房地产开发过程中的税负研究绪论

　　第一章绪论
　　
　　1.1研究背景

　　房子是人们居家生活的必需品之一,近些年房地产市场需求空间大涨,与其相关的投资热潮一波未平一波又起,人们对房子的需求持续旺盛,与房地产有关的方方面面成为社会大众普遍关注的焦点问题。房地产行业作为资金密集型行业,在投资开发过程中具有项目投资大、收益风险高、投资回收周期长等特点。

　　为了抑制房地产投资过热的现象,促使房价趋于稳定,2005年起政府幵始出台一系列有关土地、税收和信贷等方面的调控政策。由于房地产开发项目前期投资巨大,税收范围广,涉及到多种不同的税种,税收成本在总投资额中所占的比例高,对房价的影响不可忽略,因而房地产企业税收负担问题也成为关系国计民生和地方经济发展最敏感的问题之一。政府利用房地产税收一方面可以通过对税收的减免、税负的降低合理地引导投资,刺激相关需求,以推动房地产企业的发展,进而推动经济增长,从而达到国民经济增长的目标;另一方面,政府可以通过房地产相关税收筹集足够量的财政资金,进行国家行政管理的各项事务,以确保国家机器的正常运转和各项事业的发展。所以,房地产税收在政府手中就像一把双刃剑。房地产企业税收负担水平的轻重高低、合理与否并不是一个孤立存在的问题,它不仅与国家对房地产业的产业政策,宏观调控目标及政府财政收入等方针政策息息相关,更与不同的纳税主体的经济利益分配紧密相关。

　　我国房地产业的税收收入取得长足的进步,成为我国国家税收不可或缺的重要组成部分。由于税收一直是房子价格的重要组成成分,有关目前房地产业税收负担合理与否,怎样使之更加合理等问题引来了国内外专家学者的关注。

　　在房地产税收有优化空间的同时,房地产开发过程中的各项收费也越来越引起人们的关注。城市里房价过高已经成为事实,在高房价的背后,也暗含着行政事业性收费重叠、比重过高等问题。在房地产幵发建设过程中,各项收费杂乱繁琐,这些行政事业性收费虽然不属于税收,却也同样上缴国家,很多费用也有着税收同样的的目的和用途,这些纷繁完杂的收费无形中大大增加了房地产开发的成本。名目繁多、规模巨大的行政事业性收费,最终由普通民众买单,不仅造成了房地产开发的高门滥、高投入,更加重了普通民众的经济负担。

　　税费过高自然而然就会导致房价的过高,而这种高价格如果超出普通民众可承受的房价范围太多时,很容易会造成房子积压空置,从而制约房地产市场正常的发展。税费过低,则意味着财政收入的缩减,影响国计民生。因此合理评价我国房地产企业的税费负担水平,并在此基础上找出房地产税费中存在的问题及相关对策,确定合理的税费负担水平为房地产市场创造良好的环境,从而达到降低房子价格的目的就显得特别重要了。

　　但迄今为止,国内外学者针对具体房地产企业,将税与费结合起来所进行的税费测算的研究较少。本文便是要把房地产企业在进行房地产项目开发建设过程中所涉及到的税收以及行政事业性收费结合起来进行研究,以分析目前房地产行业的税费负担问题。S市作为山东省重要交通枢纽城市,房地产业的发展在近几年取得了巨大的成就。伴随着经济水平的提高和房地产行业的发展,S市也出现了房价逐年攀升,居高不下的情况。S市房地产开发规模十分庞大,每年房地产相关的税收、收费数额巨大。本文就在这样的背景下,对S市某房地产企业各类税收、收费的项目、金额进行调查,力求真实、客观地反映房地产行业税收及行政事业性收费的真实情况。

　　1.2研究意义

　　房地产行业作为我国国民经济十分重要地位的产业,是我国财政收入的重要来源。目前房地产市场存在着较多问题,致使目前房价越来越超出普通民众可以承受的范围。而导致房价高涨的因素中,税费过多过重便是其中一个重要因素。

