艺谷房地产公司产业环境分析

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【题目】艺谷房地产公司持续发展战略探究 
【第一章】房地产公司发展问题研究绪论 
【2.1 - 2.2.6】艺谷房地产公司产业环境分析 
【2.2.7 - 2.2.9】商品房批准预售与销售情况 
【2.3 - 2.6】艺谷公司内部条件分析 
【第三章】艺谷房地产公司发展战略制定 
【第四章】房地产公司战略的具体实施
【结论/参考文献】艺谷房地产公司战略管理研究结论与参考文献

　　第2章 艺谷房地产公司内外部环境分析

　　2.1 艺谷公司概况

　　深圳市艺谷房地产公司，成立于 1996 年，由建筑施工起家，建筑施工是其传统的相对成熟的业务，目前是一家以房地产开发为龙头，集信息技术、建筑施工、物业管理为一体的集团企业。在现阶段业务中主要是八意府项目标志着房地产开发业务全面展开。

　　深圳市艺谷房地产公司现有业务结构分析。房地产业务方面， 艺谷房地产公司业务运行项目为八意府项目，项目位于深圳市龙岗中心区，占地145278 平方米，总建筑面积 573278 平方米，主要以住宅为主，住宅约为 48万平方米，商业为 3.2 万平方米，五星酒店为 5 万平方米，分为三期开发。

　　第一期已经完成了的土地开发面积为 3.8 万平方米。建筑面积达到 20 万平方米。第二期目前正在建设中。该项目运行存在的问题是运作目标定位还不够明确，对项目的综合管理有待加强。在建筑业务方面，艺谷公司目前现有项目，主要以该企业的房地产项目为主要业务来源。还尚未承接其它外来的建筑业务。项目运行存在公司运行机制还是延续使用旧的建筑公司运行体制，在新型竞争环境下经营能力薄弱，财务成本管理不到位的问题。其它业务方面，艺谷公司的物业管理及信息技术尚未成为公司的经营的主要业务，属于配套和繁衍业务，暂时予以忽略，此次不参与分析研究。

　　深圳艺谷房地产公司现有业务综合分析。房地产业务方面，艺谷房地产公司的房地产业务作为公司未来发展方向之一，但还未有明确具体选择哪些细分的房地产业务产品品种作为企业重点开发的对象。现有的房地产项目运行情况直接关系到艺谷公司的发展前景，下一步需要重点对艺谷房地产业务做出明确的战略定位。建筑业务方面，建筑业务是艺谷公司的传统业务，在整个建筑市场中，其品牌效应和知名度很小，企业仅凭自身的实力参与市场竞争能力也比较弱。但是，建筑业务在艺谷公司具有不可替代的业务，在企业下一步发展过程中，建筑业务的发展方向选择和企业在艺谷公司整体发展过程中的定位也是需要重点研究的问题。

　　深圳艺谷房地产公司内部资源分析。一是艺谷企业具有民营企业所持有的全部共性，同时也有不同，主要表现在企业的决策权利比较集中，法人的意志非常的坚强。由于企业激励机制缺乏，员工的创新动力不足。二是艺谷房地产企业是根植于龙岗区企业，公司决策者的本土根植性很强。三是企业所表现出的形象内外不一致。外部表现是快速的发展，而内部确是企业的管理结构不合理及老化，运营尚未规范化，基础还很薄弱。这于企业的实际发展情况不配套。甚至有可能会成为阻碍企业发展的绊脚石。四是企业原有的、首批的创业者，在目前新的市场发展的形势下，并未及时的调整企业内部资源和优化管理，使企业处于相对落后的地位。并且，企业一直以来，从未注重过企业员工及人才的储备与培养。因此，造成了企业用工的更新换代断层，成为影响企业发展的比较突出的矛盾问题。五是原企业员工凝聚力较强，但是随着企业的发展壮大，现形成的老员工、外聘、新生力量的三大类人员，在价值追求和工作目标定位上存在差异，随着企业产业结构的调整，新旧文化的冲突使企业原有的凝聚力正在受到影响。六是人才问题已经成为限制企业发展的瓶颈。归根结底是因为人才的培养及管理体制在企业内部尚未形成。七是现阶段企业的资金压力比较大，建筑债权债务问题比较突出。

