商品房预售存在问题分析

　　第 2 章 商品房预售存在问题分析

　　2.1 商品房预售存在的问题

　　我国房地产市场深入改革的趋势不可逆转并不断加深，而我国在立法上也对商品房预售方面许多相应的法律、法规逐步予以完善，以维护预购人的合法权益。十多年的发展表明，商品房预售制度对培育房地产市场起到了重要作用。

　　然而近年来，房地产市场发展迅猛，相伴而生的是商品房交易量增大和预售双方利益失衡直接导致的商品房交易纠纷增多，预售纠纷案件每年仍然数量巨大，商品房投诉连续几年在消费者最难解决的纠纷中独占鳌头，其中绝大部分为期房预售引发的问题，有如下方面的主要表现：

　　第一，开发商故意编造虚假广告，消费者由于对房地产行业经验欠缺而使知情权受到侵害，信息的不对称造成商品房预购人在信息获取方面处于弱势地位，如何遏制虚假广告以保障预购人的知情权成为亟待解决的问题。

　　第二，开发商提供的格式合同制约着购房人，使其预付楼款后缺乏实现取得合同标的物的法律保障。在跟开发商打交道时大多数购房者都会遇到诸如不能修改格式合同，要求签补充协议推三阻四，预交定金不退还，不兑现口头承诺等问题。

　　第三，商品房预售资金的监管问题严重，表现在监管权限不分明出现推诿扯皮现象，监管力度不够，重事后监管轻事前预防，在监管领域存在权力寻租从而滋生腐败等等方面，要想控制商品房预购人风险以保障其合法权益，预售资金的有效监管往往成为无法回避的重要问题之一。

　　第四，商品房预告登记制度不完善使得"一房二卖"甚至"一房多卖"现象层出不穷，这不仅在微观上损害了某些预购人的合法权益，更加在宏观上破坏了正常的交易秩序，扰乱了社会生活，危害之大显而易见。

　　2.2 现阶段存在问题的根源分析

　　上述问题主要发生在商品房预售中，严重损害了预购人的合法权益。关于这些问题的出现，依笔者浅见，主要在于预售双方地位不平等，预购人无论是在经济上还是各种信息的获取上都处于明显的弱势地位，毫无话语权可言；而开发商一方却财大气粗，有钱有势，时常忽视甚至是故意伤害预购人的合法权益以达到其利润最大化的目的，在经济上绑架相关监管机关甚至是各级政府，使政府成为其龌龊行为的"保护伞",身上丝毫也没有流淌着"道德的血液";本来应该作为"人民公仆"的相关政府机关没有尽到应有的监管职责，更有甚者与开发商沆瀣一气，共同鱼肉百姓的血汗钱，房地产腐败层出不穷，甚至是"前腐后继",没有穷尽，在他们身上让人看不到曙光的存在。为什么会有这么多病态的现象出现呢？为什么这些问题显而易见却很难解决呢？究其根源，主要是因为：

　　（1）现行的房地产法律、法规存在缺陷。依据法理学的基本原理，法律本身都有滞后性的特点，因此难免存在漏洞，这些漏洞如若不能通过适当途径加以弥补，必然会被一些人钻了空子以谋取不法利益，这一原理在房地产法律领域同样适用，房地产法律法规的不完善加之政府监管不到位，消费者的合法权益便无从保障，成为任人宰割的"羔羊".

　　（2）信用制度缺失。众所周知的"彭宇案"告诉我们，在我国当前的社会环境下，信用制度的缺失是无可辩驳的事实，部分开发商当然是其中的典型代表，他们不完全履行告知义务甚至是故意编造虚假广告蒙骗消费者以达到其肆无忌惮攫取利润的目的。为了使消费者合法权益少受乃至不受侵害，国家信用体制的完善迫在眉睫。

　　（3）开发商和政府为了"钱途"这一共同目的"同坐一条船",政府为了金钱进行权力寻租，贪赃枉法，开发商为了利润最大化不惜铤而走险进行违法行为，绑架政府，绑架地方经济的现象并不鲜见，双方目的一致因而"一拍即合",作为消费者的购房人的利益无人关注。

　　（4）部分购房者法律意识淡薄，不懂得通过法律武器保护自己的合法权益，遇到诸如三个案例中的情形时往往选择逆来顺受，"一忍了之"!