3、影响居民住房价格的因素。
3.1宏观环境影响的分析。
国家制定和实施货币政策会充分考虑到产业的健康发展状况。同样的货币政策会因行业的不同，或是相同行业因所处的地域环境不同而产生不同的影响。这一点在房产行业中体现的尤为突出。房地产业是一个资金密集型产业，从房产的开发到经营甚至是销售的方方面面都离不开资金的支撑。谈到资金，就要充分考虑利率的问题，利率的变动决定着资金的流向，资金的流向改变着市场上房产的供求状况，进而影响住房的价格。
3.1.1利率 .
房贷利率对房价的影响主要体现在通过按揭贷款购房的交易行为上，实际房贷利率与房产的价格是呈现负相关的关系的，但是这种现象并不是非常绝对的。房贷利率提高，购房者的还款压力就会上升，这会限制一部分人的购房行为，市场上对住房的需求就会下降。为了改变这一现状，房产开发商会选择降低房价，这一措施的后果是一些小规模开发商的资产负债情况受到影响。银行考虑到这些小规模开发商的盈利能力，会加大对其放款的限制力度，小规模开发商的融资难度加大，造成资金链的断裂，最后直接退出市场。开发商的规模变小，市场上房产的开发规模也会变小，这一结果的影响会在经历一段时间后通过市场上对房产的需求表现出来。市场上对住房的需求增加，开发商会实行新的开发计划，但是因为受到贷款利率上升的影响，新开发项目的开发成本也会随之增加，且一些有雄厚实力的开发商对市场的主导作用也会越来越明显。这样一来，新开发房产的定价就可能会有一定的自主性，价格会有所提高。通过这一系列的影响过程，可以看出房产价格或许会有回升的迹象，这将在一定程度上削弱房贷利率对房产价格的影响程度。
3.1.2汇率 .
在经济日益全球化的今天，汇率在一个国家的宏观经济调控中其中举足轻重的作用。
汇率的变动会影响到一国经济市场很多部分的波动，当然，房产市场也不例外。随着各国之间经济来往的越频繁，全球金融市场化的程度也在一步步地加深。汇率通过各种途径对住房价格的影响也是越来越明显。本文主要通过以下三个途径分析两者之间的相互影响：
1）流动性效应。
主要从两个方面体现出来：最先是在升值预期中的资金上有所体现。当市场上预期一国货币将要升值时，大量的国外短期投机资金会通过购买股票或房地产以期带来收益涌入该国市场，其中大部分部分会流向该国的资本市场，由于目前中国政府股市的操纵性比较强，所以大量国际游动资金会选择涌入房产市场，直接导致了房产价格上涨。流动性的另一表现是在升值之后，当人民币升值和房价上涨达到一定幅度之后，国际自由资本会大量的出逃，造成房企资金链的断裂，引起房价下跌，而房价的下跌会引发居民的观望心态，致使下跌幅度扩大甚至是暴跌，这不利于房地产市场的长期稳定发展。
2）利率变动引起的汇率-房价变动效应。
如果一个国家的本币预期将会升值，那么大量的境外资金就会通过各种途径进入该国境内，这一后果是该国的外汇储备会有大幅度的增长，进而导致市场上流通的货币供应量也会增加，并造成通货膨胀。在这种情况下，央行为了弥补这一后果，会通过提高利率的行为来达到目的。然而，利率的提高又会对外资产生一种吸引力，间接造成了汇率升值以及利率提高的双重压力。从另外一方面来看，利率的上升提高了房产的开发成本以及构建成本，成本的提高决定了价格的上升；另外，利率的上升使得开发商的融资困难，为了避免资金链的断裂，开发商会在一定程度上寻找外汇的援助，也就是所谓的从境外借钱。这样一来，外资在改过房产市场的作用就显得越为重要。
3）汇率变化引起的贸易传导机制。
本币升值以后，以本币表示的国外、进口商品的价格开始下降，其中也包括一些高档的建筑材料和物业设备，这使得房地产业的原材料价格将会下降，从而有助于推动高档住房价格的下降，而高档住房对中低档住房具有风向标的作用，所以本币升值会使国内房地产价格下降。另外、，由于本币升值导致国内产品出口困难，市场缩小，造成企业利润下，员工收入下降，房地产需求减少，致使进一步房价下降。
整个过程可以概括为：预期人民币升值--国际游资通过资本市场进入房地产行业--推动房地产价格快速上涨--吸引国内外更多的资金进入房地产市场--人民币升值--进口增加、出口减少、国内资金流出--经济增长放慢--国际游资外逃--房地产企业资金链断裂--房价下跌一一经济衰退。
3.1.3政策的宏观调控。