　　2.2 艺谷公司外部环境 PEST 分析

　　2.2.1 政策环境分析

　　房地产行业作为影响国计民生的行业，受政策影响非常大。随着我国房地产行业宏观调控力度的不断加强和深化，预示着房地产业能否健康、持续、稳定的发展，对于我国经济的增长，和谐社会的建设，都起到了举足轻重的作用。甚至是影响到我国社会是否稳定的重要因素之一。[31]

　　2010 年 9 月，中央部委下达了降低首次购房者的契税和征收在一年期限内个人售自用房和购新房的个人所得税的税务管理的规定。2010 年 11 月，中央部委下发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。

　　通知要求对于房地产投资的控制与限制。同时为了维护房地产市场的健康发展，将坚定不移的继续严厉处理投机行为。在购房使用公积金贷款，严格限制第三套房产使用公积金的贷款。2011 年元月，中央政府继续出台了以提高第二套房产的首期付款占全部购房款的比例到六成的房地产市场调控新政策，同月，中央部委就营业税下发通知，要求无论什么房产均以五年为界限。

　　已经购买的任何房产但都未超过五年就转让的房产，征收全部营业税。对于非普通的商品房，虽然购房已经满五年转让的，将其所得利润为征税基础，征收营业税。普通住房超过 5 年销售的，免征营业税。七月，中央政府决定继续坚决严格执行房价的调控目标不松动。此项政策的出台预示着我国房地产宏观调控还将在很长时间内持续下去。

　　2012 年宏观调控的新形势是在十八大的报告中，胡锦涛同志表示的要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求，坚持房地产市场调控政策不放松。

　　通过以上分析，房地产行业的发展，关系到国计民生问题，为促进房地产市场的健康发展，国家在法律法规和政策上不断地进行调整，特别是近几年调整的力度最大，政策的倾向性明显已经开始对房地产发力，从中央的三令五申及十八大的房地产市场调控政策不放松，房地产调控还将持续进行。

　　从我国实施房地产调控以来，社会各界褒贬不一。就当前的房地产行情分析，国家宏观调控还将继续下去，房地产交易市场在不间断调控政策的冲击下，已经是持续下降，成交行情一度萎靡。房地产开发处于低潮阶段。房地产业也将面临新一轮的洗牌。优胜劣汰，房地产企业只有针对国家的宏观调控措施，积极应对并完善企业制度，适时调整企业战略，规避风险，提高核心竞争力，把握机遇，才能使企业健康、和谐的发展。

　　2.2.2 经济环境分析

　　世界性金融危机所造成的后果尚未消退。受到波及的各国经济均哀声一片，经济的发展有待走出低谷。虽然我国受到金融危机影响相对而言较小，但是从国际经济运行环境来说，对于我国的发展还是造成了不小的影响，使我国经济发展增添了更多的阻力。2012 年前三季度国内生产总值 353480 亿元，同比增长 7.7%,比上年同期回落 1.8 个百分点。其中：第一类产业的增加值达到 3.3 万亿元。同比增幅达到 4%.比上年同期加快 0.6 个百分点；第二类产业的增加值达到 16.5 万亿元。同比增幅达到 8%.比上年同期回落 2.5个百分点；第三类产业的增加值达到 15.5 万亿元。同比增幅达到 8%.比上年同期回落 1.6 个百分点。中央政府在坚持稳中求进的总原则下，将稳增长放在我国经济发展的主要位置。积极主动的采取了多种方式，妥善处理了稳增长与结构调整和预期管理这三者之间的关系。同时，加强了预期与调结构的力度。将我国国内的经济建设发展的重点放在扩大内需上。我国的经济运行状态呈现出了触底企稳的现象。

