中小房地产企业发展现状与战略定位选择

　　一、宏观调控背景分析

　　我国房地产业的发展是随着改革开放的步伐开始的，至今已经走过了30多个春秋，在此期间，政府也出台了一系列的房地产调控措施，进行了一轮又一轮的宏观调控。在2013年的房地产调控主要可以分为两个截然不同的阶段：一是第一季度，以“国五条”和各地细则为主，仍延续2011年以来的抑制需求、控制房价的调控思路；二是二季度以来，以加强保障房建设和管理为主，完善住房供应体系为思路。

　　调控的重心由抑制房价、抑制需求为主，转向加大保障房建设，健全住房供应体系为主上来。由于国家的调控政策、金融危机、房地产市场调整等方面的影响，房地产市场进入了一个新形势，中小型房地产企业在获取土地、融资渠道、规模大小、企业内部管理等方面都处于弱势地位，所以在新形势下发展很困难，将要面临很大的挑战。

　　在这种背景下，中小型房地产企业如果要生存发展下去，必须对自己的发展战略做出规划，必须快速的适应不断变化的形势，如果房地产行业不能准确的看清当前的发展趋势、不能选择正确的发展战略，企业将会陷入绝境。

　　二、中小型房地产企业的发展现状

　　1.中小房型地产企业的开发经营状况

　　据《2015中国房地产百强企业研究报告》和《2015中国房地产百强企TOP10研究报告》中的相关数据显示，2014年全国商品房销售额76292亿元，同期百强企业及TOP10企业的销售总额分别为27007.4亿元和12906.8亿元， TOP10企业从去年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47个百分点，以销售额为基础来计算市场份额，经测算，2014年百强企业及TOP10企业的市场份额分别为35.4%和15.6%.作为行业龙头老大的万科集团在2014年全年完成了2120.0亿元的销售额，其市场占有率也才只有2.7%.因此，目前我国房地产市场上，中小型房地产企业的市场占有率依然占到了大部分。

　　2.中小型房地产企业的生存空间状况

　　据相关统计数据显示，2012年北京房地产百强企业的市场份额达到了41.3%,而像北京这样的其他一线发达城市及二线省会城市的市场集中度也都远高于全国的总体水平。这一现象充分说明了，在当前的大中城市的市场竞争中，中小型房地产企业由于缺乏核心竞争力正在逐渐被挤出大中城市的房地产市场，而大型房地产企业在大中城市中明显地占据着绝对的竞争优势。为了避免与大型房地产企业发生正面的市场竞争，中小型房地产企业纷纷向中小型三四线城市及区县周边地区去寻求新的发展空间。

　　3.中小型房地产企业的用地储备状况

　　据相关调查统计数据显示，2013年房地产企业土地储备情况：储备面积在1000万平方米以上的有30家，这30家房地产企业都是大型房地产企业，中小型房地产企业中仅有26%的中小型房地产企业开发土地储备量很充分，能够满足未来五年以上的开发用地需求；而一半以上的中小型房地产企业的开发用地已经出现了严重的不足，仅够当年项目开发，其中更为严重的是还有9%的中小型房地产企业己经出现了无地开发的“断粮”状态。因此，当前的中小型房地产企业普遍存在着开发用地储备不足且难以获取土地的问题。

　　三、中小型房地产企业战略定位的选择

　　从目前中下型房地产本章提出了中小型房地产企业在当前的“逆势”中能够逆势而上、谋求发展的具有典型性的四种发展战略，即差异化战略、区域化战略、合作化战略、专业化战略。其中一些发展战略还包含有几种更为具体的实施方法。

　　（一）差异化战略

　　中小型房地产企业在实力和规模方面都远不如大型房地产企业，再加上受到国际金融危机和国内经济周期性下行的影响，其发展道路更是步履维艰。在这种严峻的宏观发展环境下，中小型房地产企业要想获得生存并得到持续发展的机会，就必须综合考虑企业外部的政策与行业环境因素和企业自身的发展特点与发展态势来确定企业自身的比较竞争优势。在房地产产品日益同质化的今天，中小型房地产企业可以通过采用差异化战略来赢取企业的比较竞争优势。差异化战略就是指充分利用企业内部的一切有限资源，适时挖掘企业外部经营环境所蕴藏的各种机会因素，面对某个特定的细分市场，开发出特定类型的房地产产品，以满足特定的消费群体，最终实现企业的可持续发展的一种企业发展战略。中小型房地产企业要想实施差异化战略，要实施开发产品的差异化、经营市场的差异化和营销方式的差异化三个具体措施。

