　　一、车位分类问题

　　（一）车位分类的疏忽。

　　《物权法》第七十四条第一款及第二款针对的是规划的车位、车库，第三款针对的是占用业主共有道路和其他场地的车位。其中规划的车位、车库权属可以由当事人进行约定，而占用业主共有道路和其他场地的车位权属是法定由业主共有。如上文所述，在现实中，可以看到有一种类型的车位是存在于规划和占用业主共有部分的交叉范围内，就是规划于业主共有部分之上的车位。随着小区地面资源越来越稀缺，许多新型小区开始重视开发处地面之外的其他业主共有的部位作为停车空间，譬如小区的裙房屋顶。该等车位的建设通常也需要建筑规划，单从《物权法》的条文上看，此类车位类型既属于规划的车位，又属于占用业主共有部分的车位，其权属应当由当事人约定还是法定由业主共有未明确规定，属于立法上的疏忽，时常引发业主与开发商之争议。但是在实践操作中，其与占用业主共有部分的车位相同，由于所占用的土地使用权是由业主共有而无法分割独立登记的，实际上其权属也只能由业主共有，许多争议案例之法院判决也确认了这一观点。但是，《物权法》第七十四条对该等车位类型的疏忽，导致了该等车位权属界定理解的混淆：从法条上解释，该等车位的权属既属于由当事人约定又属于法定共有的范围；而在实践操作中，由于其所占用的土地使用权无法独立分割登记，其必然是属于业主共有。

　　（二）遗漏之后果。

　　1.案例简介

　　2009 年，全国首例屋顶停车场确权纠纷案件发生在上海金瓯万国大厦业主委员会及其开发商上海国宏置业有限公司之间。

　　案件焦点之一就在于，经过建筑规划设计而在业主共有的裙房屋顶上设置的停车场之所有权在没有约定的情况下，应当由全体业主所有还是由开发商保留。最终法院判决，该设置在小区裙房屋顶上的停车场应当由全体业主所共有。

　　2.案例分析--《物权法》第七十四条第二款和第三款的矛盾

　　根据《物权法》第七十四条第二款的规定，该等设置在小区裙房屋顶上的停车场是经过建筑规划设计而建设的，应当属于本款中所指"规划的车位、车库",其所有权可以由当事人约定。在没有约定的情况下，该停车场之所有权应当由开发商保留。

　　根据《物权法》第七十四条第三款的规定，结合《建筑物区分所有权解释》，小区的裙房屋顶属于业主的共有部分，则设置在小区裙房屋顶上的停车场应当属于本款中所指"占用小区业主共有部分的车位",其所有权应当由全体业主共有。

　　由此可见，《物权法》第七十四条之表述对小区车位、车库之分类并未明确规划建设于小区业主共有部分上的车位，导致了实践中的开发商和业主理解不一、争议不断。

　　3.结论

　　如前文所述，《物权法》第七十四条将小区内的车位、车库分为规划的车位、车库和占用业主共有部分的车位两种类型。其中遗漏了现实中还广泛存在着一种类型，就是规划于业主共有部分的车位。根据《物权法》第七十四条的规定，规划的车位、车库权属可以由当事人进行约定，而占用业主共有部分的车位权属是法定由业主共有。规划于业主共有部分的车位具有规划的车位和占用业主共有部分的车位两种属性之结合，《物权法》对其权属没有明确规定。单从《物权法》

　　第七十四条的条文理解，该等车位之权属是由当事人进行约定还是法定由业主共有也不明确。该等车位占用的是业主共有的土地使用权，

　　（三）解决途径。

　　在实践中，基于其所占用的土地使用权无法分割而独立登记，设置在业主共有部分之上的车位无法设立独立的所有权进行权属登记，而无论其是否经过建筑规划。该等车位的权属实际上是十分明确的，即与《物权法》第七十四条第三款所规定的占用业主共有部分的车位之权属一致，应当是属于全体业主共有的。对于该类车位，应当侧重于考虑其"占用业主共有部分"之属性，而淡化其"规划"之属性。否则，如果因其经过规划，而认定其所有权能够为开发商所保留，则违背了业主共有部分之根本性质。陈华彬教授也认为，该等规划设计时就是占用业主共有部分区域的车位，应当与《物权法》第七十四条第三款规定的共有车位类型一样，认定其权属由业主共有。