　　（1）产形势良好。全国夏、秋粮丰收，其他农作物保持了增产。良好的农业生产情况，在一定程度上降低了国际市场对中国经济的影响。

　　（2）工业生产增速继续放缓。2012 年 1 到 9 月份，我国工业生产增加值同比增幅达到 10%左右。比上年同期回落 4.2 个百分点。

　　（3）固定资产投资平稳较快增长。2012 年 1 到 9 月，我国固定资产投资额达到 25.7 万亿元。同比增长达到二成。比上年同期回落 4.4 个百分点。

　　但低于近 5 年的平均增长率。其中房地产投资下降明显。2012 年前三季度，房地产开发投资 51046 亿元，同比增长 15.4%,增速比上年同期回落 16.6 个百分点。商品房销售面积 68441 万平方米，同比下降 4%,上年同期为增长12.9%.商品房销售额 40354 亿元，增长 2.7%,比上年同期回落 20.5 个百分点。土地购置面积同比下降 16.5%.房地产投资下降速度高于全部固定资产下降速度。房地产这个行业，对于国民经济的发展，起着举足轻重的作用。现代的房地产业已经关联着社会其它很多行业发展。具有一荣俱荣，一损俱损的地位。房地产投资的降低拉低了整个社会的投资速度。

　　（4）消费市场的增长趋于平稳 2012 年前三季度，社会的消费品零售总额 149422 亿元，同比名义增长了 14.1%,名义增速比上半年回落 0.3 个百分点，比上年同期回落 2.9 个百分点，实际增速比上半年加快 0.4 个百分点，比上年同期提高 0.3 个百分点。

　　（5）进出口地增速大幅回落 贸易顺差扩大 2012 年前三季度进出口总额28425 亿元，同比增长 6.2%,增速比上半年回落 1.8 个百分点，比上年同期回落 18.4 个百分点。

　　（6）就业总体形势稳定，城乡居民收入继续较快增长 2012 年前三季度城镇新增就业 1024 万人，完成全年目标 114%.,城市和农村人均收入都呈现涨幅趋势。均上涨有一成左右。超过 GDP 增幅。

　　（7）物价涨幅进一步回落 在国家稳定物价政策的作用下，物价上涨是体内得以控制。居民消费价格同比从 1 月的 5%回落到 9 月的 2%.2012 年前三季度，居民消费价格同比上涨 3%,涨幅比上年同期回落 2.9%.

　　党的十八大已经明确了到 2020 年要建成小康社会的发展目标。而中国经济持续的健康的发展是实现既定目标需要达到的第一步。我国经济的发展主要表现在这么几个方面：一是我国的经济转型已经取得了重大的进展；二是以科技创新为引擎，推动经济大跨步的前进。以创新的模式重塑国际形象；三是充分利用各地区的区域优势，逐步形成以各区域协调发展的新格局；四是积极培养和培育新的国际的竞争能力。积极的运用我国特有的社会主义经济体制，进一步扩大和加强改革开放的力度，逐步实现提升我国在国际社会的竞争能力。

　　总体来看，2011 年中国宏观调控的重点是控制通货膨胀和价格上涨，市场需求增速回落是政策调控与经济发展阶段性变化的共同结果。在 2012 年底，中国经济已经出现企稳迹象。中国十八大提出的发展总体目标，中国经济已进入了重大转型时期，经济体制改革和城镇化进程的加快正在为中国经济不断注入新的活力。

　　对应新经济形势的发展，作为发展中的房地产开发企业应该积极提高现代化管理水平，发展品牌，提高产品附加值，增强企业核心竞争力，积极向“专、精、特、新”的战略方向发展。

　　2.2.3 社会环境分析

　　社会环境包括很多方面。其中以我国的社会城市化，我国的人口结构，我国的就业及居民收入，我国的居民消费等对房地产的影响尤为深远。是直接关系到我国房地产能否持续的发展和健康的成长。

