5、总结
5.1市场比较法运用的特殊性。
与其他方法相比，在用市场比较法计算评估对象价格时，首先要解决的是确定可比交易实例。通常选取与评估对象基本情况相似的，在一定程度上具有可比性的实例。这需要执业人员能够实地考察评估对象的真实现状，深入市场进行分析和对比，最终筛选出具有利用价值的交易实例。评估人员需要有一定的理论知识做支撑，结合自身积累评估方面的丰富经验做出最终的判断。另外一个需要解决的是影响因素的修正，主要是区域因素和个别因素的修正。这一过程主要涉及到因素的选择以及因素权重的确定。这是市场比较法运用的重点也是难点所在，一般估价人员采用专家打分法、熵权法、层次分析法等等来科学计算权重的大小，但整个过程中会涉及到很多主观意识的判断，使评估结1另外，市场比较法不同于成本法以历史成本为依据，也有别于收益法以未来收益做基础，而是站在现在的时点，对比市场上现有的交易实例，对评估对象价格做出合理的估算。计算过程相对来说比较简单且容易理解，评估的结果也能够轻易被人们所接受。
尽管市场法是被最普遍应用、最简单也是最容易理解的一种估价方法，估价结果最容易得到相关利益各方认可，但是在实际应用的过程中市场比较法依旧存在不少问题。这些问题影响着评估行业的发展和壮大，而问题的解决也需要各方机构的有效配合去共同完成。
5.2运用市场比较法存在的问题。
1）房地产市场不规范、不成熟。
市场法应用的前提假设条件是有一个成熟、活跃的房地产。如果房产市场形成的不规范、不成熟，那么以此为基础计算出的评估结果也是不可靠的，不能真实地反映实际的情况。对于我国这种评估行业刚刚处于起步阶段的国家来说，评估市场还处于不完善的时期，房产市场的规范发展是急需要解决的问题。
2）交易信息不对称。
市场上的交易，由于交易一方对市场情况或是交易情况的理解不清楚，造成双方对交易信息的认知不同。掌握信息充分的一方往往能占据更为优势的地位，如此一来不能很好地体现交易的公平、公正的原则。
3）交易资料的收集困难。
根据市场比较法的应用程序，我们可以看出，市场上有大量的交易实例可以获得是评估顺利进行的必要前提。就目前的房产评估管理体制来说是很不健全的，评估机构很难及时取得最新的、准确的交易信息，甚至很难收集有关房产的信息。案例的搜集困难，特别是与评估对象相似的成交案例更加难以获得。在较少案例的情况下评估房产价值，必然导致评估结果的真实性和可靠性降低。
4）估价经验不足。
在运用市场比较法时，有些交易案例并不来自市场，部分是估价机构近一段时间估价业务案例。房地产估价师虽然不能左右房地产市场交易价格，但是可以利用评估的结果来影响房产市场的交易价格。如果当事人对市场环境和房产本身状况信息掌握的不是很充分，且缺少一些自主性的认识，他们会过分地依靠评估的结果，直接把评估出来的价值作为交易的成交价格。估价人员再次评估相似的房产时，会利用这次的评估结果作为可比实例，这样就形成了一种循环：估计值被利用于计算，得出评估结果，而这一结果将会在以后的评估过程中再次被利用。这样的评估在一定程度上节约了实地调查的费用，从速度来说效率也确实会有所提高，但在质量上就另当别论了。由于第一次评估的结果本身就缺乏一定的准确性，一直这样下去，评估的结果会越来越脱离实际情况，与市场的差异会越来越明显，可信度也会逐渐减低。
5.3针对问题的改进措施。
针对整个评估方法运用过程中出现的问题，在市场比较法的理论基础之上，总结了市场比较法在我国房地产估价中的应用，提出了相应的解决对策。
1）政府要尽快健全房产评估有关的政策、规范。通过完善信息披露制度来关注房产市场的发展状况，并建立信息预警预报系统，及时地对房产市场进行有效的调控，引导其向着正确、健康的方向发展。另外政府还可以开通一些信息通道，供评估人员查看、利用一些最新的数据信息，努力实现房产信息的透明化和公开化。
2）建立一个开放共享的房地产信息系统。各个评估机构收集自己的交易案例，并设立专门的信息资料的部门，负责收集市场交易信息，尽可能到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况，核对成交的真实性。然后，及时把掌握的信息上传共享信息系统，使得评估人员能够及时、准确地获得交易案例，提高评估的质量和效率。
3）加强实地调研对价值评估结果的影响的认知。如今，估价人员更多的是坐在办公室内，通过委托人递交的关于房产的详细资料直接进行对价值的评估，这样得出的结果是不科学的，也违背了房产评估的要求。因市场比较法的特殊性，估价人员通过对估价对象的实地考察，不仅可以获得更多对评估有利的资料，并且对房产的实质情况有了更进一步的认知。这些对于评估的整个过程都有很大的借鉴意义，对于出现的不确定因素，评估人员可以结合自己的经验和考察的结果做出合理的决定。
4）估价人员要培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神，这要求房产评估师要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，在实际的评估过程中，严格遵守公开、公平、公正的原则，客观公正地体现房地产的市场价格。并不断地加强自己理论和实践上的学习，将理论和实践结合起来，逐步提高自己的专业素养。
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致谢
时光匆匆，随着毕业论文的即将完成，两年的研究生生涯也将要结束了，在河南的大学的学习生涯将成为我人生当中不可缺少的财富。回首这两年，在学习和生活中收获颇丰，这都要感谢我的导师、同学和家人对我的支持和帮助。
本文的完成离不开屠巧平老师的耐心辅导，在此我要向我的导师致以衷心的感谢和崇高的敬意。从论文题目的选定到开题报告的完成、论文初稿的确定，屠老师向我们讲解论文的写作方法、写作规范，关心我们的写作进度，督促我们不要松懈，严格要求自己。
这些无微不至的关怀和指导使我积累了一定的经验，也为我的论文顺利完成奠定了坚实的基础。还要感谢河南大学工商管理学院的各位领导和老师，感谢你们对我生活上的关心，学习上的帮助，是你们让我业务矅识更加熟练，逐渐变得成熟有思想，也让我站的更高，看的更远。在此，由衷的祝你们工作顺利，生活幸福，桃李满天下。
在论文的写作过程中，方感到个人专业知识的不足，文章内容难免存在不足，请各位老师和同学批评指正！