随着我国经济的快速发展，房产业成为一项支柱性的行业。然而任何行业的稳步发展都离不开国家政策这只“无形的手”的宏观调控。我国政府对房产业实施调控的政策主要有：信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房政策、限购政策等等。其中信贷政策主要体现在存款准备金率的变化、二套房首付比例及贷款利率的变化上；税收政策主要表现在差别化住房税收以及营业税、房产税征收的问题上；土地政策主要是为了增加住宅用地的供应和提高使用效率。
宏观政策主要通过三个方面来影响房价：抑制、疏导和限制。首先通过信贷政策和税收政策来影响开发商的贷款成本、购房者的购房成本和转让成本；接着借助于土地政策和保障性住房政策来实现土地的使用效率以及住房的供应量，以满足部分人的住房需求；最后利用不同地区不同的限购政策来组织某些购房者的过度购买行为。这样一来，通过调节市场上住房的需求和供给以达到调节房产价格的目的。例如，刚刚结束的两会传递出这样的声音：从“调控抑制”变成“支持促进”,支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；另外，公积金贷款门槛降低，二套房首付比例降低。
这些都是国家政策对房产业实施的调控。
3.1.4居民的收入水平。
住房对于人们来说既是一种投资品，也是一种消费品。在住房的购买问题上人们自然会考虑到房价与自身可支配收入的比例，也就是所谓的房价收入比。房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭收入的比值，这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具，它直接反映出房价水平与广大居民的自主需求相匹配的程度。一般在发达的国家这一比例为6:1,然而在我国房价收入比却高出这一数字。
在我国的一些城市中，虽然比其他地区的人们收入水平高出很多，但是房价也远远高出了人们的承受范围，居民的购房压力巨大。
居民收入水平的提高，通常情况下会导致房价的上升，但这里所说的提高是真正意义上的提高，如果是较困难的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加却没有更多的投资行为，那么收入的提高对房价的影响就不是很明显。也就是说，一般中等收入者的收入水平增加会对房产价格产生较为突出的作用。面对严重的购房压力，解决方法是国家相关的调控政策的颁布于实施，合理控制房价的盲目上涨。
3.2微观环境影响的分析。
众所周知，不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须把握好这些因素。就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。
3.2.1交通条件和环境质量。
交通条件主要指住房周围交通的便利程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。随着经济的不断发展，城市的规模也在不断地扩大，越来越多的人从农村涌入城市，而汽车作为人们代步交通工具的首选也以成倍的速度递增着，这些都造成了城市人口越来越密集，交通状况越来越低下。在这一现象下，地铁成了人们出行的另外一种选择，购房者的购买行为也在一定程度上受其影响，其结果直接表现在住房价格上。
如今，人们买房不再仅仅考虑住房本身的一些硬性条件，健康问题也越来越受到人们的关注，小区环境的好坏也直接影响着住房的价格。环境质量这一重要因素的突出表现主要是在高档住宅。对于普通住宅来说，因为越来越多的建筑商在规划小区时都会把绿化纳入考虑范围，而绿化的切入点基本上属于大同小异，所以住房只要距离上没有太大的差异，环境这一影响因素不会展现其突出性。
3.2.2生活服务设施与设备。
现阶段的人们更加追求高品质的生活，人们在购房时会更多地考虑未来生活的便利程度，即生活服务设施是否完善。生活设施完善度的住房在价格上会产生较大的影响。生活服务设施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市场、银行等。当然，对于附近有学校或是医院的住宅小区，楼房的价格相比服务设施不是很完善的小区会有很明显的差别。