　　（1）社会城市化。党的十八大提出了要进行经济结构战略性调整，以推进城镇化为重点。随着城镇化得进一步加快，中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。我国现状是城市化率还非常的低，仅仅达到五成，按人口比例比较就更低，还不足三成半。远低于发达国家近 80%的水平。从我国的发展规律来看，以后几十年我国城镇化率将不断提高，而每年将会有相当数量农村富余劳动力及人口向城市转移，这些不仅给城市发展提供了多层次的人力资源，还将带来投资的大幅增长和消费的高速增长，也势必会带动房地产行业的发展。

　　（2）我国的人口结构。影响房地产市场容量的直接因素是城镇人口，人口分布，人口流动。根据 2011 年的全国第六次人口普查的结果，我国人口总数达到 13.397 亿，2001 年到 2011 年人口增加了 7390 万人。我国的城镇人口率接近了 50%.在十年的时间内上升了近 13 个百分点。中国流动人口为 2.6亿人，十年间增加了 1.17 亿人。出现了城镇化人口比重上升，流动人口增长趋势。伴随着城镇化的率的不断提高，城镇居民的增加，流动性人口的不断扩充，人们对于居住条件的要求也将不断的提高。社会需求决定供应，这些都是成为促进我国房地产行业迅速发展的有利条件和基础。同时，由于我国的计划生育政策及离婚率上升，加之观念的改变，很多的年轻人更愿意单独生活，购房需求正在不断地增大。

　　（3）就业及居民收入。我国的城镇就业率在不断地扩大。根据 2012 年前三季度统计，我国城镇就业人口新增一千多万人。同比增幅达到三个百分点。我国城镇居民收入也呈现出快速的增长势头。城镇居民人均收入从 2007年的 1.3 万三千元左右至 2011 年已经增加到了人均收入 2.1 万左右。增幅达到一成左右。2012 年前三季度统计，农村居民人均现金收入 6778 元，同比增长 15.4%,扣除价格因素，实际增长 12.3%,比上年同期回落 1.3 个百分点。

　　其中工资性收入 2526元，增长 16.9%;家庭经营现金收入 3545元，增长 13.3%;财产性收入 166 元，增长 16.3%;转移性收入 541 元，增长 22.4%.我国城镇居民实际可用于支配的收入达到 1.8 万元左右，实际增长达到近一成。比上年同期加快 2 个百分点。其中工资性收入 12994 元，增长 12.7%;经营净收入 1905 元，增长 15.4%;财产性收入 536 元，增长 12.4%;转移性收入 4755元，增长 12.4%.以上数据显示，我国的城镇就业在不断地扩大，居民收入也在持续增长。特别是党的十八大报告中提出的居民人均收入翻一番的目标。都将会给房地产业的健康持续的发展提供保障。

　　（4）消费。消费是刺激我国经济发展的最原始的和最直接的作用力。由于社会的进步，居民生活水平的不断提高，原有的只是满足基本生活水平的消费已经被为满足更高生活质量要求的消费所取代。具有现代气息的消费首推房产消费。房产消费目前已经成为我国消费结构中的重头戏和主力军。此不仅决定了我国房地产行业的发展前途与成败，也决定了我国经济是否能实现和达到预定的发展目标。2012 年的前三季度，城镇居民消费的价格同比涨幅达到了 2.8 个百分点。涨幅比上年同期回落 2.9 个百分点。

　　党的十八大会议再次强调了我国的经济建设要紧密依靠国内人民消费，要想方设法的以推动国内消费需求增长来提高我国的经济发展。要改变我国原有的过多依赖出口及投资因素影响经济发展的局面。根据我国最近的一次人口普查显示，我国人口大概有十三亿七千万，这就预示着我国蕴藏着巨大的消费市场。我国经济的发展要依靠扩大内需来带动。要逐渐改变我国现有的经济发展模式。要以扩大国内内需和促进消费为主的，建立新的经济发展模式。这也是我国经济在新的形势下能持续发展的需要。我国经济的发展能为全社会行业提供肥沃的平稳发展的土壤。我们社会的城市化，人口结构的变化，城镇就业不断扩大，收入持续增长，消费模式的变化和增长，经济持续发展，无疑为中国房地产行业的持续健康发展起到了决定性的作用。