　　因此，本文将不对此类车位的权属问题进行单独的研究。实践中存在许多相关争议的主要原因在于，对《物权法》第七十四条第二款和第三款中"规划内的车位、车库"及"占用业主共有部分"的理解矛盾。基于以上分析，《物权法》第七十四条第二款中"规划内的车位、车库"应当理解为仅限于规划在非业主共有部分上的车位、车库，其能够进行独立的权属登记，由此才能由当事人对其权属进行约定，因此应当被排除在《物权法》第七十四条第二款中所指"规划"的范围之外。而《物权法》第七十四条第三款中"占用业主共有部分的车位",即使经过规划，也无法具有独立的所有权，无约定归属的权利基础，应当属于法定由业主共有的车位。为明晰起见，可对《物权法》

　　第七十四条第二款和第三款之规定就此问题作出进一步的解释，以减少对法律条文理解的争议。

　　二、规划的车位、车库的权属问题

　　（一）约定归属的利弊问题。

　　根据《物权法》的规定，规划的车位、车库的权属可以由当事人进行约定，约定的方式是出售、附赠或者出租等，符合"合同约定说".

　　"约定归属"的规定在实践和学界中一直争议不断，一方面，其尊重当事人意志和利益选择的出发点值得肯定，另一方面，其确认了开发商能够保留规划的车位、车库之权属，也有可能损害业主的利益，导致小区内车位、车库无法实现其服务于小区之功能。

　　认为"约定归属"可能损害业主利益的主要理由在于，我国房地产市场急剧升温，无论是商品房，还是车位、车库买卖市场都是卖方市场，供不应求，而开发商相对于业主而言，其拥有完备的法律团队并掌握了全面的市场交易信息。此种交易地位的悬殊必然导致业主和开发商不可能站在对等的平台上进行商品房买卖合同的磋商，部分学者认为，《物权法》的该等规定忽视了业主和开发商之间的地位不平等，并没有起到保护弱势一方的业主的利益之作用，对此提出了批评。

　　（二）"首先满足业主需要"的问题。

　　1.缺乏对"首先满足"的内涵规定

　　对于"首先满足"内涵，学界一直以来就有多种理解，存在着许多争议。有学者认为"首先满足"是对于车位、车库的优先购买权；也有学者认为"首先满足"是对车位、车库的优先使用权；有学者认为"首先满足"是优先购买权和优先使用权兼具；还有学者认为"首先满足"应该是不分条件的满足。

　　27众说纷纭，都未能达成一致的观点。

　　2.缺乏对"首先满足"规范的定性

　　《物权法》没有对"首先满足"规范进行定性，很可能导致在司法实践当中，如果发生开发商在没有首先满足业主的情况下将规划的车位、车库处分给第三人的情况，业主却无法根据《物权法》的规定主张该等处分的合同无效，使得业主的停车需求无法得到满足，利益受到损害而无法弥补，也使《物权法》该"首先满足"的规定成为了一纸空文，违背了其立法意图。

　　3.缺乏"首先满足"的操作细则

　　普遍认为，该规定具有十分重要的进步意义，为小区车位、车库制定了必须首先满足业主需要的原则，有利于保障小区业主的权利，禁止开发商为了牟取暴利而利用其强势地位随意处分小区车位、车库。但是，该规定又过于笼统，对"首先满足"的内涵没有作出具体规定。虽然，《建筑物区分所有权解释》以按配置比例处分作为是否首先满足业主需要的判断标准，但是这一判断标准是否充分、合理，值得进一步思考。

　　4.未明确处分给第三人的限制

　　现实中我们可以看到，由于房地产市场中车位、车库价格迅速增长，甚至由于开发商利用市场优势地位单方面决定销售价格和销售方案，导致许多实际有停车需求的业主无力购买车位、车库。开发商为了尽快收回成本、获取利润，更是变本加厉地提高小区车位、车库的价格，甚至很可能在业主无力购买导致车位、车库闲置的情况下出租给小区业主以外的第三人。若是出于合理配置土地资源、充分利用闲置车库的意图，将小区内闲置的车位、车库处分给小区业主以外的第三人似乎无可厚非。但是现在造成这种情况的原因是小区业主无力购买，而不是没有停车需求。这时，就应当对开发商将小区车位、车库处分第三人的行为作出明确而合理的限制，在保障小区业主停车利益的前提下，帮助开发商尽快收回成本、充分利用车位、车库资源，也能够缓解小区周边的停车难问题。