　　房地产行业涉及10多类税种,收费名目更是多达百余种,民众都知道房地产开发建设所涉及的税费过多过重,但这些税收、收费到底有多多、多重却一直缺乏详细的实证数据,并且阶段的很多研究成果是以理论分析为主,基于实际税费数据的实证研究还在初步阶段。本文便是要通过详细的调查整理,掌握可靠地真实数据,真实全面的反应房地产企业的税费负担现状,并发现其中存在的问题,进而提出合理的建议。本文从S市某房地产企业的税收和收费情况出发,用真实的房地产公司财务数据作为研究对象,就房地产行业所涉及的主要一些税种及行政事业收费项目进行系统详细的调查研究。另外,本文也能为制定房地产行业合理的税费负担政策提供实证依据和有力参考。同时也可为房地产项目投资决策提供信息,使投资者能更有效的了解房地产企业各项税费的负担率
　　
　　1.3文献综述

　　1.3.1国外相关研究综述

　　从税收角度研究来讲,国外的税负理论已经非常成熟。从古典学派到最优学派,西方地税负理论从简单的定性分析逐步深入到了以数据为基础构建模型的定量分析。

　　国外的大部分学者构建的模型都只是把税收看做经济增长的一个变量,很少又单纯针对税负水平分析而构建模型进行研究。

　　在收费对企业的负担状况研究上,外国的法律体系比较健全,对收费的立项、幵征、执行和使用均有明确的法律规定。收费的开征、修改和执行办法要经过议会来决定。收费政策的制定和调整更要遵循必要的听证和调研程序。以澳大利亚为例,房地产的收费项目很少,税收体系较为健全。而且收费项目很精简,仅是用于补偿为特定受益群体提供服务的成本。因此,外国学者主要研究收费幵征要经过议会审议的程序,进而研究程序上是否符合法律,收费的名目是否有违法违宪嫌疑等问题。收费的用途上,外国学者对收费的资金是否用在相对应的公共服务和事业,是否有利于社会福利的提高,缴费人是否从中得利,资金是否专款专用等问题研究较多。但是对于不利于市场稳定和发展的费釆取清理的做法以及对于行政事业性收费制度和管理体系缺陷上的研究很少。
　　
　　1.3.2国内相关研究综述

　　在房地产相关税负研究方面,李家鹤、马丽波(2004)主要是分房地产开发的环节和企业类型来研究我国房地产企业的税负情况,他们得出结论:我国房地产业的转移环节的税负远远高于其他环节,出现不同纳税环节税负不均的现象。

　　与他们的研究有类似之处的是,吴旭东、李晶(2006)、陈亚西(2007)在对房地产相关税收进行研究时,将房地产税收分为房地产取得、交易和保有三个环节进行税收负担分析,并通过纵向、横向、地区比较,研究了各个环节的税收安排、税负水平及其效应,得出我国房地产行业税收重流转轻保有且税负较重的特点,并提出了房地产各环节税种设置和税负调整方向和重新构建房地产税收体系的方案。

　　另外,陈亚西通过建立模型,找到了一个符合我国房地产行业健康发展的最优税负水平。并借鉴西方发达国家房地产税制的优点对现行房地产税制改革提出一些建议。

　　贲贺(2005)、徐梅芳(2010)分别对统计年鉴中房地产行业税负水平统计结果和的上市公司税负现状进行分析,角度分析了我国房地产业税收负担现状及其不合理因素,总结了房地产行业不合理的影响及原因并提出减轻房地产业税收负担的对策建议。徐梅芳认为当前税负极不合理阻碍了房地产业的发展,应当简化税制,改革收费。

　　在中国房地产税收国际比较问题上,邓宏乾(2006)采用国内外房地产税制的比较,从房地产取得、保有和流转三个环节来分析我国的房地产税负,作者认为我国目前房地产业的税负结构极不合理,流转环节较重,而保有环节较轻,房地产业的税制改革是十分必要的,应该把税收的重点从流转环节向保有环节转移,见地房地产流转税负,而提高房地产保有税负,这样才是合理的。赵桂芝(2011)认为房地产税收制度是地方税税收制度改革的核心内容但随着我国经济形势的深入变化和国际经济一体化趋势的加快,我国房地产税收制度与国际惯例不接轨等问题,并对其进行总结和认识,并寻求改革、完善之措施。