　　2.2.4 技术环境分析

　　人类社会的进步，科技的发展，都伴随着自然资源的巨大消耗。自然资源的过度使用及浪费已经使全球气温变暖，给人类带来了极大的危害。环境保护问题已经成为全世界高度重视的问题。要想拥有一个健康和谐的社会发展环境，就必须节约资源和保护环境。但是为了国家的振兴和经济的发展，自改革开放以来，为了保持经济的高速发展，我国经济发展采用了比较粗放型的模式。即高额的投入，高能的排放和污染，低层次的质量和效益。所造成的后果是不言而喻的，就是严重的浪费了有限的各种资源。

　　（1）环境保护对经济发展的重要性。中央已经认识到保护环境对于我国经济发展的重要性。党十八大会议对于我国环境保护方面已经有了一个清晰地发展目标。就是要发展建设生态文明。要将绿色发展和低碳发展以及循环发展，作为我国建设生态文明的基本的途径。建立包括人类与自然环境和谐发展在内的现代化的经营模式。

　　（2）低碳生活与绿色建筑。在当代，低碳生活与绿色建筑已经被越来越多的企业与群众所接受和重视。绿色建筑是我国重视环境保护，营造健康生活环境，构建绿色城市的创新科技之一。其对于城市的人文景观和居住环境都具有很大的改进作用。也具有节能减排降低污染的作用。使人类社会与自然环境有机的相结合，达到和谐共存与共同进步的目的。随着当代消费者的消费观念逐渐更新，消费要求也在不断提高，房地产业的竞争不仅是局限于房和地的竞争范围，更是已经扩展到了住宅环境、配套设施、设计风格等多方面的竞争。人们越来越多的关注健康，舒适的选择。作为当代房地产开发企业，也应该顺应时代的发展，根据民情国策，制定、调整企业的发展战略，将绿色建筑作为企业努力的方向。

　　2.2.5 区域环境分析

　　房地产业的产品（房屋）是具有固定在某一区域内，不可移动的特性。这也决定了地理性质的房地产活动的整个价值。深圳艺谷企业起源于深圳市龙岗区、立足于龙岗区的施工企业和房地产企业，企业的发展受到深圳龙岗区发展状况的直接影响，即龙岗区域经济和环境发展的态势决定了艺谷企业区域价值追求空间的大小和发展机会的多少。深圳龙岗区发展的大环境是决定艺谷企业发展的首要因素。

　　（1）深圳市龙岗区宏观经济运行情况。岗区年生产总值达到 1881.31 亿元，经济总量持续增加，比上年度增加了 302.92 亿元，同比增长 11.5%,增速比深圳市平均水平高 1.5 个百分点。从产业看，第一产业增加值 0.91 亿元，下降 8.1%;第二产业增加值 1236.02 亿元，增长 14%;第三产业增加值 644.38亿元，增长 7%.龙岗区经济结构不断优化，龙岗区三次产业比例为0.05:65.7:34.25,与上年度 0.06:67.44:32.5 相比，第三产业比重提高 1.75 个百分点。龙岗区工业方面，虽然国内和国际的经济形势波动较大，但是还是呈现平稳的增长趋势。具有规模以上企业增长值达到了一千多亿元。增长14.5%,增速比深圳市平均水平高 1.9 个百分点。消费保持较快增长态势，世界大学生运动会在龙岗区成功的举办，极大促进了龙岗区城市化的进程，带动了消费品市场持续的上扬。为了有效刺激消费，扩大内需，加快区域产业转型速度，塑造新的区域形象。龙岗区举办了以促进消费为目的的购物节。