　　（二）"没有约定或约定不明"的问题。

　　我国现行《物权法》删除了《物权法》（草案）中曾经对没有约定或约定不明的车位、车库权属应当归属于全体业主之规定。这样的变动是权衡各方利益之下作出的妥协，看似是保护了意思自治，实际上却是留下了一块立法空白，在实践中产生了诸多纠纷却无法律依据可循。法律是人们的行为准则，因此不应当在对有争议的问题避而不谈，而应当作出明确规定，以减少争议。

　　三、占用业主共有部分的车位的权属问题

　　（一）"其他场地"含义的问题。

　　《物权法》第七十四条对车位、车库将车位、车库分为了建筑区划内规划的车位、车库和占用业主共有部分的车位，两种分类标准并不一致，由此也导致了车位、车库类型的交叉及权属界定的理解矛盾，譬如前文中所述的规划在业主共有部分上的车位问题。因此，明确"其他场地"之含义对明确判断小区内车位、车库之权属而言至关重要，有助于明确《物权法》第七十四条对车位、车库之分类的标准。有部分观点认为，"其他场地"应当是指《物权法》第七十四条第一款和第二款规定之外的场地，即小区建筑区划外的场地。也有观点认为，"其他场地"仍然是指业主共有的土地。还有观点认为，"其他场地"应当是指规划之外用于停放车辆的场地。

　　（二）开发商配建义务的问题。

　　随着建筑物类型的不断革新，业主共有的部分也不再限于小区内的公共道路。在实践中，越来越多的小区发展出了许多可以利用的新型空间，如小区的裙房屋顶，在其上都可以建设由业主共有的车位。在小区内土地资源越来越稀缺的情况下，对小区业主共有部分如裙房屋顶上的空间利用也是未来小区建设需要考虑的重点，在其上设置车位，有利于缓解小区停车位匮乏的问题在目前的房地产市场下，开发商对车位、车库有单方定价的强势地位，业主很可能处于有停车需求却无力购买车位、车库的尴尬境地。为解决小区内停车难的问题，保障业主的停车利益，在业主共有部分上开发车位是相对便捷、高效又低成本的途径，又能够充分利用建筑物内的闲置空间，做到物尽其用，值得大力推广。根据《物权法》

　　第七十四条的规定，占用业主共有部分的车位属于法定由业主共有的车位。基于这样的权属界定原则，开发商由于无法获得所有权，难免缺乏投资建设的热情。

　　《物权法》并没有赋予开发商强制建设该类车库的义务，开发商为了后期能够取得利润，往往着重于开发其能有拥有所有权、独立出售的车位、车库，而不会主动开发如裙房屋顶这样的新型空间。造成业主买不起车位、车库也又无共用车位可使用的矛盾局面。

　　（三）使用规则的问题。

　　对于业主共有的车位，其作为业主共有之部分，《物权法》、《建筑物区分所有权解释》及《物业管理条例》都对其的使用规则进行了一定规定。但是，该等规定是针对所有业主共有之部分的笼统性规定，并没有根据共有车位之特殊功能进行细化。现实中，由全体业主统一行使对共有车位的管理权不具有操作性，因此绝大多数小区内的共有车位都由物业管理服务公司代为管理，这也造成了该等车位的使用及收益乱象频现。物业管理服务公司单方面决定使用及收费规则或擅自允许业主之外的第三人使用共有车位的现象时有发生，造成业主之间、业主与第三人之间及业主与物业管理服务公司之间争议不断。业主共有的车位是否允许小区业主之外的第三人使用，业主之间、业主与业主之外的第三人之间的使用权应当如何分配，相关使用收益应当如何归属，应当由谁来对该等车位的使用进行管理，这一系列问题都亟待进一步明确。