　　在税收负担测算的研究中,李培(2005)采用北京市房地产企业的经营数据来研究房地产的税收负担,其结论表明:我国房地产行业现阶段存在着税负不公平的现象,并且绝大多数的房地产的税费都集中在房地产的建设增量上,而房地产保有期间的税费非常少,且免税范围极大。另外详细论述了税负不公平现象给房地产也带来的诸多问题。

　　龙岩市地税局(2006)以龙岩市23家房地产企业作为评估对象,统计该市房地产企业平均税收负担率为8.11%,并按类型、区域分布、经营规模及征收部门等分析了该市房地产企业税负现状。

　　另外,周晓蓉、赵树高、姚涛(2013)对我国房地产行业的税负水平进行了行业间和区域间的比较研究,并对房地产业税负水平是否合理,房地产税制改革的方向和重点等问题进行了探讨。刘德英(2011)从财务角度对我国上市公司房地产可发公司财务数据及《中国税务年鉴》等数据分析了过去几年来我国房地产企业的税收负担状况,之后分析了新税务政策下的纳税负担趋势,在此基础上主要从财务角度提出了房地产幵发企业的纳税运作对策。

　　刘涛(2003)通过大小口径税负对比和税负的国际比较得出,我国税负差异突出,与国际经验标准有一定的差距,其主要原因就是长期以来存在较大规模的非税收入;而后,实证分析我国当前宏观税负与经济增长的关系,发现宏观税负的增长特别是小口径税负的增长促进了经济的增长,与GDP水平呈显着正相关,而非税收负担在检验中不具有显着的相关性;并分析了税负差异的原因及带来的影响危害。

　　综合来说,有关房地产企业税收方面的研究已经较为全面,多数的观点认为当前房地产相关税收设置不合理,有待改进并完善。认为当前开发销售阶段房地产税收过多、税负过重,应减少建设期税收增加保有环节税收控制,并对此提出一系列建议。

　　在房地产行业的收费问题研究上,国内曾兴起政府税费改革和收费问题的研究,但是遗憾的是,由于各个地区的行政事业性收费项目和标准有很大不同,而且有涉及政府利益和企业商业机密,很难准确的收费的资料和数据,对资料和数据的统计也有一定的难度,对于房地产企业而言,无疑具有一定的理论意义和现实意义。付晓(2004)从全国范围内列出涉及房地产的收费项目,表明当前费挤税的局面,侵占税基。

　　贾康和赵福山(2005)认为收费制度存在较多的缺陷,如立项松佣,不需要经过严格的听证和调研论证程序,立项审核的松懈,审批权不集中:有收费权的部门巧立名目、越权收费屡屡发生,据此提出要清理收费项目的观点,阐明了费改税并不是简单地把所有的收费项目取消以税代之,而是要区分具有税收属性和作用的收费项目合并入税,将不合理不合法的的收费项目清理,把有利于地方建设发展的费保留下来。

　　在实证研究方面薛付华(2008)通过对江苏省房地产税收负担的实证研究认为我国房地产税收、费用用较重,且结构不合理,应当对房地产相关的税收、收费进行合并清理并建议效仿发达国家幵征物业税。

　　黄嘉媚(2010)对南宁市房地产业行政事业性收费做了全面调研,认为当前收费项目的合理性和收费标准都有待提高,应当清理不合理的收费项目,将有税收性质的收费合并入税,并且收费要公幵化、透明化、提高收费资金的利用效率。

　　综上所述,有关房地产收费方面的研究成果有限,多数人都是列举相关收费项目,分析其征收现状及存在弊端,对其合理性的问题进行研究,并提出对策建议。极少有关于房地产企业缴费问题的实际调查。现有的数据测算都是选择大宗样本进行全行业分析,寻求其规律。