设备因素的影响主要体现在住宅的供水、供电、供暖、供气、排水设施的完善程度，小区智能化程度，通讯、网络等线路的完备程度等方面。当然，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。
3.2.3朝向与楼层。
现在的开发商在对楼房的前期规划上都会考虑到楼房的朝向问题。朝向主要考虑到的是住房的采光和通风问题，一般情况向，南北朝向的楼房在采光和通风方面都比东西朝向的要好，当然这也会在住房的价格中有所体现。另外一个与朝向有关的因素就是景观。
考虑到住房周围的地理环境，如果景观的差异不是很大的情况下，这一因素在价格上的表现就不是很突出，但如果景观相差很明显的话，住房的价格也会有很大的不同。通常情况下，因景观的作用东南朝向的住房价格相较其他朝向的会高一些。
3.3多因素分析法的运用。
3.3.1调查数据搜集及整理。
本次调查的对象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏观环境和微观环境两个方面，调查的问题包括有房屋的所在地、交易时间、所在的楼层、房屋的朝向、交通便利程度、小区环境及物业管理设施等等几个方面来进行调查。旨在了解影响房产价格的硬性条件，进而确定这些因素的影响程度大小。
问卷调查涉及到的问题主要包括以下几个方面：住房所在的地点、结构、楼层、朝向、交易时间、交易金额、距市中心距离、楼房设施（是否为双气）、交通便利程度、小区环境、物业管理等等。
数据的来源是通过问卷调查的方法而获得，本次调查主要是以发放调查问卷的方式来进行的。另外涉及到利率和汇率等因素是通过网上查找的方式确定下来的。本次调查总共发放150份，收回108份调查问卷，经过筛选去除了7份特殊性质的调查数据，如：
住宅所处地点过于偏僻、交易时间太早以及房屋本身的硬性设施太差等。通过整理得出可用的调查数据为101份，最后把有效的数据进行汇总，制作成表格以备供接下来数据分析的使用。
3.3.2数据的分析。
对于收集来的数据，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素进行数值化处理，用得出的数据分析因素的影响程度。本次收集的数据中有一些变量不是数值型的变量，需要先对其进行数值化处理。具体的操作是，把距市中心距离远、适中和近对应为1、2、3;设施是否有双气对应为：有是1、没有为0;交通便利程度、小区环境和物业管理中的优、良、差对应为1、0、-1;朝向中的东西、南北朝向对应为0和1;楼层构造中的一梯多户和一梯一户对应为0和1.数据数值化处理以后，就开始对这些影响因素进行分析，这一过程主要依靠SPSS软件的数据分析功能来实现。
首先是对自变量与因变量之间的回归分析，本文讨论的因变量为房屋的价格，自变量为影响价格的各个因素。因为本文主要是要分析因素对价格的影响程度，所以通过自变量对因变量的分析可以看出各个因素对价格的影响情况，是否在一定程度上存在线形关系，这有利于对因素做进一步的处理。通过分析得出如下的结论：
表3.1是回归系数分析表，表的最后两列示回归分析的显着性检验，即所谓的t检验，从表中的显示可以看出，回归参数t检验的p值在显着性水平为0.1的情况下的显着性很弱，这说明各自变量与因变量之间的线性关系不明显。
表3.2是对各个因素之间相关性的分析，这一分析主要是找出各因素之间是否存在一种明显的正向或是负向的相关关系，并找出存在相关关系的原因。表3.2可以看出购入时间。
对交易额的影响作用较大，汇率对其影响也较为显着，住宅的总层数、环境以及物业管理都对价格有着一定的影响。此外还可以看出，汇率与购入时间呈现高度的负相关关系，距离与交通便利程度也存在一定的相关关系。
3.3.3权重的确定。
有上述两个表中可以看出汇率和购入时间与房产价格的关系较为明显，而两者之间又呈现高度的负相关关系，所以在对影响修正的过程中只对汇率的情况进行修正。依据相关系数分析结果，直接采用简单的分配方法确定各因素的权重。在假设所有相关因素权重系数相加总和为1的情况下，赋予小区环境、物业管理、朝向、楼层以及小区设施0.2的权重系数，其他相关的影响因素赋予其0.1的权重系数。这一分配结果因其主观性太大会直接对价格评估结果的准确性造成一定的影响。