　　（二）区域化战略

　　我国是一个拥有世界上最多人口、国土面积第三的大国，全国从东部沿海到西域边疆可以大致分为东中西部且依次减弱的三大经济区域。与我国整体经济布局的梯次情况相对应的我国房地产市场的发达和成熟程度从东部地区到西部地区也是依次递减的。经济最为发达的东部沿海城市的房地产市场是最活跃的，在该区域内的房地产市场的集中度是最高的，市场竞争也是最为残酷和激烈的，尤其是长三角、珠三角和环渤海湾三大经济圈，这些地区的房地产市场发展最快、竞争最激烈、利润空间最大，云集着众多的实力雄厚、规模巨大的大型房地产企业。这些企业在这里占据着很大部分的房地产市场份额，是行业的领军者，这些一线城市和东部沿海城市的房地产市场可以认为是属于第一层次的房地产市场，日益趋向规范和成熟。中西部省会级市和较为发达的副省级市等二线城市一般都聚集着本土实力较强、规模较大的大中型房地产企业，它们立足本土，发展迅速，与进驻本地的外来知名的大型房地产企业由于拥有“主场优势”而具有一定的抗衡能力。这一类房地产市场可以认为属于第二层次房地产市场，属于快速成长期。在地级市和三四线城市进行房地产开发的企业多数属于土生土长的中小型房地产企业，这些企业实力和规模都较弱，但是由于这类地区的房地产企业开发土地的获取成本较低，总体资金需求量也较小，并且在这类城市的城市化发展进程推进加快和招商引资优惠政策支持的利好环境下，这些本地区的中小型房地产企业拥有着很多生存和发展的机会，一些实力逐渐增强的企业也正在积极筹划，准备争取进入更为发达的一二线城市的房地产市场。这类房地产市场可以认为属于第三层次房地产市场，属于初步发展期。

　　（三）专业化战略

　　房地产行业不同于其他行业，具有明显的地域性特点。依据规模经济理论可知，企业有规模经济的一面，也有规模不经济的一面。目前我国大型房地产企业的异域扩张也只不过是以土地和资金等资源的简单叠加为主，其单位的成本和产品质量并没有因为企业规模的大小而不同，因此房地产企业的规模化发展并不没有给房地产企业带来直接的效率的提高和成本的降低。从我国房地产行业发展的总体情况来看，大型房地产企业对于中小型房地产企业来说也并没有形成无可抗衡的绝对优势，因此，我国房地产市场未来的发展趋势仍然是呈现出企业数量继续增加、行业集中度不断提高、房地产市场的多样化和专业化长期并存发展的趋势。

　　从上述分析可以得知，中小型房地产企业在未来的房地产市场上还是存在着一定的生存和发展的空间，只要它们能够根据企业自身的优势专业，在某一特定的价值链环节中，发挥出自身的专业特长和竞争优势，就能在“生存空间”找到一处栖身之地。这就是本节要介绍的中小型房地产企业可以进行选择的另外一种企业发展战略-专业化战略。专业化战略就是指一个企业聚焦于相关产业链中的有比较竞争优势的业务领域，分离出企业没有竞争力的业务，使企业能够集中企业内部的有限资源（例如着重保障房，安置房等），发挥出企业自身特有的专长，最终能够使得企业获得更好发展的一种企业发展战略。

　　四、结语

　　企业战略管理是根据企业内外部环境和企业总体发展的需要确定的企业目标，并保证目标实现的一个过程。战略定位就是具有攻击性的市场准定位，所以企业战略定位是确定企业目标的重要因素，是战略管理理论的核心和基础。企业只有在战略定位确定后才能进行战略选择及战略实施和控制，因此战略定位是企业战略管理的前提和基础。在宏观调控背景下，房地产行业的瓶颈阶段，中小型房地产企业又处于生死存亡的关键时刻，天生的劣势更要求企业战略定位准确，这才能够在房地产行业中生存下来。

　　参考文献：

　　[1]陈美林。《中小房地产企业可持续发展之路探析》[J].中国房地产业。2012,（08）。