　　龙岗区消费品零售总额 421.58 亿元，增长 17.9%,增速比深圳市平均增幅高0.1 个百分点。在投资方面，整体形势稳定。为推进城市化进程加快，龙岗区加大了此方面的工作力度。使龙岗区固定资产的投资出现了良好的发展局面。龙岗区依靠世界大学生运动会及配套工程建设拉动，固定资产投资呈快速增长势头。龙岗区固定资产投资完成 570.45 亿元，增长 7.2%,总量居深圳市第二位，占深圳市固定资产投资的比重 26.7%.房地产开发投资 176.88亿元，增长 35.8%,保持快速增长。财政收入快速增长，支出结构不断优化。

　　龙岗区累计完成地方财政一般预算收入 116.36 亿元，增长 30%,完成年度预算的 114%.龙岗区财政支出逐渐向以改善民生方向倾斜。投资重点以公共事业为主。财务结构提升明显。龙岗区财政一般预算支出 137.3 亿元，增长34.4%.

　　（2）龙岗区房地产市场运行分析。一是在限购、限贷、一房一价、加息、保障房建设等各项政策持续作用并不断加强的背景下，龙岗区房地产市场发展呈现出的特点有：房地产开发投资增长幅度同比明显加大；商品房建设用地供给大幅增加，尤其以保障性住房用地供给增加明显；新建商品房供应规模同比大幅减少；新建商品房成交面积大幅减少，房价涨幅明显；二手房交易规模明显减少。二是对于房地产投资方面，龙岗区固定资产投资额达到 570亿元。龙岗区完成房地产开发投资 176.88 亿元，占全社会固定资产投资总额的 31.01%,上一年度为 130.29 亿元，比上年同期增长 35.8%,其中住宅开发投资增幅明显加大。住宅、办公楼、商业性用房、其他投资额分别为：112.063亿元、3.74 亿元、28.496 亿元、32.581 亿元。显而易见，龙岗区住宅投资占较大比重。房地产的投资相对上一年度增长了三到四成。关于民心工程的保障性住宅建设规模明显大幅增加。此外，随着政策的完善和政府的大力推进，龙岗区一批城市更新项目快速进行，推动了房地产开发投资同比的大幅增加。

　　三是土地市场，随着城市更新的快速推进，城市更新项目土地出让依然是龙岗区商品房建设用地供给的主角。龙岗区有 32 宗商品房建设用地出让，用地面积 87.7 公顷，同比增加 55.03%,可建设建筑面积 322.29 万平方米，同比增加 58.41%.出出让用途看，居住用地出让最多，有 24 宗地，用地面积 73.2公顷，占商品房建设用地出让面积的 83.47%,建筑面积为 259.65 万平方米。

　　四是龙岗区商品房规划报建面积为 231.72 万平方米，同比增长 19.43%,国家继续加强了房地产调控力度，加大了对闲置土地的处理力度，商品房项目建设明显提速。此外，龙岗区加大了保障性住房的建设力度，使新建规划报建面积持续稳步增加。五是龙岗区批准预售的新建住房面积 137.58 万平方米，同比减少 30.6%,批准预售套数为 14459 套，同比减少 30.72%,龙岗区新建商品房批准预售规模同比有大幅的减少。龙岗区批准预售商品房主要以住宅为主，占龙岗区批准预售面积的 93.88%.从龙岗区区域范围内商品房供应位置情况看，大部分的商品房销售集中在龙岗区的中心城区地带。占全区商品房预售的七成以上。从深圳市范围看，龙岗区、宝安区是深圳市新增商品房供给的最大的区域，龙岗区占深圳市批准预售面积 439.92 万平方米的31.27%,商品房批准预售规模仅次于宝安区，但是远远高于其他各区。龙岗区新的房屋预售规模大幅下降，主要是因为进一步加强了对房地产的调控，房地产市场低迷，市场需求逐渐减少。在市场需求减少、政策不断深化的市场环境下，部分房地产商推盘的积极性普遍不高。另外，龙岗区近几年公开出让土地明显减少，而逐步启动的城市更新项目大部分还处于建设阶段，可上市的新建商品房项目不多。造成大幅下降的主要原因是新建住房批准预售的规模减少。六是在房地产调控的政策下，龙岗区新建商品房成交面积同比大幅下降，房价涨幅回落，龙岗区二级市场实现了平稳发展的目标。新建商品房成交面积 115.14 万平方米，同比减少 25.74%,成交套数 12658 套，同比减少 22.18%.其中，新建商品住房成交面积 106.22 万平方米，同比减少25.69%,成交套数 11831 套，同比减少 20.99%.监管政策因素和货币政策因素对房地产的营业额有直接的影响。龙岗区新建商品房成交均价为每平方米15017 元，同比上涨 4.26%,从深圳市新建商品房成交均价范围来看，坪山区新建商品房成交均价以每平方米 10882 元排在最低第一，龙岗区排第二位，最高为南山区的建商品房成交均价每平方米 35624 元。目前，在持续严厉的调控政策下，龙岗区房价还处于较低的水平，随着深圳特区一体化建设步伐加快，龙岗区域产业结构的逐步完善，区域环境进一步得到改善，越来越多的购房者将会到龙岗区安居置业。

