“约定归属”利弊分析

　　第二章 规划的车位、车库的权属问题研究

　　《物权法》第七十四条对该类车位、车库之权属规定可以由当事人约定，并且应当首先满足业主的需要。《物权法》对于规划的车位、车库采纳了"约定归属说"的观点，其明确了权属处分方式，利于明晰产权，有十分重要的进步意义。

　　但是，由于相关规定偏于原则性，还有待进一步细化和完善。本章将对"约定归属"权利基础的合理性、"约定不明或没有约定"的情况及"首先满足业主需要"的要求进行逐一分析，并提出相对应的立法建议，以探索解决本文第一章中所提出问题的可行路径。

　　第一节 "约定归属"利弊分析。

　　一、"约定归属"的不足。

　　（一）对业主利益的影响。

　　"约定归属"为开发商保留小区内的地下土地使用权进而保留地下车库的所有权提供了可能。

　　长期以来，我国房地产市场一直是卖方市场，开发商占据着稳固的优势地位，其所掌握的市场信息和定价话语权是业主所无法企及的。在采用"合同约定说"的《物权法》规则下，开发商十分轻易地就可以利用格式条款或房地产市场供不应求的供需矛盾在商品房销售合同签订时就单方面将车位、车库的权属"约定"为由开发商保留，再以高价出售或出租给业主，而业主在签订商品房销售合同时，对此约定条款根本无力反对，双方磋商更无从谈起。另外，目前我国普遍存在着房价虚高的现象，房地产泡沫不断膨胀，开发商牟取暴利，而业主只能任其宰割。在巨大的利益诱惑面前，开发商不能也不愿意做到与业主"平等地""约定"车位、车库的所有权归属问题。

　　同时，为了最大程度收回成本获取利润，开发商往往已经将其投资开发小区包括建设车位、车库的成本纳入到商品房销售价格，在销售商品房是转嫁至业主承担。然而，由于商品房价格构成不公开、建设成本无法客观证明，开发商还可以利用其占有资源的优势地位和城市内停车困难的现实局面，将车位、车库作为单独的商品出售给业主，获得更大的利润。《物权法》中允许开发商规划内车位、车库的所有权可能会现实地影响到小区业主利益。

　　（二）对车位、车库附属功能的影响。

　　从建筑物区分所有理论的角度而言，小区内的土地使用权是建筑物区分所有的连接点，小区内的土地和房屋应当视为一个整体。在建筑物区分所有的情况下，着眼于小区的生活功能，最理想的所有权划分结构就是，小区内的任何建筑物或者设施设备，不是属于业主个人所专有的，就是属于业主共有的，法律应当鼓励由小区内全体业主共有车位、车库的权属结构。

　　从功能来看，小区内的建筑物本身用途应当主要是居住，车库、车位作为无论位于地上还是地下，在功能上都是服务于建筑物的居住或商业用途的配套设施，其在功能上是不具有独立性的，应当服务于全体业主，其所有权应当归全体业主共有。如果开发商能够保留小区内地下的土地使用权进而保留地下车库的所有权，在当今房地产市场火爆的情况下，开发商为了获得更多利益，完全可以仅选择将地下车库高价出租给业主，而不出售或者附赠。由此开发商就能够一直保留地下车库的所有权，依靠高额租金不断获得利润。《物权法》中允许开发商规划内车位、车库的所有权的结果可能不利于小区车位、车位之附属功能的实现。

　　二、"约定归属"的优势。

　　（一）体现了"私法自治"的原则。

　　"约定归属"采纳的是学界中"合同约定说"的观点，以开发商和业主在签订商品房买卖合同时对车位、车库权属的约定作为判断车位、车库权属的依据，体现了民法上"私法自治"的原则。

　　这也是《物权法》作为规定财产归属的基本法所必须遵循的原理。

　　"合同约定说"不仅得到了许多学者的支持，也得到了我国立法机关的肯定。在我国《物权法》的立法进程中，《物权法》（草案）和正式实施的现行《物权法》均采纳了"合同约定说".对于约定的方式，《物权法》（草案）中规定对于车位、车库的权属，有约定的按约定处理。现行《物权法》还明确了出售、出租、附赠三种约定方式。通常认为，采取"合同约定"说是尊重双方当事人意志的体现，也能在如今社会经济高速发展、停车资源稀缺的客观情况下鼓励开发商建设车位、车库，缓解城市化进程中停车难的问题，是解决车位、车库权属问题的最优可选方案。

