摘要
新千年之后,全球房地产市场迎来了“地资本”时代。尤其是自 2008 年美国全面爆发金融危机以来,不仅美国经济全面下滑,全球的经济都遭到重创。其中,最先遭遇危机的当属房地产市场。此次金融危机下,有见识的专家和学者已看清房地产市场本质,只有通过多样化的资本运作,分散风险,保证持续且稳定的收益率,才能满足投资者对市场的巨大需求,保证房地产市场健康稳定的发展。早在1990 年,诺贝尔奖获得者威廉·夏普和莫顿·米勒两位教授就在逻辑推导和实证分析的基础上预言,21 世纪全球金融业的发展趋势是不动产证券化、金融结构调整以及金融工具的创新。总结这次美国次贷危机的教训,要实现他们的这种预言,前提是必须保证虚拟经济与实体经济相平衡、金融创新与金融稳定相协调。在经济结构调整中,现中国的许多房地产企业将很多的精力转移到融资方面,尤其是证券化的融资方面,以此来提高资本实力。在开辟多元化的融资渠道和方式中,设立和发展房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称 REITs),我认为是最能解决问题、最有前途且最具有战略意义的。
证券市场和房地产市场是我国从 20 世界 90 年代以来两个发展最快速的市场。
从房地产市场来看,20 世纪 90 年代后期房地产业才开始迅速发展,根据统计报告,其年均增长率已高至 35.6%。因为快速的城市化建设进程以及我国居民对于住宅的刚需,会导致我国房地产业在今后仍将有一定的发展空间。目前,房地产贷款在银行所有贷款中的比重过高是银行业需要面临的问题,为此,银行相应提高了房地产项目的贷款条件以降低贷款风险。而且房地产区域市场出现严重泡沫,房价上涨超过了居民的收入水平,也超过了若干国际大都市的房价水平。因此,房地产业迫切需要开辟银行外的融资渠道,以解决项目开发和经营的资金来源问题。
然而,引入 REITs 过程中,我国没有一个与之相配套的税收体系,按照原有的税法规定,存在税负过重以及双重征税等问题,因此,本文通过对比分析美国,澳大利亚、法国、香港这四个分属不同洲的国家或地区 REITs 的发展历程以及税收优惠情况分析,再利用税负示意性测算,测算其税负水平,得出我国税负过重的结论,并分析其原因所在,对现行的税收政策提出建议,改善 REITs 税负水平,推动其在我国的实施。
本专题研究中,使用到的税收原则有税收中性原则、导管原则、避免重复课税原则以及收益发生课税原则,以此为依据对我国 REITs 的税收政策提出了一些建议,这对研究我国 REITs 的税负水平有较强的实际意义。但由于在实际的研究过程中,如存在数据收集上的不完整或者证明过程中条件过于统一化的影响,可能对最终研究的结果产生一定的影响,但不影响其作为研究我国 REITs 税收政策在实际应用中的参考价值。
关键词:REITs;房地产投资信托;税法;税收政策
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