　　（3）龙岗区房地产发展环境分析。当下形势，首轮的产业升级和城市更新已经按照预期目标达到效果。在此过程中，龙岗区也逐步积累了一些经济实力和产业发展的基础。随着城市化进程的进一步加快，城市功能大幅提升，民生项目的大量开工建设，都将为龙岗区的发展增添活力。并且，城市交通、高铁、地铁网络的建立和链接已经基本完成，大运会后的社会经济效益也正在逐渐显现，都将极大的提高龙岗区的发展速度和社会地位。在严峻的政策环境和优越的社会经济环境双重影响下，龙岗区房地产市场在调整中保持了平稳健康发展。

　　一是“十二五”规划纲要的实施为龙岗区未来的发展奠定了基础。在龙岗区实施十二五纲要的时期内，龙岗将以经济建设为首要目标，以加快城市化速度和产业转型为推动力。不遗余力的逐步实现龙岗区的低碳生活，创新技术，发展尖端产业，优化城市功能等发展的目标。同时，要以新的理念和创新的思路来规划好龙岗区的发展格局，逐步拉近与其它先进行政区的距离。积极优化区域内的环境，提高居民生活质量。龙岗区争取在完成十二五规划时，发展成为具有城市副中心的地位。

　　二是世界大学生运动会的成功举办，改善了龙岗区的城市形象和地位。

　　龙岗区抓住举办世界大学生运动会机会，以极快的速度推动建设城市基础设施，城市市容和生态环境的大优化，提高市民素质，城市功能提升显着。在龙岗区举行的大运会，大大加快了城市化进程。大运会新城成为新的发展引擎，龙岗区进一步加强城市副中心的战略地位。

　　三是龙岗区交通环境改善显着。轨道交通线路的连接，龙岗区距离市中心更近的距离，使龙岗区和特区内紧密相连，形成了半小时通勤圈，经济圈。

　　同时高速铁路的扩建和改造，活跃了龙岗区的建设。龙岗区交通优势明显，已经大大的超越了深圳市的其它行政区。这不仅推动了龙岗区域经济的发展，也使在龙岗区内各行各业的发展得到快速提升。

　　四是特区一体化不仅盘活了龙岗区闲置存量土地，优化了生态环境，激发了区域地理优势，还大大的提高了其在整体发展中的地位。特区一体化项目将促进龙岗区在各个领域的发展，以改善居住环境，提高该地区的经济和社会地位。

　　五是龙岗区区域合作，有利于扩大空间和产业发展。深圳市龙岗区，是珠三角东部沿海城市圈与香港地区合作的重要领域。是深圳、东莞、惠州接壤地区。是珠江三角洲城市圈和海峡经济区的深圳通道。区域合作，对于龙岗区非常有利，能提高和扩大发展空间，能发挥区域枢纽功能。