　　1.4论文结构

　　本文通过在S市某房地产企业的实地调研,获取真实客观的第一手资料和数据,详细全面的反应该企业承建的A、B、C、D、E、F、G七个房地产幵发项目在幵发建设过程中的税费缴纳情况,计算该房地产开发企业的税费负担率,结合计算结果针对目前税费负担存在的问题进行分析并给出合理化的建议。

　　房地产业作为我国支柱产业之一,具有极高关联度和极强带动力,对于扩大内需及促进消费方面起到了很大的作用。近十几年来,在有关房地产税收与行政事业性收费的问题上不乏研究成果,但这些研究成果中,大部分停留在相关税费的理论分析阶段,即使有房地产企业税负水平的研究,也多是从小口径的税收收入入手,对房地产企业的税负率进行测算。本文的特点包含三个方面:一是本文以实证研究为主要手段,深入调查房地产企业的税费支出,能够直观反映房地产企业税费缴纳情况;二是本文所谓的“税”,包含税收、行政事业性收费,对于房地产这一特殊行业而言,更能合理衡量企业税费负担;三是本文采用小口径、中口径、大口径统计方式对企业整体、不同项目、不同环节进行税费负担调查分析,能够较为全面细致的反应企业税费负担水平。

　　基于以上研究思路,本文共分为四章:

　　第一章为绪论部分,阐述论文的研究意义,文献综述主要介绍相关方面的国内外研究现状,最后概括了本文结构;第二章为房地产开发企业负担的税费种类,简要概述房地产企业有关税收及行政事业收费及土地出让金的理论依据,第三章为房地产开发企业税费负担的调查分析,以调研资料为依据,在此基础上对企业的各项水费缴纳情况进行详细的归纳整理,得到一系列的统计比对结果,并作出分析;第四章为结论与研究展望,主要叙述本文结论,从事本次研究所发现的问题及相关建议并对未来可深层次研究的方向进行了描述;最后是参考文献及致谢部分。

　　1.5主要观点和不足

　　房地产业作为国民支柱型产业其税费征收情况具有一般行业难比的复杂性,其投资开发过程中涉及多个部门的监管,与其相关的税费更是所涉者巨。其中税费金额之庞大,收费项目之繁多,征收管理难度之大,都是当前房地产行业中显而易见的问题。本文通过对甲公司的实地调查研究,得到能够反应当前部分房地产企业税费负担的数据、指标,使研究人员及投资者能更有效的了解房地产企业各项税费的实际负担率。主要观点如下:

　　1.通过对S市甲企业7个不同类型的房地产幵发项目的分析统计,房地产行业的土地出让金在税费负担中所占比重最大,税收次之。行政事业性收费比例虽然最低,但也超过20%,对企业税费负担影响较大。

　　2.房地产开发项目税负水平基本一致,而费负水平因项目不同而不同。而房地产项目的税负水平受项目性质的影响较小,但各项目费负率千差万别,各项目会因为地域、政策、项目规划、销售价格、计算方法等因素的不同导致税费负担率有所差别。

　　3.在所有行政性收费中,防空地下室异地建设费、城市基础设施配套费、建筑企业养老保障金以及规划设计费等所占比重较高。在税收方面,营业税、土地增值税、契税和城建税所占比例较高。

　　4.在房地产幵发的各个阶段,建设前期税费所占比重最大,主要因为大部分收费发生建设前环节;销售环节所占比例次之,主要涉及大部分税收,建设环节税费所占比重最低。

　　本文写作过程中由于调查资源有限以及作者经验和能力的不足,研究存在以下不足:所选择的调查样本具有一定的片面性。本文选择了S市一家房地产开发公司作为样本进行调查。该公司所开发的项目中以政府扶持项目较多,部分收费存在减收或免征的情况,且企业利润率属同行业较低水平,不能完全反应房地产行业的一大税种——土地增值税税负情况,可能会使测算的企业税费负担偏低。