　　（二）有利于促进车位、车库的建设。

　　目前我国土地资源紧缺、停车空间匮乏，加大对车位、车库的开发力度，才是解决停车难问题的根本途径和有效方法。由于我国社会经济发展程度的限制，单独依靠政府投入资金要完成最大程度的停车空间的开发和建设十分困难。开发商作为房地产市场的专业人士，其不仅具有开发建设车位、车库所需的必要专业人员及专业技术，还拥有雄厚的财富基础，有效利用开发商的建设资源，能使房地产市场内部的资金得到良性循环，有利于在最短时间内、最大程度地开发建设最多的停车空间。开发商是利益驱动型群体，如果无利可图，其必将不会在建设小区的同时主动开发建设配套的车位、车库，而如果规划的车位、车库之所有权能为其保留，意味着其在开发建设之后能够通过另行单独处分获取更多利润，开发商必将主动投资建设车位、车库，这对充分开发小区内停车空间，解决小区停车问题而言无疑是一剂良药。

　　（三）与市场经济要求相适应。

　　"约定归属"的实质在于让市场决定车位、车库的权属，以市场机制的自我调节来避免和解决纠纷。

　　供求关系对商品价格的影响在市场经济条件下尤为明显。目前我国停车资源明显供不应求，业主以支付更高的对价而获得更好的生活环境和解决停车需求，是市场经济条件下的必然要求。如果通过立法手段过多地进行干预和限制，则会违背市场经济的基本规律，不利于房地产市场的发展。当然，在如今车位、车库供求关系矛盾如此尖锐的情况下，完全依靠市场自身调节也有一定风险。因此，需要在尊重市场基础作用的前提之下，出台相应的措施保障处于弱势地位的业主的利益，比如《物权法》第七十四条第一款中所规定的"业主优先"的原则。

　　三、"约定归属"利弊之协调途径。

　　如前文所述，"约定归属"之利弊争议不断，部分观点认为，"约定归属"可能有损于发挥小区内车位、车库之附属功能从而影响业主的利益，部分观点认为，"约定归属"符合市场经济的内在要求，有利于鼓励开发商开发建设车位、车库，达到合理配置资源之目的，同时秉持了"私法自治"的原则，充分尊重当事人的意愿。笔者认为，"约定归属"在如今土地资源紧缺、停车难问题凸显的社会背景之下，其所富有的优势远比其所含有的不足来得大，主要理由是，换言之，权衡利弊的情况下，"约定归属"对解决我国停车难及小区内车位、车库权属问题而言，仍然是一项有利举措。

　　为了防范"约定归属"可能对业主利益造成的损害，《物权法》第七十四条其实已经为"约定归属"充分发挥其优势出台了相关保障规定，即第一款中提出的"应当首先满足业主的需要"的规定。该规定是《物权法》在尊重市场自身规律的基础上，对市场机制的适度合理干预，限制了开发商不顾业主利益随意处分小区内车位、车库、损害业主利益的行为。"业主优先"的原则，对于保障小区业主的利益已经足够，也使开发商在不影响小区业主利益的前提下能够另行处分小区内的车位、车库，做到物尽其用。

　　但是，目前《物权法》对"业主优先"之规定还停留在方向性、指导性规定的阶段，没有提出其在实践中的具体操作方案，从而可能使该规定难以落实，业主利益之保障受到阻碍。因此，《物权法》完善的重要任务之一就在于细化"首先满足业主的需要"之要求，以加强"约定归属"之优势而弥补其不足，待"业主优先"的原则能够落到实处之时，对"约定归属"可能影响业主利益之担忧也将不复存在。另外，作为"业主优先"原则的补充，在对规划的车位、车库权属"没有约定或约定不明"时，《物权法》的天平应当选择向业主利益倾斜，适当加重开发商的义务，即规定在这种情况下的权属由业主共有。