　　（4）龙岗区房地产业的价值空间分析。企业的发展及其价值的体现都脱不开企业所设立在的区域环境，区域环境决定着企业的生存和发展。目前，龙岗区的经济发展状况相对比较落后，限制了房地产的发展，但在特区一体化进程的进一步推进的大环境下，未来龙岗区房地产业的发展空间非常地具有潜力。同时，龙岗区的城市更新项目已经成为商品房建设用地的主要来源，城市更新不仅改善了片区的居住环境，还增加住房供给规模，也是龙岗区房地产开发投资增长的主要动力之一，这也是龙岗区房地产企业求发展的一个重要价值获得渠道。再次，龙岗区地域广阔，区域内各类厂房分布众多，但是比较分散，占地广阔，随着龙岗区经济产业的转型，此类企业的搬迁与转型和政府的相关的优惠政策也为龙岗区房地产企业的发展提供了另一个非常重要的价值空间。

　　综合以上情况，深圳艺谷企业起源于龙岗区，应以其发源地为基础。努力树立起企业的品牌效应。要抓控区域内部资源，充分利用区域的外部资源。

　　在房地产业务品种区域资源的基础上做出合理的选择。

　　2.2.6 艺谷房地产公司产业环境分析

　　（1）深圳市房地产业现状。为新兴的产业，房地产快速的发展不仅有力的促进了国民经济的增长，也带动了其他关联产业的发展，并对扩大内需、促进消费和保障民生起到了重要的作用。2006 年深圳市房地产投资 462.09亿元；2007 年深圳市固定资产投资 1345 亿元，其中房地产开发投资 461.05亿元，占固定资产投资的 34.28%;2008 年深圳市固定资产投资 1467.6 亿元，其中房地产开发投资 440.49 亿元，占固定资产投资的 30.01%;2009 年深圳市固定资产投资 1709.15 亿元，其中房地产开发投资 437.46 亿元，占固定资产投资的 25.60%;2010 年深圳市固定资产投资 1944.7 亿元，其中房地产开发投资 458.47 亿元，占固定资产投资的 23.58%.从以上的深圳市固定资产投资额和房地产投资额相对比进行分析，可以得出，2006 年到 2010 年，深圳市房地产投资仍占固定资产投资的较大的比重。高峰时期的 2007 年达到了35%左右。最低的 2010 年也达到 23%左右。从 GDP 的贡献率分析，虽然呈现逐年降低，但是深圳市房地产开发投资对整个深圳市的 GDP 增长起着举足轻重的作用。可见表 2-1.

　　2011 年，深圳市共完成房地产开发投资 590.21 亿元，同比增加 28.7%.

　　其中，90 平米以下住宅投资 211.35 亿元，别墅投资 12.13 亿元；办公楼投资40.55 亿元，同比增加 7%;商业用房投资 70.68 亿元，同比增加 19.1%;其他用房投资 85.63 亿元，同比增加 52%.从投资计划来看，2011 年，全市房地产计划总投资 3394.81 亿元，同比增加 43.3%;实际完成房地产开发投资额为 590.21 亿元，占年度计划总投资的 17.4%,同比下降 2 个百分点。总体而言，2011 年全市的房地产开发投资呈现以下特点：一是全市房地产开发投资仍以住宅为主，住宅所占份额高于上年水平。90 平米以下住宅投资额所占比例同比有所下降；办公楼和商业用房占比小幅回落；其他类商品房份额有所攀升。二是住宅本年完成投资额增长明显；办公楼、商业用房和其它用房有所增长；三是全市房地产计划总投资同比增长明显；全年实际完成房地产开发投资额占年度计划总投资占比，同比去年小幅下降。

　　（2）开发投资来源。2011 年，全市商品房开发资金来源合计为 1205.73亿元，同比增加 15.4%,其中：上年结余 314.88 亿元，占年度总资金来源的26.1%;在新增资金中，国内贷款 220.02 亿元，同比增加 10.1%,占新增资金的 24.7%;利用外资 2.06 亿元，同比减少 80.1%;其他资金来源 326.17亿元，同比减少 9.1%;自筹资金 342.60 亿元，同比增加 68%.